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理财攻略记

licaiba

问：下半年，楼市会面临的最尴尬事件是什么？

答：可能是“贷无可贷”！

为啥下半年楼市很可能贷无可贷呢？

信贷额度为什么捉襟见肘？

一个方面是额度总量层面的。2017年对于金融部门来说，最核心的词就是去杠杆、化风险。为了达到这个目的，必然要在信贷总量（增量）等层面进行控制。

在2017年政府工作报告，总理提出货币政策方面，M2的增速目标为12%左右。考虑到2016年目标是13%，而实际执行仅11.3%，因此2017年M2增速可能也就11%，甚至更低。

房贷是主因

造成信贷额度紧张的另一原因或许就是房贷。

说房贷是因为，根据历年的经验，房贷占新增贷款的规模几乎是各部门最大的，2016年更是接近5成！

房贷占新增贷款占比

刚才提到，今年金融行业最主要的工作是去杠杆、化风险，房地产行业的杠杆和风险在整个金融行业里，又算是比较突出的。甚至有人把房地产行业形容是下决心处置一批风险点中的一个！

为了抑制房地产行业的投资过热，加上金融行业整体处于监管从严的阶段，从中央到地方展开了一系列的调控，“多限多竞”正是在此背景下，逐步加码产生的。

从银行体系来说，严格限制热点地区的房贷规模，即定向调控，则是另一个调控楼市的利器。

今年两会期间，央行营业管理部主任周学东就透露，就个人房贷在新增贷款的占比来看，预计今年会下降到30%以内，这相对于去年的45%左右的占比来说将会明显下降。

尽管央行没有明文规定，30%是不是一条红线，但是从目前的发展趋势来看，30%很可能作为一个重要标准被各地银行当做参考。

北京和深圳的房贷占比可能的发展趋势是怎样的呢？

以北京为例，5月北京的房贷占比已经跌破30%：

5月末个人住房贷款比年初增加907.6亿元，新增额占各项贷款新增额的比重为28%，较2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分别下降9.3个、18.7个百分点，占比趋于合理。

而北京方面的任务其实比全国标准30%，更低，仅为25%：

5月底，中国人民银行营业管理部主任周学东曾经在央行主管的半月刊《中国金融》2017年第11期刊文。

在这篇文章中，周学东主任写过这么两段话：

从2017年1月开始，人行营管部在MPA评估中进一步突出信贷政策导向效果评估，按照宏观审慎要求，加入个人购房贷款增长这一因子，对北京地区全部银行严控个人购房贷款新增额占全部新增贷款的比重，并将全年调控目标确定为25%左右的合理水平。

从实施情况看，2017年第一季度新增个人购房贷款占全部新增贷款的比重从2016年第四季度67.4%大幅回落到2017年第一季度的36.1%，回落约31个百分点。

特别是作为北京地区房贷主力的几家银行更为明显：工商银行北京分行降至24%，建设银行北京分行降至29%，中国银行北京分行降至15%，农业银行北京分行降至35%，招商银行北京分行降至23%。

从这两段话种可以发现，北京地区对于新增房贷占比的最低线控制在25%。

深圳方面，前4个月，房贷占比就已经跌破30%：

据统计，2017年前四个月，深圳新增住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例已经跌破30%，目前为29%左右。

而后续来说，由于房贷占比在前半年已经提前放量了，因此接下来，不但会有更多的城市房贷占比跌破30%的水平，还可能将有更多的城市为了达标，在个别月份跌破20%，甚至15%。

那么下半年，在银行信贷余额越来越不足的情况下，在房贷占比被严格控制的情况下，会产生什么结果呢？

1、M2增速下行压力变大。

5月份M2的增速跌破10%，6月可能重回10%以上。不过接下来，从央行的表态和行动来看，央行只会“削峰填谷”，不会释放更多的“雨露”。

央行对M2的贡献，我们可以简单理解为从供应层面发力，而最终能不能把钱放出去，“落实M2”，则是需求层面着手，而房贷又是关键中的关键。

下半年房贷的可能的发展前文已经说过了，只可能进一步收紧，不会放松，而且拓展的城市也会越来越多。

供给端雨露不多，需求多又提不起劲，M2下行的压力可想而知。

2、房贷利率继续上行。

就算我们不考虑全球货币政策转向这一层面的因素，仅就国内的房贷利率来说，上行的压力也很大。

因为，剩余的不到3成左右的房贷，会让房贷未来会变成一种“稀缺资源”，想要获得房贷，必须得有付出更高的溢价，这个溢价一直就反映在银行给出的房贷利率上。说白了就是银行有更重的话语权，和买房人的谈判，给出更高的利率。僧多粥少就是这个意思。

