投资房地产，到底投资的是什么？是土地还是建筑？是资产的规模还是租金带来的现金流？很显然，从投资者的根本需求来看，获得资本溢价和租金收入是房产投资的双要素！而现金流对于财务自由起着非常重要的作用。每位投资者要十分注重自己的现金流，应尽可能多的开发出多的现金流管道，买入和创建可以让投资者无需为其工作就产生现金流的房产。罗伯特·清崎在《富爸爸，穷爸爸》中写到: 不要成为金钱的奴隶，而是要成为金钱的主人。拥有了房产不一定就拥有了资产，它们很可能是负债！ 哪个地产类别投资回报最高呢，商厦？住宅？零售？全都不是，而是selfstorge, 也就是我们所说的仓储。

Stansberry Churchouse分析师卓百德报告指出，若早于1993年开始投资私人储物仓库的房产信托基金，每投资1000美元，至今可获得回报逾3万美元，相当于升值29倍! 大幅超前其他房地产类別。美国是全球最大的私人储存仓库市场，平均每人占用7.5方尺；而澳洲紧隨其后，人均1.2方尺；英国少于0.5方尺；欧洲国家普遍亦少于1方尺。至于亚洲国家则更低，香港只有0.62方尺，新加坡只有0.28方尺；中国更低至0.0006方尺。仓储（Self-storge）作为商业投资的一种，并不是以最终转售为盈利方式，而是看中其持续的正向现金流。CoreLogic R.P. DATA数据显示，澳洲首府城市的商业房产租金收益一般都会在6%-8%之间，其中永久产权仓储（Self-Storage）的租金收益率为8%-10%；产权码头（Marina）的租金收益率为6%-9%、底商、写字楼等商业地产（retail and offices)的收益率为6%-8%……这些商业类地产到租金回报率均高于住宅地产平均为3.6%的租金收益水平。

相较于住宅地产，商业地产没有所谓海外身份限制，二手商业地产可以出售给任何人；无需澳洲外国投资委员会审批，即没有FIRB 申请费用，节省5000澳元；对于部分地区，如维州，调整海外购买住宅征收额外印花税率从3%调整到7%而言，商业地产不受该政策影响。应该说，就商业地产的价格来说，悉尼和墨尔本作为最大城市和商业中心，价格肯定高于其它地区，作为普通投资者，应该针对低价位区间的物业进行配置，获得更好的现金流。

现金流对于财富积累和财务自由起着非常重要的作用，所以说每个投资者都要十分注重自己的现金流，应尽可能多的开发出多地现金流管道，买入和创建可以让投资者无需为其工作就产生现金流的资产，而不是仅仅着眼于房价的涨跌、房产的规模上；也只有这样，才能抵抗房价波动带来的财富不安定性，从而保证个人资产的持续增长。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。