文 | 时代财经APP 刘新歌

韩世同直言珠江实业抄底拿地是“冷手捡个热煎堆”。黄韬亦认为是一种利好。“珠江实业之前并没有拿到太多土地,这次在无竞争情况下拿到土地,对它的发展有利,而且它有能力和经验将这种土地的劣势变优势。”

7宗土地上市,打破广州土地市场数月的沉寂,也拉开广州下半年土地交易的序幕。7月28日,海珠区1宗商住用地、南沙区2宗商业商务用地和4宗商住用地成功出让,总出让土地面积达23.5万平方米,一日揽金90亿。

加上7月31日增城即将出让的2宗商住用地,一口气出让9宗土地,是广州近年来少见的土地盛宴。不过,市场并未给予同等“热情”的回应。在开拍前,出让的7宗土地于挂牌期间均只有一家企业参与报价。

因此,与以往土拍的鏖战不同,该7宗土地在开拍后迅速以底价成交。其中,广州珠江实业集团有限公司(以下简称“珠江实业”)拿下海珠区橡胶新村商住用地和南沙新地标项目即体育北侧地块。方圆地产、万祥房地产、广州融创实业分别拿下南沙区另外3宗商住用地。而南沙2宗商业商务用地则被广州隽景经济信息咨询有限公司、广东省交通集团竞得。

土地遇冷与出让条件不无关系。如南沙2宗商业商务用地,不仅对竞买企业资产规模、自持物业面积、竞得后开工及竣工时间做出明确规定,还要求竞买企业在南沙区注册成立独立法人公司,下属产业包含金融业板块,同时拥有在香港联交所挂牌的上市公司。

如此严苛的出让条件,使得此次土地拍卖几乎类似定向出让。广东中原地产项目部总经理黄韬在接受时代财经采访时表示:“我认为这是定向出让而非市场行为,因此这次交易对市场的影响不大,对后续土地交易也不具参考性。”

不过,对于屈指可数的竞买企业,黄韬认为地市确实“遇冷”,下半年市场会更加理性。但他同时认为这并不代表下半年土地市场将下行。“从今天土拍可以看到开发商仍然需要土地,而市场也有地可拍且土地能顺利拍出,这是市场稳定的标志。”

广东省房地产研究会副会长韩世同则认为,受“317”、“330”两番调控政策影响,广州土地热度迅速降温。“另外,广州上半年推行‘限地价+竞自持+竞配建+摇号’的土拍新规,7月17日又提出‘租售同权’,对企业的影响比较大,市场观望情绪日渐浓厚。”

此次“遇冷”的7宗土地中,海珠区橡胶新村地块尤为引人关注。作为本次土拍中唯一一宗地处核心市区的土地,海珠地块曾与保利地产擦肩错过,并在十年内三度挂牌,挂牌价从十年前的1.3亿到上涨至今天的12.76亿。

时代财经获悉,海珠地块曾于2007年12月底首次公开出让,当时起拍价仅1.3亿,容积率为3.56,保利地产以1.95亿夺得,折合楼面价5822元/平方米,但后来保利因故退出。2014年4月底,该地块再度挂牌,起拍价涨至9.57亿,容积率暴增到8.38。而今,第三次出让的海珠地块起拍价已经跳至12.76亿,十年间“身价”几乎翻了十倍。

不过,这块“有故事“的土地最终却以底价被珠江实业拿下,成交楼面价仅1.6万/平方米。且不说与今年3月时代地产拿下海珠区石岗路地块5.54万/平方米的成交楼面价相去甚远,即便是与十年前的楼面价相比,也才翻了不到三倍。

海珠地块备受冷落的原因在于它背后复杂的债务关系。出让公告显示,该地块属前置审批用地,被广州市中级人民法院查封至2018年2月12日。地块内已建成一栋回迁楼,余下面积内一部分已建临建,由广州市华沙房地产开发有限公司对外出租。

公告还指出,该地块尚存债权债务纠纷,且地块内公建配套需与回迁楼共同使用,竞得人需自行与广州市华沙房地产开发有限公司、广州广橡企业集团有限公司协商解决债权债务清偿问题、协调公建配套事宜。

“这块土地很复杂。在我们看到的1.6万/平方米的楼面价外,有大量的债权债务纠纷问题,很多开发商都不敢碰这块地。”方圆地产首席市场分析师邓浩志在接受时代财经采访时表示。

谈及珠江实业的拿地,黄韬、韩世同、邓浩志均表示“理所应当”。“珠江实业是广州颇具实力的开发商,有很强的能力,对运作这种有瑕疵土地更有经验和能力。”

珠江实业是广州最早的地产企业之一,曾经也是风头无两。在广州,珠江实业先后开发过华侨乐园、体育花园、侨英花园、珠江新岸公寓、珠江都荟华庭、颐德公馆等楼盘。但随着可售货源的减少,珠江实业便淹没在一众华南房企当中。

韩世同直言,珠江实业抄底拿地是“冷手捡个热煎堆”。黄韬则认为,“珠江实业之前并没有拿到太多土地,这次在无竞争情况下拿到土地,对它的发展有利,而且它有能力和经验将这种土地的劣势变优势。”

文章来源:时代财经 编辑:

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