文|房指分析师 徐梦婷


年上半年,成都商业地产市场成交量同比上升16.7%,其中写字楼量价齐跌,商铺量升但价跌,多家购物中心转型调整,公寓的供应量、成交量及成交均价均大幅上涨。


在此市场背景下,目前已有4个项目从规划、用地性质着手调整,试图靠“可住”消化难以推进的商业部分,个别还因此引发维权。


中和红树湾

不看好前景

申请将造型炫酷商业体改为5栋住宅

据7月4日成都高新区官网发布的一则公示显示,成都万怡置业有限责任公司为其项目“红树湾”三期B区的规划方案申请调整,其中最主要的变更内容为:“将红树湾三期B区1栋商业体调整为5栋住宅”。



通过网络搜索了解到的红树湾项目资料中,该项目三期由5栋住宅楼和1栋商业楼组成,由中科院建筑设计研究院有限公司院士崔彤亲自操刀设计,采用现代风格设计,外立面线条感强,力求将江水的流动融入建筑。而且在效果图中也能看到一栋造型独特的建筑。


网络查询到的红树湾项目资料截图


通过对比公示的申请文件内容和附图发现,正是这栋造型酷的建筑被替换成5栋住宅。



对此,申请文件给出的调整原因为:“原经批准的红树湾三期B区修建为一栋商业体,由于目前成都市商业体趋于饱和,成都万怡置业对该商业的前景不看好,同时该商业体也对南面红树湾三期A区住宅产生了一些不利影响。故将该商业按照政府批准的规划设计条件,重新设计为住宅项目。”

 

红树湾项目用地于2007年由成都万怡置业于取得,根据国土合同及规划条件约定,该地块为二类住宅用地,可兼容配建部分商业,因此修改商业体为5栋住宅的新方案符合规划管理相关要求,其中4栋为7+1层、高24米,1栋为11+1层、高36米。

 

目前,红树湾一、二期已修建完成交付,现二期有现房在售,均价为18000元/㎡;三期于2010年7月取得建设许可证,均价为17500元/㎡,若上述调整申请通过,将增加18537.94㎡住宅建筑面积。


茂业九眼桥项目

拿地20年

商业用地改商兼住后动工

据成都规划公众平台6月2日公示信息,成都茂业九眼桥项目已于2017年4月19日获得《建设工程规划许可证》,从中透露的信息显示,该项目被传已久的土地性质调整结果落定:项目名称为商业、住宅及配套设施;同时,从图纸上可以看到,该项目临一环路的两栋高层建筑为办公,临宏济中路的两栋为住宅,底层均含商业。



公开资料显示,该项目拿地距今已过去20年,最初计划打造集购物、娱乐、休闲的城市综合体,之后项目名称先后更换为“茂业天地”、“茂业国际”、“茂业豪园”,但一直未能具体实施。

 

去年3月,四川省政府常务会议审议通过,“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可经审批转型为商品住宅用地。”之后业内传出消息,该项目要进行“商改住”,而项目名称也改为“茂业豪园”。

 

今年2月18日,茂业商业股份有限公司发布公告称,拟与成都国土局签署《国有建设用地使用权土地使用条件变更协议》,将该项目用地性质由纯商业调整为“零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地”,合计补缴土地款1.27亿元。

 

在6月2日成都规划公众平台公开的图纸上,工程名称一栏填写的内容正是“茂业豪园”。

 

目前九眼桥片区在售新项目以商业为主,写字楼均价约2000万元/㎡;住宅二手房均价为15000元/㎡。从该项目所处区位分析,一是靠近九眼桥、春熙路商圈,二是拥有江景资源,三是没有住宅新盘,因此打造高端住宅的可能性极大。

 

目前情况相似的项目有成都阿玛尼艺术公寓、均价45000元/㎡,望江名门、均价40000元/㎡,九龙仓擎天半岛、均价29000元/㎡。


高新西区金辉悦府

住宅交房后申请改商场为公寓

业主维权

今年3月28日,成都高新区网站发布了《关于成都金辉居业置业有限公司金辉悦府三期项目申请调整批前公示》。

 

按金辉悦府的原规划,1期为住宅,现已交房入住;2期为办公,现已竣工;3期为商业,暂未取得《建筑工程规划许可证》,从项目之前的宣传资料看,将打造集中式商业综合体,包含大型超市、电影院、购物、餐饮等业态。



