大家顾问武汉楼市本土中介七连冠


导读

每年年中和年终,武汉本土中介7连冠----大家顾问的董事长尹香武先生都会为全体员工送上思想大礼包。本文将2017年7月14日尹香武先生在大家顾问年中会上的演讲速记稿加以整理,分享给大家。



01
跻身海量城市:时间增量之冠可能是武汉


原来武汉是靠制造业,开工厂,去展开整个城市的收益和它的价值,但是现在制造业的占比降低了,服务业要上升了。制造业的对象是产品,服务业的对象是人,而城市的终极使命是服务业。当产业主体从商品转移到人的时候,逻辑关系就变了,做商品需要空间,要开厂,便宜的土地。服务业就不是的,服务业要的主要是人,而人的本质是时间单位,我们每个人一天24小时,一年大约8760小时,这算得出来的。


进入到服务经济以后,一定是以城市的时间总量为竞争的总轴线,就是哪个城市容纳的时间总量大,那么这个城市就有更多希望。我们来回想一下,大概在2000年的时候,那时武汉全民的时间总量大概是500万小时一年,那个时候我们的人口也就500万。今年武汉的年标准小时数是多少小时,已经翻倍了,是1000万小时了。1000万小时对应的是1140多万人、也就是大约现在武汉的总人口。


这个变化就引起很多的连锁反应,比如说,原来这个地方的时间总量少,他能制造的新闻少、研究经济无法上去,在那个时候,武汉发生任何事情,都没有全国影响,从今天倒追两年过去,武汉有很多新闻,在全国有影响力的,比如说地铁进水了,武昌站发生杀人案件了,那为什么以前发生杀人案件就没人关注了?原来难道就没有发生了?有发生,是因为你凝聚的时间总量小,关注者少,所以你的事件没有全国影响力,而现在凝聚的时间总量多,武汉大了,好的事坏的事,知道的人会越来越多。也就是,接下来,武汉市的新闻具备全国影响力的,好的新闻坏的新闻都会大增。


这种连锁反应在房地产的表现更明显了,第一,已经突破1000万总人口、1000万年小时数,就成为了人口海量城市、时间海量城市。海量城市的新变化就是,能够想象的房地产需求,都能够有人要。房地产市场的需求趋向于无穷,无论什么产品都可以找到人,哪怕是郊区物业、劣质物业、小众物业、偏门物业,也同样能够卖掉,而原来可能是卖不掉的。


另一个,武汉最终要到2500万人口,2500万人口容纳的年度小时数是多少,2190万年小时,到了那个时候,“武汉都”就出现了。整个都市圈就形成了,这个都市圈的半径可能要以100公里为半径,形成一个巨大无比的主城市+卫星城市的都市圈,然后把2500万人给装进去。


由于地理、土地、水源、交通等各项因素,未来时间增量可放大空间最大的应该是武汉。中国的地图北边是北京,南边是广州,南北轴线之间的落差不大,需要的是补强。但是东边是上海,最西边是成都重庆,东西轴线的落差大,需要的是衔接、做好中西部大开发的事,这种衔接就会有大流量流经武汉,武汉就会成为我们国家平衡全国成本的一个支点,是东西轴线与南北轴线的交汇点,是补强与衔接的关键点。华东地区的经济要素首先要流出来,他自己受不了,武汉再分一部分下去流到成都和重庆去,是这么个过程。而在这个过程当中武汉收益就非常大了,所以武汉在接下来的十年里,时间总量放大的能力和空间应该是全国是最大的,所以我叫他时间增量的冠军城市,而时间在哪、价值就在哪。


2
中国第三大新建设计划就在武汉


首先我们来讲一个柏林大学的研究,柏林大学是到现在为止我们人类社会培养诺贝尔奖获奖人最多的大学。在德国的大学研究城市化有一个惊人的发现:国家人口下降百分之五、城市规模放大一点六倍。


因为人口下降,必然使得家庭结构变小、单身人士增多、性取向新锐的人士增加,而这些群体缺乏自生产自满足的条件,只能脱离农村,进入城市才能依赖于分工而生存下来。所以迈过工业化平均线之后,如果人口下降、城市反而扩大。


城市越发达、吸引力越强、容纳能力越强。而现在中国的劳动力刘易斯拐点开始有几年了,也就是说有效的劳动力开始减少,而减少的时候一定是城市规模在放大的开始。类似武汉这样具备全国中心地位的城市,未来还会放大。


武汉几乎是全国在人口、经济、交通方面放量空间最大的城市,平原城市有地皮、可以提供空间,学校很多、能接纳学生夺取学生城市化先机。企业很多,可以接纳就业,承接产业转移。所以在这种情况底下呢,武汉就会变化。


当国家在北边公布了雄安新区成为全国的第一大建设计划,南边公布了粤港澳大湾区成为国家的第二大新建设计划,我们国家第三大建设计划就在武汉:远期控制面积500平方公里的长江新城。


而且,江北的长江新城势必跟武钢呼应,武钢终将走出历史舞台,从而释放出大约30平方公里的土地、并彻底甩掉妨碍武汉发展的最大环保障碍,形成有江北、有江南、有大岛、---天兴洲等元素构成的“武汉湾区”,长江在此段拐了个大弯。无论是从总量、还是城市轮廓、以及后发优势来看,这都可以称得上是全国的第三大新建设计划。从而形成“北有雄安、南有大湾、中有长新”的格局。



