市民李先生咨询：我打算购买一套二手房，经中介磋商，约定房款为120万元，我可以一次性付清。由于房屋有剩余贷款未还，卖方要求我支付定金20万元用于偿还贷款。卖方不经常在天津市居住，房屋钥匙由中介保管。我认为定金数额过高，担心日后发生交易风险。卖方则不同意降低定金数额，如果我购买这套房屋，应该如何保证自己的权益不受侵犯？

天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，根据法律规定，定金一般不得超过总房款的20%，您交付定金后，如果卖方不履行合同义务，您有权要求按照定金罚则处理。其次，如果您坚持继续购买房屋，且合同约定是一次性付款，您就应该结合自身实际情况与对方明确约定付款期限。您还应该尽快与卖方到房管部门签订正式协议，这样就可以将全部房款存入资金监管账户。再次，在交易过程中如果对方拒不履行合同义务，您可以向其书面催告，并保留证据。您在起诉时应当提交包括卖方违约、买方催告以及买方具有付款能力等证据，法院根据实际情况判决是否履行。最后，如果卖方收到定金后下落不明，法院在受理案件时可以采取公告送达的方式并且缺席判决。您可以凭生效的判决书向法院申请强制执行。鉴于中介掌握空房钥匙，本案具备所有权转移登记后一并腾房的充分条件。

整理 新报记者 张家民