2016年土地市场就已经相当火热了,那时我们经常能听到土拍现场宣布成交后的掌声响起来,谁谁高价拿地了,哪里的地王又诞生了,当天售楼处全封盘了等等,当然,二手房也不可避免地受到影响,水涨船高嘛。

今年的土地市场又有不同的情况,首先,峰会后的市场持续高热,在这里我想,即便今年上半年没有土拍,二手房价跟着新房稳中有升的结论依然是存在的。

但实际情况是,大多数带着天花板价格的土拍成交楼面价始终在靠近(甚至超越)周边二手房的价格,这其中给周边二手房带来多大的上涨空间,这个预期多大是较难衡量的。

于是就有了我现在要提到的样本分析,因为二手房的不确定因素很多,当然我不是专家,所以有没有说服力还是大家自己看吧。

2017年上半年杭州出让重点地块示意图

申花板块:推地频繁 波动明显

申花是推地相当频繁的一个地方,去年5宗宅地,今年3宗(以上),周边房价的波动是较为明显的,以板块内过去一年(2016年7月1日-2017年7月1日)万家花城为例,总共成交了150余套,是板块内最多的项目。去年年底,根据我们后台签约数据综合出来的月度评估价是每平方3.3w,今年1月19日,绿城超4万/㎡楼面价拿地后,3月可以判定为一个成交峰值,在交易量的变化上,万家花城在3月有明显增多,月度评估价也达到了3.6w,在7月3日杭房拿地之前,6月的月度评估价到了3.9w。

2017年1月19日,绿城&建发31亿元拿下申花塘北宅地 楼面价40766元/平米

考虑到二手房真实售价和签约价格有差,我们简单地以涨幅来判断,可以看到万家花城每一季度的涨幅是8-9%,是不是可以说明,万家花城的价格,在足够长的反应时间里(2月到6月),将近高出了一个18%,那么我们真的可以说是受到土拍高价成交的影响吗?

市北板块:各有涨跌 差异化夸张

同样没有溢价封顶的情况下,萧山市北板块两宗宅地在3月份突破楼面价3万一平后,又是如何?周边二手房最近的东方一品,是较为高端的项目,从量上1-4月基本只有零星成交,但5、6月份有明显抬头,价格上有65%的涨幅,几乎赶上了3万地价在竞拍时的溢价率。

2017年3月24日,融信、恒大分别竞得市北东单元1号、2号地块 萧山地价破3万(图中楼盘均价仅供参

但同时我们也观察到,对离地块稍远的项目,比如莱茵传奇、湖滨花园就没有明显的推动力,东面不远的华瑞晴庐甚至还出现了罕见的降幅,天知道什么人卖了什么样的房子。也许这就是一个“搏傻”的市场。

三墩板块:大盘成交活跃 数据可信度高

绿城&建发塘北地块以及萧山融信、恒大地块是土地新政前没有封顶价的,再看几个土拍新政后的例子,5月24日,金辉&建发在三墩北拿下的地块则是封顶的。我们以地块最近的二手房,也是过去一年成交量最大的几个楼盘之一的金地自在城(500余套)为例,其去年12月的月度评估价是2.5w,今年5月是3w,6月是3.2w。

2017年5月24日,金辉建发联合体竞得三墩北宅地,自持比例32%

表面上可以看到,由于基数较低,自在城半年来的涨幅达到了惊人的28%,而实际上,自在城5、6月份高端组团乐活湾的成交占比不少,其成交区间在3.5万左右,而其他组团成交实际在2.7万左右,成交结构的原因拉高了平均价也是不可忽视的因素。但无论如何,土拍前后价格一个月就涨6-7%,成交量也翻了一番,也足够说明土拍的影响了吧。

丁桥板块:地价传导的逻辑并非必然

再来看看两个低洼板块,丁桥最大的楼盘广宇上东城,有没有因为天阳在大农港路拿地后有明显变化。因为地是6月15日出让的,但6月并没有马上出现大量成交,这是比较好理解的,但是,在成交的房源中,价格也有7%的明显涨幅。所以是不是也可以在一定程度上说明,房东们的预期是可以提前的,不一定非要等土拍结果出来?也许土拍对区域房价的传导并不是必然的,只是大势的带动之下的常态。

2017年6月15日,天阳再夺丁桥宅地,楼面价17166元/㎡,自持34%

大学城北板块:现房销售导致房源供应不足

这个板块因为没有新增重要的发展利好,土拍带来的预期可能就显得更加纯碎了,周边二手房选择也非常局限,基本成交都集中在东郡国际里。6月5日土拍后,5、6月的交易量持平,但价格是有明显增幅的,在9-10%左右。土拍地块需要现房销售,板块供应量将长期不足,是不是正好助长了房东们坐地起价呢?

2017年6月5日,金地夺得下沙北商住地,自持41%,楼面价9643元/㎡

滨江区:二手房反应“迟钝” 提前被透支?

也不是没有例外,6月5日保利在滨江襄七房拿地后,周边的二手房反应就比较“迟钝”,地块斜对面南岸晶都过去一年有百套以上的成交量,但是在土拍前后量和价都没有明显变化,或许是因为滨江的购买力已经被提前透支完了?

可当我们进一步分析,南岸晶都的90方以下户型仍然在第二季度保持稳固的增长,大概只能说,不管有没有土拍刺激,滨江的房子至今一直在“被交易”着,土拍的作用就显得不重要了。

2017年6月5日,保利自持48.5%拿下滨江商住地,楼面价28390元/㎡

和我在南部卧城走一走,传闻这里的投资客相对少,大多是萧民自住。在禹洲5月27日以70%溢价拿地后,过去一年成交140余套的四季华庭有没有什么爆点?答案是——不存在的。

同样在五月底出让了溢价70%的土地,相比三墩,南部卧城却在量价上都没有太大变化,似乎又解释不通了?那到底是板块的差异区分了市场,还是大量被压低总价的买卖合同在作祟,很难断言,但显然四季华庭的房子不会比华瑞晴庐差很多吧?

2017年5月27日,禹洲20060元/㎡竞得南部卧城宅地,自持2%,萧山首个自持地块诞生

又或者说,滨江也好,萧山也好,江南边的二手房似乎比主城来得稳定些,因为本身萧山的关注集中度还是在新房上,二手房的春天还没有到来。当然,这其中也有主城区新房库存量见底的原因。

最后看两个主城区内土地限价后带来的不同案例,中冶在4月、6月相继拿下翠苑、三塘商住地,假设这两宗地块不封顶,溢价势必要比70%高出不少。(业内共识,从成交结果的自持比例来看也可推定)。

2017年4月26日,中冶20.6亿竞得翠苑商住地,自持16%

2017年6月5日,中冶34.3亿获三塘商住地 楼面价29809+自持36%

从5、6月的结果来看,翠苑一、二、三区的成交量仅仅在个位数,价格高低自然没有太大参考性了。而三塘地块边上的万家星城,6月成交量也疲软,但价格还是有些许上涨的。

我们反向对敲,是不是可以说明土地限价在抑制房东们挂牌和涨价的欲望上,也起到了作用呢?

当然,你可以认为翠苑的老房子比较“抗涨”,万家星城是近年交付的品质楼盘,更加随市。

所以,唯独可以确定的是,土拍肯定是有正面效果的,但是对周边二手房的传导到底有多大,始终是个贴着防伪标签的伪命题。总结,说大不大,说小不小吧。

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