这个建设计划为什么可以打造?时间总量多了。要出现一个核心区了,现在武汉市要以政府为主力核心来负责打造自己的CBD了。在这种情况下,武汉就从原来的各区比较平均发展成有了一个发展极。空间扩大了。房地产发展空间大了,经济链条也拉长了。在现在,此时此刻,所有华中省份当中,唯一的没有以政府力量打造CBD的城市就是武汉,长沙有,郑州有,合肥有,唯一武汉没有,这种尴尬终于要告别了。一旦武汉有了自己的发展极,武汉的空间就大了,空间大了,所有人的心情都会变,爽多了,原来挤在一起争夺存量,打开了以后,高的玩高的,低的玩低的。城市的文明状况都会变化。


从增量经济上来讲,武汉可能是全国第三大新建设中心、是中国增量经济第一,不仅是内陆第一。


3
房地产将进入收敛态


所谓的房地产收敛是什么意思?


行业在收敛,房子的数量在收敛,土地原来多,现在少,这叫收敛。购房者呢,原来卖6000的时候基数大。现在要卖2万,购房者的数量会缩。就是这么个过程。原来四线城市也在建房地产,现在在三线及以上,城市也在收敛。


也就是说,整个房地产行业都在收敛的过程中。大家想一想,原来我们做营销的时候,刚才甘鹏总说,他为什么来到大家顾问呢?被大家顾问的一个疯狂的举动搞定了,那个疯狂的举动就是一辆列车的围墙,很壮观,把他给“忽悠”进来了。一“忽悠”到现在已经这么多年了,但举例子说,我们现在再来做这个营销动作,你恐怕就不会被忽悠了。你就在想,那个围墙,那个时候看起来很振奋,你能够有心灵的共鸣,但是现在如果再搞这个,你会想,哎呦,坐绿皮火车,这些人身价很低。这个房子肯定很难卖,要这做营销,你看,时间不同,概念不同,连营销的动作也在收敛。


整个行业在收缩,无效的的动作,原来送个加油卡,送个早餐,有客户感兴趣的。现在这样做,你卖个豪宅,送个8元的早餐劵,他就想,这个楼盘给我送早餐劵,我的估价是8000元,你看看,你只要做了这个事,就倒大霉了。


这就是行业所谓的收敛过程,我们的思想,认识房地产的认知,我们也要进行收敛了,原来房地产是一堆砖头,现在投资也有这个说法。王雪峰是我们的策划高手,请王雪峰来给我们讲一讲,你怎样用户型搞定我,你已经搞不定我了,你就说是个投资品,你也搞不定我了,我们开始傻眼了,旧有的子弹,已经打不进购房者的心脏,打不通了,怎么整,这就需要我们要收敛到最有效的一个点上进行突破,我们要形成一个喷管,去压缩,再喷出放大,收获喷管效应,我们公司要先压缩,在座各位一个个的喷管把他给喷出去。


4
房地产认知的总收敛:地球基因论


举个例子,我们生病了,要去看医生,医生给你吃药,有病看医生,看完医生吃药,吃完药病好了,这是我们惯常的理解过程。但这个过程突然有一天遇到新的对手,这个医生不看病,他看DNA,就是你的基因,我把你的基因调调,一调你就可以活下去、而且活更久,本来你是癌症,一调就好了,你是选择去吃药呢,还是调基因呢,你肯定选基因医生。


房地产就是这个地球的基因,只要直接动用它,启动经济循环、拉动投资、形成货币循环都会效率极高。房地产是我们经济的基因,我们投资的基因,是我们所有人所有行为的总基因。原来美国成为第一大国,就是动用了地产基因,占了很多墨西哥的,买了很多法国的,买了俄罗斯的土地,搞了土地国有制,再把土地分给大家,美国那个时候就在动基因,动到1911年结束了。基因反应快,把英国扯下去,自己就上去了。


我们国家从1998年开始,终于找准了我们的总基因,大搞分房货币化改革、引入按揭机制,开始动用总基因----房地产。我们各大位置都需要房地产来生产,生活也需要房地产,连死了要阴宅,死了也在为房地产做贡献,连反对房地产的也在为房地产做贡献吗,你得交租子啊,交租还是在为房地产做贡献。


所以,房地产是百业之母、财富之母、是枢纽行业。房地产是这个星球的总基因,我曾经写过一个很极端的话叫“地球地球、地产之球”。这话再浓缩下,就是地球的总基因就是房地产。美国动过基因,把自己动强大了。轮到中国动基因了,他动基因了,你不跟着动基因吗?你得跟着去动基因,只有这样你的效率才能跟上,而不要去找那个传统的医生,看病吃药慢的多,对你们来讲,全国动基因的过程,我们、社会、购房者、房企都没有第二选择,只有跟进。假设大家顾问前面有十条路,我们一定只能走的路,还是目前这条路,就是房地产服务。


我们不会去做所谓的其他的行业,而要遵循基因手术的道路,我们要去做一个基因手术的帮工、基因手术的顾问、基因手术的提供者。这是我们唯一的道路。现在买房子、卖房子都是参与地球基因的过程。动基因的效率最高,对政府效率最高,对社会效率最高。对买房者效率也是最高,胆敢不加入动基因过程的人,还去找医生的人,都会是这个游戏的大输家。


我们大家顾问,一定要勇敢地把这个认知形成策略,在武汉做普及,使其成为武汉的公有思想财富,为武汉的认知提升尽到自己的贡献,武汉如果因为大家顾问而成为房地产观念提升的发动机,那将是我们的荣幸!

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作者:佚名
来源:大家顾问