朱先生买的房子在杭州文一路78号1单元一层,房子虽然老旧但是学区房。目前钥匙还没到手,透过窗户可以看到装修还可以。

6月24号,朱先生通过链家房产签订房屋转让合同,66.7平方,总价302万,单价4万5的样子。很快,不动产证到手了。

朱先生:“不动产证是7月10号拿到手的,去社区这边落户登记,登记完,工作人员跟我说你这个房子是危房。"

在房间门口的楼道墙上,我们看到一张告居民通知书,为保障群众住宅房屋使用安全,将对房屋进行改造,于5月3号进行施工,工期40天,告示是杭州市西湖区西溪街道溪畔社区张贴的。朱先生表示,他之前来看房时,根本没注意到。

西溪街道溪畔社区主任徐婉萍说:“危房鉴定是危房C级,居民反映78号有下沉,楼道里也有开裂,C级危房可以继续住,就是部分存在不安全因素,已经通过加固这种方法,已经把它加固了,6月26号才刚刚竣工验收,有没有验收通过,我们还没接到通知。"

徐主任说,早在今年一月初,鉴定结果就出来了,有关部门已经对房子加固,但加固后的情况如何,他们还不清楚。朱先生说,不管加固情况怎样,他都想退房,因为在房屋交易过程中,链家房产从来没有跟他提过。

朱先生表示:“之前中介跟房东,根本没有告诉我们是危房,危房我们肯定不买,这个房子我们不要,终止交易。"

居间服务合同规定,房产中介不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况,朱先生说,中介有责任把房屋情况调查清楚,觉得房产中介欺骗了他,这家链家房产在文二路37号,店长姓黄。

面对镜头,黄经理说他对危房的事情并不知情,再问其他,就不回答了,说要私下协商。他所提供的房东号码也无法拨通。

事后,朱先生打来电话,说链家告诉他房东目前在国外,7月20号回国。朱先生表示愿意等等,协商不成他会起诉链家。

陈焕柱

“律师来了"签约律师,浙江智仁律师事务所专职律师,专业方向:建筑房产、金融、企业法律风险管理。

今年6月24日,朱先生花了300多万,在文一路买了一套学区房,结果在办理落户手续的时候被告知该房子为C级危房,任何人碰到这种情况,恐怕都是很扎心的, 这么多钱就买一个时刻提心吊胆的房子住着,任谁都过不了自己心理的那个坎啊。

那么朱先生买了这个危房之后该如何维护自身权益呢?这种情况下,退房的请求是不是成立呢?

我们在得出结论之前,先来梳理一下这整个事件的脉络:

2017年5月3日-2017年6月9日:朱先生买的商品房在进行危房改造施工;

2017年6月24日:朱先生在链家地产的撮合下与房东签订《商品房买卖合同》;

2017年6月26日,危房改造竣工验收,但是是否通过不确定;

2017年7月10日,朱先生拿到不动产登记证;

2017年7月中旬,拿不动产登记证去社区办理落户手续,被告知该房子属于C级危房;

2017年7月16日,链家地产回复,对买卖标的属于C级危房不知情;

时至今日,朱先生未拿到房屋钥匙,也就是尚未交房。

从这一整个事件的发展来看,首先,这房子属于C级危房的事实是可以确定的,而朱先生签订这个房产买卖合同是发生在危房改造之后,现在这个危房改造工程已经竣工验收,假如说验收通过了,那么客观上是允许住人的。

这就产生问题了,如果这个危房整个放那边,客观鉴定确定是C级危房,不允许住人,那么很容易判断合同目的无法实现,朱先生要求解除合同退房,我想法院是很容易支持的。但是现在这种情况,危房也许已经被改造得可以住人了,朱先生仍然以无法实现合同目的,要求解除合同还能站得住脚吗?

在我看来,仍然可以要求退房的。首先,该交易房产并不会因为改造从危房而变成不是危房,其基础仍然是危房,改造并没有对主体结构及地基进行重建,而仅仅只是局部加固,以达到暂时可以居住的目的,因此只不过是治标不治本的手段,因此危房仍然是危房;

其次房东并没有把危房这一情况告知朱先生,中介都说了,对该房属于危房不知情!因此根据合同法的规定,房东就应该承担瑕疵担保责任,房子严重不符合国家标准,该赔的要赔,该退的得退;除非房东能够证明朱先生其实是知道这个房子实际情况的(因为是二手房使用多年有点质量瑕疵实属正常),在这种情况下,朱先生再要退房才会不容易。

整体上这么一分析,朱先生这个退房的请求在我看来是合理并合法的,那么在朱先生提出解除合同的时候,还能要求对方承担什么责任呢?

假如说朱先生对房子现状是不知情的,那么合同解除的过错方就在于房东了,朱先生对此产生的税费损失、房屋重置差价损失(如有)、装饰装修损失(好像没有)、固定财产损失(好像没有)、修理施工费(好像也没有)、中介费(假如中介没过错)等都可以向房东索赔。

回头我们再来看一下中介。中介的作用在于保障交易的安全,所以中介有忠诚勤勉的义务。中介作为专业人士,对房产的现状没有了解,导致房产交易合同无效或者解除,显然是有责任的。

也许根据合同来看,中介可以说,我并没有故意隐瞒真实情况或者提供虚假信息,因此没有过错。但是危房这么明显且重大的事项,中介至少有失察之责,定个重大过失总是没有问题的。

假设说中介最终被认定为有责任的,假如房东的赔偿不足以弥补朱先生的损失的,中介就有补充赔偿责任了,当然赔多赔少也看视责任而定。

最后告诫一下买房者:二手房买卖,买房人在房屋质量上要承担的风险比一手房要大得多!

而现在杭州市的《商品房买卖合同》示范文本,对权利瑕疵担保责任是有明确约定的,但是对房屋质量瑕疵担保却没有明确的约定。

这就给广大二手房的购买者提个醒:买房时候除了注意房东的产权问题外,最好找个验房师来验一下房屋质量;另外交易时不要太仓促,能想到的各种风险,最好在房屋买卖合同的补充协议上都能一一约定,这样哪怕产生纠纷,也能很容易地解决。

来源:1818黄金眼

编辑:朱慧

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