运用高超财技在深圳飞速发展的龙光地产,或许是到反思的时候了。




文/一条君


靠深圳楼市火爆行情迅猛发展的龙光地产(03380.HK),在遭遇其年报审计机构提出的两项保留意见后,决定要证明自己的清白了。


7月19日,龙光地产发布2016年年度业绩报告的补充公告称,决定要在2017年年度报告中移除毕马威给出的保留意见,其中有关拨付给合营公司9亿元的付款性质将提供进一步证明文件,同时为高达近百亿元的“明股实债”指控,提供充分凭证来证明自己的会计处理方式合理。


毕马威此前将上诉两项保留意见公布于众,暴露了龙光地产的“高超”财技,也展现了类似的中小房企在深圳发展的一个剖面。而龙光地产对于该事件的进一步披露,则诠释了这家房企为何能在深圳楼市近几年的上涨行情中,敢于“砸”下高达300亿元抢下多宗高价地。


时光倒回至2014年10月22日,43岁的执行董事肖旭带队,经过84轮举牌、龙光地产子公司“深圳市金俊房地产有限公司”(以下简称“龙光金俊”)以46.8亿元力挫万科、中海、保利等行业巨头,夺得位于深圳龙华区白石龙地铁站旁一宗住宅用地,折合楼面价约2.5万元/平方米。


土地竞买结束之后,肖旭面对众多记者表示,龙光地产没有资金压力,这个项目会独立开发,建成后肯定要卖到3万元/平方米以上。


出乎肖旭意料的事情有两件。第一是这个项目开盘平均售价超过5万元/平方米,住宅最高8万元/平方米,商铺超过10万元/平方米;第二是龙光地产很快就引入了“金主”平安保险集团旗下的平安大华汇通财富管理有限公司(以下称“平安大华”)共同开发。


11个月后,龙光地产子公司“深圳市龙光骏景房地产开发有限公司”(以下简称“龙光骏景”)以112.5亿元的高价,拿下白石龙地块不远处的红山商业用地,后续同样引入平安大华共同开发。龙光拿地的脚步还未停下,2015年12月底,以10.8亿元拿下坪山新区三宗商业地块;2016年6月,以140.6亿元拿下光明新区商住地块。


仅在深圳公开土地市场,龙光两年内“砸”下310.7亿元拿地,对于彼时年销售额刚刚迈过200亿元门槛的龙光而言,财务压力不小。也就是引入平安大华的交易合作,以及后续在财务报表上的处理方式,让毕马威会计师对龙光地产的财报产生不信任。


龙光2016年度财务报告中,毕马威的保留意见涉及两项事宜。第一是截至2016年底,平安大华已向“龙光骏景”以及惠州大亚湾东圳房地产有限公司(以下简称“惠州东圳”)分别注资49亿元、39.6亿元,同时龙光还在2016年为回购“龙光金俊”49%的股份向平安大华付款约20.86亿元。


这些交易被龙光地产入账为权益交易。但毕马威在审计龙光2016年年报时发现若干协议,这些协议透露早在平安大华以入股的形式向龙光子公司注资时,就约定了未来龙光有着回购这些股份并向平安大华付款的条款。


简单理解就是,龙光地产与平安大华签订了“明股实债”的“抽屉协议”,毕马威发现了这些协议,并认为在有股份回购条款的背景下,这些交易如果作为权益交易,违反了《香港会计准则第32号-金融工具:披露》的责任。


资产负债表恒等式“资产=负债+权益”中,近100亿元的数字目前被龙光地产放在“权益”项中,如果这些数字一旦被放入“负债”项,将对龙光的财务结构产生影响。毕马威认为,这些影响涉及龙光的负债及净资产金额,并可能影响其2016年度确认的利润。


龙光地产2016年总负债高达607.5亿元,同比上涨54.54%,资产负债率为70.23%,如果上述与平安大华的交易额在资产负债表中重新调整,龙光的资产负债率将明显进一步上升。龙光2016年实现205.47亿元的营业收入,确认44.88亿元净利润,同比上涨69.39%。


