7月28日,广州迎来下半年首场土地拍卖,一口气出让了5宗商住地+2宗商业地,全部以底价成交,单日政府揽金逾90亿元。


其中,海珠橡胶新村东部地块,被珠江实业以12.76亿元斩获,楼面价1.6万/平,南沙2017NJY-2、3、4、5、6、7共6宗地,分别被高亚信息咨询、广东交通集团、珠江实业、方圆、万祥房地产、碧桂园拿下,其中,商住地楼面价均超8000元/平,商业地楼面价则超6000元/平。



“1.6/平不代表开发商的实际成本,不要误以为地价便宜。”方圆地产首席市场分析师邓浩志对凤凰房产分析道,海珠橡胶新村东部地块历经3次挂牌,里面有很复杂的债权债务和法律纠纷等一系列问题,1.6/平的楼面价不是净地价,不要误以为地价便宜,开发商后续还有很多钱要花,所以很多开发商不敢碰这块地。


而对于南沙两宗商业地底价成交,邓浩志则表示,目前广州限制公寓不能卖给个人的政策,给公寓市场带来一定影响,而南沙商地能成交不流拍已经算很不错了。


珠江实业底价拿下海珠橡胶新村宅地 楼面价1.6万/平

作为本次土拍中唯一的中心区用地,海珠橡胶新村东部地块自然备受关注,然而,该地块确火速以底价成交,被珠江实业夺得,在寸土寸金的海珠区,楼面价仅1.6万/平。


资料显示,橡胶新村东部地块,占地面积14542平,计容建筑面积98280平,挂牌总价127600万元,起始楼面价1.6万元/平,最高限制地价为185020万元。



据悉,该地块曾于2007年挂牌出让,当时保利地产以1.95亿元竞得,楼面地价为5821.8元/平。2014年,该地再度挂牌,当时挂牌起始价9.57亿元,折合楼面地价1.2万元/平,然而,却在开拍前中止出让。如今是第三度挂牌,起始价达12.76亿元,楼面价也去到1.6万/平。


该地块尚存债权债务纠纷,竞得人需自行与原用地单位广州市华沙房地产开发有限公司、广州广橡企业集团有限公司协商解决债权债务清偿问题。


目前地块范围内1648平用地已经建成一栋回迁楼,余下地块内一部分已建临建,由广州市华沙房地产开发有限公司对外出租,土地未平整。地块出让时需从规划指标中扣减回迁楼建筑面积。地块内公建配套需与回迁楼共同使用。


地块出让条件要求居住用地的中小套型比例不低于60%,竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金。


广州资深地产专家黎文江分析称,这种三上三下,债务缠身的旧城宅地,也只有本土开发商敢接手,若不是土地供应少而贵,这种地块还会没人问津。


方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,橡胶新村地块1.6万/平底价成交主要因为项目后面的债权债务及法律纠纷极多,当前成交价格并不反映项目全部的土地成本,房企后续仍有大量不确定的投入。其他房企都不敢碰,最终也只有知道水深浅本地企业敢尝试,所以这个价格不能反映当前土地的情况,而当前土地市场基本保持平稳,延续了高位盘整的态势。


近日,凤凰房产走访获悉,该地块交通便利,距离地铁8号线宝岗大道地铁站C出口仅180米左右,周边还有橡胶新村站、昌岗西路站和昌岗路公交总站等,可便利通往客村、珠江新城、白云等地。



目前地块四周均用铁皮围蔽,地块内部荒草丛生,内有远洋沙园小区、幼儿园和昌岗综合市场,生活氛围浓厚,附近超市、银行、水果店、药店等一应俱全。值得一提的是,地块距离省一级学校--昌岗中路小学仅几百米。此外,地块距离江南西商圈和乐峰广场等商业配套也仅1-2个地铁站。



地块状况



地块周边配套


地块周边以二手项目为主,价格在1.9-2.6万/平左右,其中楼龄较长、居住环境一般的楼梯楼价格在1.9-2.1万/平之间,部分后来加装电梯的二手单位价格在2.4-2.6万/平。此外,周边一些优质小区,如翠城花园价格在4.9-5.2万/平,光大花园价格在4.8-5.3万/平。



南沙6宗地底价成交珠实、方圆、碧桂园“人手一份”

作为本次土拍的“大头”,南沙推出4宗商 住地+2宗商业地,共6宗地块,均以底价成交。


值得关注的是,本次南沙6宗出让地中3宗要求定向引入相关企业,而且定向引资不再局限于纯商服用地,商 住商服混合用地亦开始带有这一要求,可见官方对于开发商拿地的条件限制越来越严苛。


其中,横沥镇灵山岛尖2017NJY-2地块被广州隽景经济信息咨询有限公司以83030万元拿下,股东为广州高亚信息咨询有限公司,楼面价6710元/平。该地块要求竞得人迁入2家或以上(至少1家持有金融业牌照)的独立法人企业总部到南沙。


横沥镇灵山岛尖2017NJY-3地块,则以99890万元成交,楼面价6569元/平,被广东利通置业投资有限公司拿下,其股东为广东省交通集团有限公司,该地块要求竞得人迁入5家或以上(其中一家须为金融服务业的)独立法人企业总部到南沙。



南沙体育馆北侧地块2017NJY-4南沙体育馆北侧地块,指定要迁入文化体育产业类独立法人企业总部(全国总部),最终匹配南实投资,股东是珠江实业,成交价168390万元,楼面价8421元/平。



黄阁镇莲溪村地块2017NJY-5、黄阁镇南涌口村地块2017NJY-6、南沙街坦头村地块2017NJY-7,均要求竞得人30天内与地块所在村民委员会签订开发协议。三宗地,分别被广州市辉瑾房地产发展有限公司(方圆)、万祥房地产、广州融创实业投资有限公司(碧桂园)拿下。



广州中原研究发展部分析称,330新政对广州商业市场影响很大,新政后商业项目成交锐减,预计政策将会持续,短期不会放松,市场上的商业项目将面临挑战。新政下,公寓产品已受到压制,未来商服地块将不能开发成居住类的公寓产品,个人不能购买商业项目,将对未来产品入市消化提出更高要求。


来源:凤凰房产广州站

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作者:佚名
来源:凤凰房产广州站