去年11月份的土拍大战大家还记得吗?当天,中冶置业以30.7亿元加上33750平方米竞配建面积拿下海珠区江燕路万宝冰箱厂地块,折合楼面价达42573元/平,一度成为当时区域标杆。

但是,这个项目就只有一点住宅,除此之外就是大量商业、保障房,这该怎么搞呢?让我们来看看,这个去年海珠“地王”的规划吧:商业变成酒店。

说实话,在一个“大宿舍区”里面,酒店会有多少需求?我想或许就只有快捷酒店能够生存下去了。但从“宁做酒店不做商业、办公”的这种做法可以看出,房企对“330新政”的巨大恐惧,同时也印证了,央企通过持有更多资产,来做大自身规模的独特思维。当其他的企业第一目的是盈利的时候,央企偏向把规模做大,使他们自己可以在合并中占有主动权,所以,央企都无惧背负重资产。况且,在全国控房价的环境下,他们就必须得带头守规矩。

所以,让我们回归老问题,未来的商办物业该怎么办?商业性质的地该怎么卖?难道要永远空置下去,拖死一批房企?还有,政策会一直收紧吗?什么时候会转向?1年?2年?

我的观点是,政策放松是迟早的事。

我们再看看这次规划,它的亮点是在住宅。10栋低层住宅,只要看效果图,我们就可以知道是类别墅产品,至少广告是“叠墅”什么的。我住在附近,一看这要做别墅项目就想笑,因为周边做高端产品的条件,可以说是一点也不具备。但是,我们得清楚的是,4.2万楼面价,产品得要卖到6万才能盈亏平衡,所以,做别墅的这个思路还是对的,只不过有点和过往的认识格格不入罢了。所以说,这块地的“豪宅化”也是被逼出来的。

如今来看,广纸地块新出楼房的报价已过5万了,所以,别墅就算是现在卖出,标价在5.5万左右的问题都不大。哪怕这两年受调控影响,价格不涨,但项目经营压力也不会太重。说不定两年后,也刚好轮到重新下一轮的楼市上涨,到时候利润可能就出来了。

好了,又回归老问题,调控后房市会不会跌?两年后还会大涨吗?我认为,就算到了最糟糕情况,老城区的房价也不会跌多少,所以涨是一定的。

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