当然，除非整个市场大家都不买房了，银行就慌了，房贷利率还可能相对平稳一些。

如果我们把上面的因素加多一个变量，同样不考虑外界货币政策的变化，但是加入国内监管层面的影响。

根据二季度货币政策委员会例会的公告，和一季度货币政策委员会例会的公告的差别：

在描述融资和信贷结构时，一季度用了：改善和优化融资结构和信贷结构；而二季度则把改善这两字删掉了，只剩下“优化”二字。

这意味着，下半年，尽管不是进一步的强调监管和去杠杆，但是保持现有的力度和强度还是很有可能的，也就是货币政策仍然是紧平衡。紧平衡的影响，仍然是市场利率慢慢的走高。

最后，尽管欧洲央行、加拿大央行等主要央行的口风集体转鹰，但具体何时落实还不得而知。不过当市场的预期发生变化了的时候，即使这些央行短期内不给任何实质性的动作，利率也已经上行了。

看看最近各国的十年期国债收益率走势就可以发现这一态势：

所以，无论怎么看，房贷利率上行都是大概率事件。

而最终，楼市将可能从贷无可贷过渡到，让你贷都不贷了！

给买房的人一点建议？

说了这么多，相信大家多少都看懂了一点：房贷利率还有上升的趋势。那么，对于买房的人该怎么办呢？

首先，必须要面对的现实是：购房成本确实加大了，在信贷继续收紧的趋势下，买房会越来越难。在认清这个事实的基础上，我们再来考虑买房的问题。

关于买房子的事情，有几点建议仅供参考。

第一，对于刚需人群。

对于刚需购买的人来说，楼市调控到了这个地步，尤其如今不仅买房难，而且卖房更难的政策环境下，其实任何时候上车都没有太大关系，你需要考虑的核心因素是能不能负担起得起房贷。

在买房的时候，要咨询清楚能不能拿到贷款，贷款利率是多少，合同里关于房贷利率是怎么规定的，是固定利率还是浮动利率，这些都要弄明白。

另外你买房子是为了有个房子住，让生活工作稳定，所以暂时不用去考虑什么学位房这些远期的事情，况且这些事情今后几年你根本不知道又会发生什么变化。

所以没必要让自己为了一套老破旧的学位房，搞得生活很苦逼，让自己背负太高的房贷。

第二，对于改善型需求的人群。

改善型这三个字本身就是因人而异的，有人认为不跟丈母娘一起住也是改善型，有人认为因为有了孩子，而且父母也要来一起住，不够住了，想买个大一点的房子，这也是改善型需求。

但无论什么理由，需要考虑的因素跟刚需人群是一样的，那就是房贷压力。

具体的思考维度，跟刚需人群差不了多少，所以不再赘述。

不过需要提醒的是，有人如果是想小房子换大房子，那就得想想小房子是否能够顺利出售，能够出售再来考虑换房子的事情，别等到买了大房子，小房子又不能出售，那就悲催。

这里面的细节太多，无法一一设想，大方向的建议如上。

第三，对于投资型需求的人群。

还是那句话，死了这条心吧，大家不能把太多钱砸到楼市去，导致自己的流动性紧张。

楼市会高位横盘，国家通过限贷限购等方式，“冻结”楼市。

这样一来，即便你拥有多套房子，你要出售也也是非常难的，不能出售，那房子真的就是“不动产”。

事实上，不知道大家有没有发现，现在房子已经在最新的相关条例里面，被称之为“不动产”了。

而作为不动产的房子，即便今后房价涨上天，依然很难套现，不能套现的资产，你拥有的财富，都只是纸面财富，还不如手拿现金，找点别的投资好。

有人说，其他投资来钱不快。好吧，要这样想也没办法。不过有一个问题可以去细想：你要纸面财富，还是要实际上握在手里的财富？

信贷收紧必然刺激楼市调控继续收紧，限购限售很大可能性还会继续加码。

而房价高位锁定意味着有价无市，而不能交易的商品，从本质来说是没有价值的。不过到底如何衡量，大家自行判断吧。

来源：暴财经（ID：icaijing123）、信贷之家（cqjrq8）、菜鸟理财

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