春秋尚崇周礼,战国全凭实力。

  昨天晚上,世界500强恒大、万科、碧桂园实力开屏,并且在微信朋友圈刷屏。

  这是一个前所未有的房地产王者时代。特别是2017年上半年,在市场风格切换之下,规模房企呈现出跳跃式增长,开始从龙头到寡头的进化(2016年,三家房企的销售额之和占到总量的6.6%)。

  仔细比较之下,寡头恒大、万科和碧桂园有两点相同,即获取资源的能力和管理资源的能力。成功皆非偶然。细究之下,三家公司仍有诸多不同。

  我们以销售、业绩、布局、效率、杠杆等四大方面,站在火星看地球,抽丝剥茧放大镜下看区别。(备注:因为各家房企的2017中报没有披露,故数据以2016财报为准。)

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  三足鼎立(成长篇)

  我们把房企的成长性量化为6大指标,分别是销售规模、销售均价、销售区域结构、城市产能、单盘产能、可售资源。这是房企的颜值,分别对应有的六观:耳、眉、眼、鼻、口、大脑。

  销售规模为什么是耳朵?没有销售规模,就没有增长,更没有成长。销售规模小的公司,看都不用看了,一听销售数字就知道将来了。我们来看一张图表:

   

  ▲恒大、万科、碧桂园销售增速比较

  一条漂亮上升的红图,是恒大最近4年的销售增速,复合增长率42%。特别是去年,以85%的增速超过万科。万科的复合增长率是27%。再来看碧桂园,复合增长率是58%,但它是一条抛物线,走过一波过山车行情,这条抛物线,见证了碧桂园从492亿到3090亿的跳跃。

  差异化就出来了。很多人会问,同样都是过了3000亿,为什么区别这么大?这和销售均价有关系。我们知道,恒大是民生地产,碧桂园走的是郊区大盘模式,万科对高单价比较看重。也就是说,要做到销售额3000亿,销售面积最小的是万科,其次是恒大,最后是碧桂园。

  但是,近年来销售均价提升幅度最快的房企是恒大,连续三年均价提升幅度超过6%。2012年,恒大的销售均价还低于碧桂园,后来四年都超过碧桂园。碧桂园销售均价呈现过山车行情,2016年抓住市场行情,同比提升27%。尽管如此,碧桂园的4年来的复合增长率还是三家中最低,约在6.9%。

 

  ▲恒大、万科、碧桂园销售均价增速比较

  三家的销售规模差别不大,但销售均价有变。背后是什么原因?这就和销售区域结构有关。举一个最简单的例子。如果北京市场卖得多,销售均价就会好很多。因为北京的售价比较高。

  万科完成全国重点城市布局,大约在2011年。随后开始深耕。以上海万科为例。2012年,上海万科贡献销售规模不到30%,2016年已经达到43.1%。

  2013年,恒大提出112战略,向一二线主流核心城市转型。在此之前,三四线城市的销售贡献占到50%。在2014年,恒大在一二线核心城市的占比过半,2016年达到67.4%。

  

  ▲2016年,恒大销售结构占比

  碧桂园向一二线城市进军的时间偏晚一点。2015年,碧桂园提出“巩固三四线,拥抱一二线”战略。代表性事件就是在上海嘉定拿地。

  请注意,恒大和万科的一二线城市布局,是按着行政区域划分,碧桂园的一二线布局是做核心城市都市圈做拓展,是承接核心城市的外溢需求。所以,碧桂园的一二线和恒大、万科的一二线又有区别。2016年,碧桂园的销售规模占比是59%。

  因为城市布局不同,单城市产能也就自然不同。万科最早完成一二线城市布局,时间长,单城市产能有优势。2016年,万科有14个城市销售金额超过百亿,40%的城市销售排名位列前三,在18个城市销售排行中位列第一。

  从单城市产能增长速度看,恒大是37%,万科是35%。恒大在单个城市的市场占有率越做越深。

  除了单城市产能,各家房企同样看重单盘产能。恒大和万科近来来的单盘产能增速明显,恒大更胜万科一筹。在2016年,恒大以6.4亿的单盘产能超过万科。碧桂园因为近年很多项目处在开发阶段,还没有来得及贡献销售,所以单盘产能仅是4.2亿。

   

  ▲恒大、万科、碧桂园单盘产能比较

  无论是单城市产能,还是单盘产能,背后有一个背影,就是货值成色差异。

  三家过3000亿的企业中,恒大的储备最丰富,土储高达2.29亿平米。万科土储仅为恒大一半,约在1.1亿平方米。所以,万科的补货压力很大。碧桂园在恒大和万科中间,约在1.7亿平方米。

  ▲恒大、万科、碧桂园存货和推盘情况

  有货才能推盘。万科2017年推货是3500万平,恒大是5000万平。和恒大相比,万科明显受制于土储不足。

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  南征北战(布局篇)

  布局背后就是拿地,好比谱曲,要有旋律和曲调。从构成上说,分为和声、复调。其中和声又分为三和弦、七和弦、高叠和弦、附加音和弦(加音和弦)。

  所以,成功的房企,一定是谱曲的高手。高手之间的较量重点就在规模控制、成本、单盘规模上。

  过去4年,万科、恒大、碧桂园的拿地规模持续扩大,复合增长率分别是35%、62%、122%。特别是2016年,更具有符号意义。

  以恒大为例。2016年,恒大拿了213个项目,比万科多(178个),比碧桂园少(413个)。从建筑面积看,恒大的建筑面积最多,10238万平米,远远超多碧桂园的8752万平米,更超出万科的3068万平方米。其实地价更能说明问题,恒大的拿地弹药是2044亿,碧桂园是1775亿,万科是1824亿。

  ▲上图是恒大、万科、碧桂园拿地金额占销售额比重;

  ▲下左图是恒大、万科、碧桂园拿地面积比较;

  ▲下右图是恒大、万科、碧桂园拿地金额比较;

  都是谱曲高手,为何差异如此之大?