公示附图显示,金辉悦府项目3期原方案为4—5层的集中商业,地上建筑面积30789.13平方米,建筑最高处高度为23.1米;调整方案将原商业减至1层,并在上面增加了2栋9—10层的商业楼,地上建筑面积不变,建筑最高处高度为55米。

 

并且,调整方案中的商业楼与项目1期已交付的3栋住宅楼相邻,住宅楼的高度为54米。



公示的申请文件中,成都金辉居业置业有限公司并未给出调整原因,据其一位离职员工解释:“目前市场上商业综合体过剩,3期确实打算建公寓,不过下面还是商业,像超市这样的商业配套应该也会有。”

 

今年6月,金辉悦府业主自发组织了维权活动,从他们制作的横幅上可以看出维权原因之一即为“商业不修”。



目前,高新区规划局明确表示:“金辉悦府之前提出的调整申请因业主反对暂时不批,等待开发企业收集业主意见。”


东客站佳年华广场

放弃引进5星级酒店

拟调整为公寓散售

今年3月,成都佳成时代投资有限公司向成都市规划管理局提出申请,拟“结合市场情况,在轮廓线、总平布局不变的前提下”,对位于成都东客站的项目佳年华广场二期2号楼进行方案调整。

 

公告显示,佳年华广场二期2号楼的建筑功能、层高、面积以及外立面拟将调整,主要包括建筑地上部分3—4层由商业调整为办公;办公部分由大开间办公形式调整为小开间办公形式;办公部分3—14层的层高由3.9米调整为3.1米,16—23层、25—31层的层高调整为4.9米;商业用房建筑面积减少2115.90㎡,办公用房建筑面积增加2115.90㎡。



调整之后,商业面积减少约一半,办公空间形式向更宜居的方式转变。通过网络搜索佳年华广场二期可知,申请调整的2号楼原规划中为一家5星级酒店,且有网友留言表示早在去年即得知5星级酒店要改为公寓。


通过拨打售楼部电话咨询,有置业顾问表示:“佳年华广场二期2号楼的确是公寓产品,且包含底商,计划在今年下半年推出。”


 政 策 

政策不支持

基本阻断商业“可住”路径

上述市场现象的出现并非偶然,自去年下半开始,住宅限购对公寓产生了较为明显的利好影响。


据房指数不完全统计,今年3月成都公寓销量升至6544套,达到一年来的最高值;今年上半年,成都公寓产品供应量、成交量及成交均价均大幅上涨,供应117.3万㎡,同比上涨80.2%;成交101万㎡,同比上涨31.5%;成交均价8822元/㎡,同比上涨15.6%

 


观察家智库专家、中睿营销总经理何良栩表示:“当下限购和住宅价格走高的背景下,公寓去化情况理想,一些开发企业顺应趋势将商业转向开发公寓,进而造成公寓产品供应井喷,将对市场造成冲击,很有必要规范管理。”


的确,从今年上半年出台的政策来看,为商业项目注入“可住”用途的做法并未被支持。


今年4月21日,成都市规划局发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》文件,明确表态:“严禁商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途”;文件中还详细规定了“不得设置外挑阳台”、“不得采用住宅套型式布局与功能设计”等,基本切断了商业、办公类项目改为居住用途的通路。


之后一周,成都商业的成交量出现明显下滑。



而在7月18日实施的土拍新规则,对商住混合用地采取“限价竞买+竞商业物业自持比例+抽签竞得”的方式,并且在涉及自持计容商业建筑面积比例土地的《项目履约合约书》中,对自持商业的比例及业态均有明确要求,更是从拿地开始控制商业、办公类项目的呈现形式。


除此之外,开发商还可能面临业主反对、组织维权的风险。


截止目前,上述项目除按政策规定补缴土地款变更用地性质的茂业九眼桥项目已经开工实施外,其余项目均未有明显推进。


在观察家智库专家、中筑华恺建筑设计有限公司总经理张柯看来:“从设计角度讲,出路应该是符合时代特质的、大力度的创新,政府、开发商、设计师、策划人、建设者等参与各方形成的合力,以创造出以前没见过、没想过,甚至不敢想的创新产品。”


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作者:佚名
来源:房观察