7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上,原华远地产董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强在视频发言。


  这绝对是任志强一次很特别的演讲,涉及调控房价地价租赁市场金融风险等,干货满满。


  以下是任志强演讲摘要:


  观点一:中国房地产不可能发生根本性变化


  影响市场的主要因素,一个是国家基本体制制度问题,一个是宏观、一个是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用,我们的制度条件不同。


  判断一个不完全市场的趋势,要从多方综合分析,不能只看单一因素的影响而忽略了其他。就国家体制制度而言,最重要的是土地制度,在政府决定土地资源配置的情况下,中国房地产市场,不可能发生根本性变化


  观点二:目前金融制度没有房产基金产品


  从户籍制度来看,住房已成为落户条件,我们在限购城市中,可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。反之,你要想获取城市资源,至少要拥有城市户口。


  我们的金融制度中没有房产基金产品,它的作用是从个人买房变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况,很多人去投资房子,是因为没有房产基金去共享。


  所以有钱付首付和付利息的人就可以买房投资,而无钱付首付或者付利息的人,也没有办法用资金的方式去分享,就造成了一个巨大的投资市场。假定基金发达可能不会有这样一个以住房为直接目标的投资市场,就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。


  观点三:租赁市场还是有一定困难


  许多城市在谈住房租赁问题,尤其是一些大城市,但如果没有社会化住房租赁,高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的。


  德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的,所以它会有较高的收益,如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。


  观点四:地价上涨一定会影响到住房


  看二季度公布的土地指标情况,这个土地实际上是在持续上升的一个过程。尤其是很多城市在限制住房价的上涨,但却从来没有受到任何政策限制地价的上涨,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,这种上涨一定会影响到住房。


  再看住房和土地价格的对比,就可以明显看到,住房价格用全国平均数和全国平均土地数看,相差很低,最直接的差价根本不够盖房。


  观点五:今年房价增长是肯定的


  从土地供给情况看,已经成为推动房价继续上涨的必要条件。再看当前的宏观政策,更多提出的三去一补、稳中求进以及防范金融风险。


  “稳”是十多年放在第一位的经济政策,它背后是在翻两翻的情况下,要防范金融风险。要在增长与风险求得平衡,这个价值的上升并没有随着调控而发生任何变化。因此,二季度所公布的住房的土地价格和商户的土地价格都是继续上涨的趋势。这种上涨无论是在出现什么样的限购政策的时候,大约都不稳定。


  可以明显看出来,土地的价值是非常高的,而全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。也许根本不够一个建筑费用,可见土地价格的上涨还会推动房价经济上涨,我们也可以看到分地区平均房价和平均地价的关系。


  今年,增长是可以得到肯定的,不会发生太大的问题,因此防风险就比稳增长更重要了。


  观点六:房企很快进入还贷高峰期


  货币政策,最近两个多月时间,出台了近20多个文件,从严限制各种融资和信贷。同时,M1M2都是下降的趋势,并且会继续延续。


  今年1到5月份,108家房企,所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。


  2015年和2016年新增的债务是8500亿元,而2010年和2014年这5年期间只有8千多亿。那么,很快就要进入还贷的高峰期,房产企业明年大概有3300多亿的还债,后年有4000多亿的还债。那么,也就是说,今、明、后3年大约有1万多亿到期债务,这和信贷的控制有直接的关系。所以,也会影响很大。


  什么时候有可能出现下调政策的条件呢?一个是房地产快速下行,一个经济发生波动。另外,就是实体经济发生巨大的变化。今年1月6月份房地产相关的税费增长很快,契税增长18.5%,土地增值税增加了23.9%,高于其他税费两倍多,所以,如果出现经济下滑的情况,特别是由于资金紧张导致这种情况的出现,那才有可能对房地产的政策提出调整。


  观点七:微观政策会导致库存发生变化


  很多人认为限购会导致购买力消费下降,但是为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢?摇号一定是购买大于供给的现象。因此,在不同的地区,微观政策是也差别性的。


  出台的政策既有限制性、限制需求,让市场下滑,但是有一些反而是让市场继续热度上升。尤其是限制价格。前面我们用到的各地区房价,在几乎所有评论中都认为房价畸高是由于炒房造成的,但是从房价和地价对比中可以看出来,地价起到了推动房价的重要作用。


  再看供求关系。在微观政策中和宏观政策中和宏观政策中,有许多是不变的部分。比如说供求关系中的城镇化的问题,并不会因为微观政策而发生变化。另外一个不变,是我们户籍制度导致的教育、社保、医疗等城市资源的占比和住房挂钩,因此住房还附带有拥有城市资源的其他条件。


  住房需求,一定是一个持续的不断改善和升级的过程。同样,不会因为微观政策而变化。但是,微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化,开发商的投资能力、资金周转能力发生变化,也导致库存发生变化。


  观点八:今年房地产市场的销售都将创历史新高


  从政策对市场的不变和可变两部分看,这两者之间有着必然联系,也会对市场产生极大影响。


  从当前房地产看,住房价格增幅已出现下降,不控就会涨得更快、更高。总体而言,仍然是上涨的趋势。


  这是增幅在变化,不是绝对价格出现大幅度下滑。同时,当前房地产各种指标中,一方面要看土地,一方面要看新开工。这种变化中,都说明它的预期会产生变化。


  从今年房产市场销售情况看,大家都认为微观和宏观调控会对市场产生不利影响,但是从目前情况看,今年房地产市场的销售,从面积到金额,都将创历史新高。


  来源:御鉴北京


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作者:佚名
来源:房讯