  万科通常是以销定产,顺周期拿地,拿地金额占到销售额比重从2014年的20.2%,上升到2016年的50%。

  2009年,恒大登上中国“土储王”后,每年新增土储规模没有低过2600万平方米(2014年除外),并且拿地势头不减。而碧桂园的拿地金额占到销售金额比重,原来和万科差不多,2016年也增至57.5%,拿地增速最快。

  恒大、万科、碧桂园拿地均价复合增长率

  拿地均价比较

  ▲恒大、万科、碧桂园地价房价比(按当年比)

  ▲恒大、万科、碧桂园地价房价比(按售价滞后一年比)

  旭辉林中抱怨说,拿地找死,不拿地等死。同学们,看看恒大、万科、碧桂园的拿地激情!

  难道恒大、万科和碧桂园就不怕死、不怕风险吗?

  我们还是来看一组数据——拿地成本。

  从拿地均价的绝对值看,万科拿地成本最高,越来越贵。2016年,万科的拿地均价是5944元/平米。恒大和碧桂园约在2000元/平米。

  我们再从拿地成本的复合增长率看,最近4年,碧桂园是40%,万科是20%,恒大仅仅是15%。朋友们发现了吗?恒大2016年拿地的均价甚至比2013年都低。

  我们再来看一组数据,房价地价比——当年地价/当年销售均价。万科是45%,最高。其次是恒大和碧桂园,都约在24%。恒大的“当年地价/当年销售均价”连续3年下降,这又是为什么?

  当然,“当年地价/当年销售均价”这个指标可能有失公允,我们再来看这样一组数据——前一年的土地均价/后一年的销售均价,即2015地价/2016房价,万科依然是最高,约是34%,其次是恒大(24%),最后是碧桂园(18%)。

  朋友们发现没有,为什么恒大、万科和碧桂园敢于拿地,他们不怕风险吗?当然怕。敢拿地的关键是是顺周期操作。市场不好,少拿地;市场好,多拿地。比如说,2014年,三家房企拿地都很少,2016年拿地创下纪录。

  拿地背后,还有一个关键指标——单盘规模。这也是布局的重点内容。规模房企就是要比拼单盘规模。

  ▲恒大、万科、碧桂园单盘规模比较

  从新增项目平均规模看,恒大的单盘规模最大,其次是碧桂园,最后是万科。

  ▲恒大新增单盘规模

  可以发现一个规律,恒大单一项目建筑面积不低于20万平米,平均规模在40—50万平米。即便是在向一二线城市转型,这个规律也没有被打破。

  为什么要强调单盘规模。还以恒大为例。大盘开发周期长,越往后开发,地价优势越明显,而且随着配套越来越成熟,售价越来越高。这就很好解释恒大的毛利率,为什么不会大起大落。

  反观500亿以下房企,通常因为单盘规模小,结算受到产品结构、区域不同,导致全年业绩波动,

  沿着这个思路看碧桂园和万科。碧桂园在最近两年拿地中,单一项目的平均拿地规模没有超过22万平米,单盘规模比恒大小一半。

  万科的开发规模更小,从2012年起,万科的新增项目平均单盘在10万平米左右,越来越小。

  ▲万科的碧桂园的单盘规模比较

  单盘规模出现变化的原因在哪里?从公司的财报和媒体公开披露上,也很容易找到答案。

  万科一直聚焦城市圈战略,以广深区域、上海区域、北京区域和成都区域布局,推进“轨道+物业”模式。

  ▲万科拿地区域(地价口径)和拿地权益

  恒大很有特点,转型核心城市后,加码旧改市场。过去我们常说,恒大是土储王,低成本王。现在依然是这样,少多钱多办事,通过大量并购,低成本拿地。

  而且,在恒大2.29亿平方米的土储中,还没有包括在深圳、太原、石家庄等一二线核心城市的35个旧改项目。

  碧桂园一直是“大盘模式”,但在新一轮的扩张中,因为对成本的过分敏感,改变打法,扩大合作项目比重。2016年,74%的项目,是通过合作或收购的方式获取,权益占比小于50%的项目比例高达17%。

  不过,碧桂园也在对传统的“大盘模式”升级,用“科技小镇”替代,通过产城融合,强化一二线核心城市周边区域的战略布局。2016年业绩发布会上,碧桂园就说,将投入超过1000亿规模资金建设科技小镇,在惠州、东莞、三河等地落子,规模达到47平方公里。(待续)

 (本文来源微信公众号:地产大哥)

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作者:佚名
来源:睿达地产顾问