来源:樱桃小房子(cherryhouse2017,作者:陈小瑛),凤凰财经(finance_ifeng)整理


广州出了个大新闻,公布了《加快发展住房租赁市场的工作方案》,其中第一条,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。


赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。


有媒体评价这是颠覆性的政策,会大大降低购房热情,是真正的长效机制,将引发楼市巨变!


有人理解是:只要我租了房子,拿到了租赁证,孩子就可以入读旁边的名校。恐怕想多了,就像在北京社保满五年的人也很多,面对动辄5万均价的北京房价,不是每个缴满五年社保的人都买得起北京的房子,更别说都买得起位于市中心的学区房。所以说,不是每个拿到学区房租赁证的家庭,都可以让孩子入读附近的名校。

 

真实情况是什么样的?世界上的市场法则是物以稀为贵为贵。如果学生多,名校少,总归是要有一番竞争才能入读名校的,正所谓粥少僧多。


由于名校的学位稀缺,你拿到了入场券不代表就可以进去读书了。那广州本地人怎么办?在广州买了房的人怎么办?他们比租户更理直气壮要求自己的孩子优先上学区房附近的名校。换句话说,连在广州购房的外地人都还没有实现100%的“同权”,更何况租户呢?


而且只要有利益存在,就有炒作的空间。既然有资格上名校,会不会上演一房难求的盛况?会不会导致一些有投机心理的中介或者房东人为抬高学区房的租金?难免导致政策打折扣。


要解决这种矛盾,或许是排队入学或许是积分制(和一些一线城市落户一样),或许还有更好的解决办法,总归是要有个公平的办法来决定谁的孩子先入学。


但是不可否认,租售并举是中央引导的一个方向,是一个向着积极方向改革的举措。这个方向在短期内会不会撼动房价还很难说,毕竟中国人买个房子安家的愿望一直很强烈,更何况是想要撼动“望子成龙”的学区房价。


人生的选择题:买房还是租房?


仔细看了广州新政的内容,也在粉丝群问了一圈,如果租房和买房享受同等入学条件,大家还愿意买房吗?


得到的回复大多是偏悲观的,选择继续买房的人偏多数。理由有几个:


1、房子有归属感,安全感,让父母丈母娘放心,给老婆孩子一个稳定的家,有了房子,住的舒适,可以随意装饰布置。


2、租赁市场不健全,没有保障,房东随意涨房租,自己想装修也不行,生活品质差。说搬就要搬。


3、买房子属于自己的财产,能增值。


4、房子绑架了学位、户口,租房能上学,但不代表能上好学校,想上好学校,就得租学区房,那房租自然很高,算来算去,还不如直接买房。


在高房价之下,如果有长期稳定的住处,有多少人会举全家之力在一二线城市买房呢?


1、要看政府能提供多少租赁房,如果很容易申请到,而且可以稳定长期租,那么我不会考虑买,因为租和买享受的待遇是一样的。对私人的房子,需明文规定不能随便涨租,赶人。


2、房价不高在承受范围内会选择买,如果需要节衣缩食甚至啃光一家老小那就没必要,超出能力就不买了。如果月供和月租差不多支出,还是会买房。


3、如果享受的福利一样,就需要考虑买房子的资金成本,未来房价走势与房租的水平和未来上涨的趋势关系了。


4、房价不涨就不买,房价涨还是想买。如果房子买了能增值肯定还是买房好,如果都跑不赢通胀肯定没人买了。


已经执行“租购同权”的城市现在怎么样呢?


其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策,很多城市这几年都在执行,比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市,非本地户籍的子女,都可以在当地上学,但是,你得积分排队。


先抛开广州不说,看看它周边的深圳,义务教育阶段在校生里非户籍人口比例最高的城市,也就是说,深圳是教育资源最开放的城市。看看深圳是如何落实积分排队上学的。


比如深圳龙华区,第一类就是本地户籍和买了房的,积分最多,其它条件的排位都靠后,在教育资源本来就有限的情况下,有房的都不一定能排到好学校,更别说排名五六类的租房人了。如果你对学校没有要求,那无所谓,但一般人都希望子女能上个好学校吧。总之,规则是有房的还是能够先入学,租户只能排队再等等。