毕马威对于龙光地产2016年度财务报告中另一项保留意见为,没有足够的凭证确定龙光地产拨付给合营公司(50:50)向第三方支付9亿元的性质,这些款项用以收购若干城市更新项目,毕马威并不信纳这9亿元被列账为应收款项的适当性。


香港会计准则中,对于合营者在合营公司中的各种权益均认定为投资,应当适用权益法进行核算。也即龙光地产拨付给合营公司的9亿元,需对合营公司进行单独评估报告,确定龙光地产所占权益,以防合营方占用上市公司资金的情况出现。


2016年年度报告中,龙光地产回应这9亿元为支付收购城市更新项目的成本,并已向毕马威提供合营企业账目、记录、银行结单及股东决议案,还有一份合营企业的独立估值报告显示,该项目价值已大幅高于其投资成本。


在7月19日龙光地产发布的对年度报告的补充公告中,龙光称将提供有关付款的进一步证明文件,以取得毕马威的信纳,使其在2017年年度报告中移除审计保留意见。


最重要的是近百亿元“明股实债”的解决方案。在补充公告中,对于平安大华的注资,龙光地产称继续提供证据证明公司的会计处理方式恰当,或者将于2017年行使回购权以收购平安大华持有的“龙光骏景”及“惠州东圳”股权。


2017年6月28日,龙光地产已经回购平安大华持有“惠州东圳”10%的股权,总代价40.4亿元。相比平安大华前期注资的39.6亿元,这几乎没有增值的收购代价并不寻常,甚至看起来对平安大华而言是一宗亏本生意。


同样的交易发生在“龙光金俊”上。2014年10月22日,“龙光金俊”拿下白石龙地块;12月17日,平安大华向龙光金俊注资20亿元,获取后者49%的股份;2016年12月15日,龙光地产以20.86亿元回购这部分股份。


7月19日另一则补充披露的持续关联交易公告解释了这一切。2015年9月23日,“龙光骏景”以112.5亿元拿下红山地块;10月16日,平安大华向龙光骏景注资48亿元,获得后者49%的股份;同日,龙光地产、龙光骏景与平安大华签订补充框架协议。


上述协议约定由平安大华向龙光骏景提供包括委托贷款、房地产开发贷款、按揭贷款在内的融资服务、以及为龙光骏景提供与金融机构交流机会,以获得各种合作机会及融资渠道,龙光骏景为此每年付给平安大华3.744亿元服务费。


最后根据实际服务情况,龙光2015年付给平安大华3.15亿元,2016年付给平安大华约2.49亿元。从这些零散信息中,可以拼凑出平安大华与龙光的合作逻辑,平安大华之所以对前期注资在几乎不增值的情况下愿意被回购,是因为通过提供金融服务赚取了巨额服务费用,而龙光地产则低成本利用了资金。


这种合作逻辑只能在楼市处于上行行情中得以实现,即龙光的地产项目要持续盈利,一旦项目出现问题,龙光所承担的债务问题将全面曝光,尤其是龙光在诸多大项目均以如此形式进行合作,“杠杆”进一步加重。


从实际情况来看,龙光地产依靠与平安大华的合作,踏准了深圳楼市这两年的上涨节奏,赚的“盆满钵满”,有底气用回购来弥补,但这种回购对于2017年年度报告将继续产生新的影响。


深圳2017年楼市处于高压调控政策之下,龙光地产其他引入外部资金的项目或将受到影响,这与审计师现时提醒预防风险,并不能说是一种巧合。


成立于1996年的龙光地产,早年在广东汕头做城中村改造项目起家,2003年以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗高价地后开启全国扩张序幕,2013年底于香港联交所上市。


龙光地产的创始人是潮汕商人纪海鹏,其27岁的女儿纪凯婷通过多家公司和家族信托持有了这家公司85%的股份,这些资产在2014年福布斯的评估中价值约80亿元,因此她被福布斯评为全球最年轻富豪。


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作者:佚名
来源:地产一条