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东地产纽约新闻中心


多户式租赁住宅项目全球早有先例,在美国,东南部各州占据最大份额



近来,上海首次推出租赁住宅用地,并明确“十三五”时期将新增租赁住房用地1700公顷。一时间,长租公寓再一次成为人们热议的话题。


《东地产财经周刊》纽约新闻中心注意到,对于这一细分市场,世界各地的情况都大不相同,有不少值得借鉴的经验。



全球多户式租赁住宅市场不断扩大


据莱坊研究部2017《多户式租赁住宅项目报告》显示

住宅租赁市场在全球一直增长。其中一个限制用户购房的原因是可支付能力,在拥有足够资金应付首付之前,用户的资金逼于延长停留在租赁市场。另一个因素则是年轻工作者们利用越来越灵活的租赁期,使得租赁地点可随时变动且无用支付其他与买卖房产相关的费用。


随着全球各地区的房产租赁市场不断扩大,有越来越多的大规模投资用于建设多户式租赁住宅——专业的租赁管理公寓,通常为大规模租赁住宅项目。而纵观全球市场,无论是成熟的北美和德国市场,或是如英国和澳大利亚之类目前由小型个人业主占绝大多数的新兴地区市场,多户式租赁住宅项目市场的情况在世界各地都大不相同。



美国:东南部各州占据最大份额


在美国,资本分布在一些大城市,其中东南部各州占据最大份额,因为定价稳定,而且畅销的存货有限,所以收益率稳定保持在5.4%。外国资本仍持续紧盯这一物业类别,特别是在亚特兰大、夏洛特和凤凰城等二级市场的项目。事实上,去年有超过四分之三的国际投资都进入了美国的二、三级市场。

《东地产财经周刊》从莱坊获悉,全美预计有超过37万个多户式租赁住宅项目单元将于2017年投放市场,大部分的新供应会出现在排名靠前的15个市场中,这些市场56%的多户式租赁住宅项目均于2016年投放。全国就业增长加快,凸显了积极的经济发展趋势及稳健的需求背景。

上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴负责的课题组于2016年对美、德、法、英、俄、日六个典型国家以及中国香港特区和中国台湾地区的研究显示,这些经济体在住房租赁市场的发育程度及其专业化、规模化程度方面存在很大差异,而这与其各自有关住房租赁的制度、政策倾向密切相关。在美国有一个庞大的机构出租人主体,以住房出租为主营业务,是专业的房地产出租人,可以比较稳定地提供服务(住房的使用功能),并有能力对出租住房进行专业化的管理,从而保证承租户的居住品质。从起源上看,很多这类企业的前身就是住宅开发企业,此外还有一些是权益型房地产投资信托(Equity REITs)公司。


当然,美国针对房地产投资信托所给予的穿透性税收(Pass-trough Tax)优惠更有助于促进专业化、规模化的租赁住房投资经营企业的形成与发展,特别值得借鉴。



英国:政府支持多户式租赁住宅项目的发展


仲量联行国际住宅部负责人刘艺淇表示:“近年来,由于外来人口的增长,再加上伦敦本身的住宅供应量一直有缺口,不管是买卖市场还是租赁市场,需求都比较大,租金回报率可以达到4点多。”

而根据莱坊报告,多户式租赁住宅项目市场最近几年在英国发展迅猛,目前,市场价值预计可达250亿英镑,到2022年预计将达到700亿英镑。据估计,同期居住在私人租赁住宅的家庭比例将达到24%,正是这一数据带动了市场的增长。


事实上,定制型私人租赁住宅遍布英国,且集中位于伦敦的中心地带以及交通便捷的交通枢纽地区。这一市场主要由年轻的专业人士所推动,他们看重高品质、交通便捷、灵活方便的居住地点。


目前,在英国,那些希望通过出租住宅获得收入的投资者中,最活跃的一部分遍布各个地区,且资本来源各不相同。更重要是,莱坊亚太区研究部主管霍尼克指出,英国政府已经开始支持多户式租赁住宅项目的发展,以帮助解决住房供应这一国家性问题,特别是在伦敦。最近的政策变化,如对购房出租投资征收额外印花税及中止按揭利息免税计划,为大型投资者和经营者提供了机会。


澳大利亚- 居住在私人租赁住宅的家庭比例继续上升

至于新兴市场,多户式租赁住宅项目领域吸引的关注和活动也正迅速发展。


以澳大利亚为例,当前的经济气候和房地产市场的环境表明,居住在私人租赁住宅的家庭比例只会继续上升。


莱坊研究部的预测显示,到2019/20年,新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州将分别有31%、30%和33%的家庭居住在私人租赁住宅。而投资者青睐的几个澳大利亚重点城市均为有就业增长且空置率低的地区,如珀斯、布里斯班和墨尔本等。



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作者:佚名
来源:东地产