石家庄的粉丝说,他们那早就是租买同权,只要在街道办登记的租赁合同,就可以享受就近上学,这政策实行有几年了,但这波房价上涨照样翻了一倍。


有天津的粉丝告诉我,天津也是一直可以租房入学,比如南开区最有名的中营小学,很多人是租房上学,租房一年六七万就够了。


但有的人并不愿意接受这种方式,因为小学6年,算下来租金也是四十万了,这还不考虑未来房租涨价的情况,想想还不如买房,一来把这租金省了,二来房子是自己的,租房房子永远是别人的。


当然,也还有一些解决方式,对于学区房太贵买不起的,可以考虑租学区房,等子女获得了好的公立学区房入学资格后,自己再去郊区买个房子,这样也不用背负太大压力。


总而言之,租买同权的这些城市,完全没有影响到这两年房价上涨。


广州新政能否做到真正的租购同权?


广州这个新政策,除非是取消这种积分排名入学的前提条件,即不挂钩户口、不挂钩房子,才算做到真正的租购同权。


只有一个方式,就是完全靠抽签,不管你是不是有房,有户口,比如同一个街道的所有居民子女,入学一律抽签,随机派位,抽到哪个学校算哪个。


但这个很不现实,因为触及了有产阶级的利益。他们可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇,由各个区教育局去落实,估计很难执行。


如果广州的政策,最后还是按照积分入学来定的话,对商品房市场影响微乎其微。其他实行过的城市已经给出了榜样。


连鄂尔多斯这样的鬼城都可以盘活,就没有炒不上去的盘子,只有市场钱够不够多。跟股市一个道理,千年不动的一元股两元股三元股,在加杠杆时,都可以被消灭掉。


发展租赁市场,培养大家的租房观念都去租房住?对中国人来说,真的很难,有房才有家的概念已经深入骨髓了,大多数人还是照样会想办法,穷极几代人去买房。


前段时间社科院的报告称,中国的90后或许成为不愿意买房的一代?事实并非如此,网友的评论说如果有钱谁不愿意买个房子。对于买房这个问题,买不买的起房和愿不愿意买房是有本质差别的。


影响房价的因素是什么?


影响房价的因素是个老生常谈的话题了,简单说就是短期看政策,中期看供给,长期看人口和土地。


房子除了居住,还有金融属性,投资炒房的太多,短期(一两年)的货币政策松紧,直接影响了房价的涨跌。


人口集中的一线城市,在我们保障房体系,以及法律,很难做到像新加坡、德国那样的程度下,培养租赁房市场,是根本无法影响到商品房价格的。


所以每次分析影响供给的要素,都懒得把保障房列入进去,可以忽略不计,直接看商品房的供给量未来几年能增加多少就行。


香港有一半人租住政府的公屋,但从来不会消减他们买房的愿望,香港租金很高,同时买房贷款利率很低,很多房子租金都可以抵月供,所以只要付得起首付,都想买房子,说到很多人建议的提高税收,香港对外地人买卖房子征收30%的印花税,够高了吧!但是依然无法抑制房价。


2011年去新加坡的时候,对当地的祖屋和商品房市场也了解了一下,百分之八九十的公民可以买政府的祖屋,价格也便宜,当时只要一万多一平米,对新加坡人的收入来说,完全没购房压力,但他们当地的商品房价格还是很贵,是祖屋价格的四五倍,因为收入高的人不能申请祖屋,还是得去买商品房。


不说太遥远的,对一二线热点城市而言, 短期调控,房价回调,都是给大家上车的机会,好好攒首付吧,该买房还是照样要买房,别寄希望于租赁房能影响房价了。


但也需要泼下冷水,别以为房价能涨到天上去,今天有人告诉我水库论坛的观点认为,重庆房价十年后能涨到十万。


十年后,房地产白银时代都过去了,城市化结束,老龄化时代,房价就要走下坡路了,重庆地域面积那么大,现在均价1万出头,下一轮再涨一波,到时候重庆的均价能稳定在两万就不错了,还十万,你怎么不逆天呢。


那些人口持续流出的三四线城市,十年后,就永远打入地狱吧。



新媒体运营编辑 史晗

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作者:佚名
来源:凤凰财经