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广州房价会跌吗? 现在是不是下手最佳时机?


自从3.30新政后,总有网友来问我:“探长,你觉得广州的房价会跌吗?现在适不适合买房啊?”


每次遇到这种问题的时候,我心里都只有一个答案:有钱就赶紧买吧!别问我什么时候是下手的最佳时机,按我说,你有钱的时候,买得起的时候,那便是最佳的时机!


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就广州楼市目前情况来看,确实不太乐观,在限购、限价、限签的三重阻碍下,“双合同”应运而生,私下协议买房卖房的操作也是频频发生。


开发商房子卖不出去,房地产媒体以及广告行业的业绩大大受损,不少公司开始了裁员策略来保证公司正常运营。



但是,根据探长多年的房地产经验来说,房价永远不会下跌,除非崩盘


因为在这个物价横飞的时代,什么东西都在涨价,房价却平稳的时候,其实房价就已经算是在跌了。


所以房价只有平稳上涨和迅速快涨之说。而作为一线城市的广州,自然还有很大的上涨空间。



要知道,一线城市的房子和三四线,以及七八线的房子不是同一种东西。一线城市现在的房还有较大的上涨空间,尤其是广州,相比北上深来说,房价低了一大截。


所以,千万不要指望跌了再买。广州的房价不是由广州人的平均收入水平决定,而是由整个珠三角最有钱人的收入水平决定的。


国家说要调控房价,从来都没说过要降房价,调控是慢涨,为转型和出台房产税赢得时间。


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广州哪个片区的房子最值得购买?


除了“广州房价会不会下跌”这个问题外,“广州哪里的房子最值得买”这个问题便是网友问得最多的了。


当有人问到这个问题时,我也是毫不顾忌的回答南沙增城。为什么我不说买珠江新城,不推荐买市区而非要给网友说买增城和南沙呢?原因其实很简单。


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首选,广州作为中国一线城市的代表,不论是常住人口,还是流动人口,都远远超过二线城市。


加之广州自古以来就是以“经商”发展而来,市中心也是经历了多次的转变和迁移。


由最初的南方大厦到上下九,北京路;再到天河城;而如今,广州的市中心变成了21世纪崛起的珠江新城。



在这市中心变迁的过程中,人口也是随之迁移。所以,到目前为止,广州老城区的常住人口是基于饱和状态。能被政府拿出来拍卖的土地更是少之又少。


所谓“物以稀为贵”加之黄金地段,所以老城区的房价自然越来越高,而对于刚需购房者而言,这样的价格并非是他们所能承受的,这里也并非是他们的最佳选择。


当市中心趋于饱和状态,高楼大厦、商业中心也都已经建得差不多,甚至无地可以继续拓展的时候,这个中心区也就基本定型了。


想要谋求更好的发展就必须开拓副市中心,而南沙和增城便是广州最好的选择。


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我们先来说说增城。



自打增城撤市改区后,广州“东进”政策就越发明显,利好消息不断砸来。


从政府投资290亿打造广州教育城,建设东部交通枢纽中心;到富士康产值千亿的项目落地;再到13号线开通在即,以及21号线即将完工;形成“四面八方、四通八达”的城市交通布局。


每一个利好对增城的影响都是巨大的,致使众多新广州人前来购房置业。使得增城房价涨得突飞猛进。



就这两天,增城再添利好,“广州地铁16号线规划”“广汕高铁正式开工+增城火车站即将开建”更是助推了增城楼市的火焰。一张名为增城的九大利好图片瞬间刷爆了置业群以及朋友圈。


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不妨回顾一下最近一年增城房价的变化有多猛。



图片来源:广州房产


撤市前一年,增城一手住宅网签12641套,已属引领风骚。改区后的第二年,增城新房成交飙升至33246套,涨幅达163%。除此之外,增城地价也是毫不逊色。


3月29日,广州迎来了2017开年第一波土拍潮。本次土拍共有7宗土地进行拍卖,白云区、海珠区各有一宗,剩下5宗土地全在增城。


在开拍之前大家就预测:永宁街、荔城街等5宗宅地肯定是本次土拍的重头戏。


3月19日增城地块拍卖信息一览


果不其然,5宗土地,4宗便打破了增城土拍历史价格,折行楼面价全部超过2万/平米。增城永宁街地块更是拍出了23963元/平米的折合楼面价,惊呆现场所有人!使得众人感慨:“早年不愿买增城,如今,买不起增城!”


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我们再来说说南沙。


说到南沙很多人都会用“鬼城”或“孤城”来形容它,原因是南沙离广州市区远,不少人在南沙买房并不是用来住,而是用来投资,一到晚上,亮灯的楼是非常少的,所以显得特别冷清和孤独。



然而,今日的南沙已经不再是昨日我们认识的那个南沙了。随着年底地铁通车,以及接二连三的利好政策,南沙很多楼盘的房价都上涨了不少,多个楼盘均价已经卖到了2万+


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在年初时,探长踩盘了解到,广州地铁4号线蕉门站、金洲站周边的沿线楼盘均价基本在15000-16000元/平左右。


而地铁4号线南延段沿线楼盘,特别是在南沙客运港站附近的楼盘,已经卖到2万元/平米以上的均价。例如:碧桂园海湾1号、南沙湾东苑 、星河山海湾等楼盘。


截止2017年7月,探长再次去到金洲踩盘时发现,原来均价15000-16000的楼盘,早已卖到18000-20000元/平左右了。南沙房价可谓是整体都进入2万+时代了。


南沙国际邮轮码头综合体项目规划图


广州南沙国际邮轮码头综合体项目规划已正式获批。


但其实可以说是万事俱备只欠东风,南沙国际邮轮母港项目在去年8月举行动工仪式,预计2019年建成。含高端免税商场和超高层住宅在内的大型城市综合体再次搅动了“一池春水”。


除了正在迅速发展的邮轮经济,广东自贸区、广州城市副中心等各种光环加身以及地铁4号线南延段将于今年底建成通车等重大利好,或让南沙的房子炙手可热。


地铁4号线南延线示意图


加之,“粤港澳大湾区”战略的布局,更是为南沙楼市添了一把利刃。


而这个粤港澳大湾区囊括了珠三角“九市”、港澳两大特区的粤港澳城市群内,其中广州是顶点,往左下角伸出的区域是珠江西岸,一直到珠海、澳门;右下角伸出的是珠江东岸,一直到香港、深圳、惠州、东莞。



而南沙正是广州离海最近的区域,也将成为广州日后“湾区经济”发展的根据地。其未来的商业投资价值以及潜力不言而喻。


据有关部门统计数据显示,2016年前11个月,南沙邮轮母港接待出入境旅客超过30万人次,跃居国内三大邮轮母港之列。


南沙国际邮轮母港综合体项目预计于2019年竣工,届时年旅客通过能力可达75万人次。作为广州的“海上国际门户”,南沙邮轮母港的发展潜力被广泛看好,周边住宅也成了投资客眼中的香饽饽。



甚至有不少购房群的网友大胆预言“南沙将是下一个珠江新城”,还有网友说,10年后,深中大桥通车后,估计会开启“广深双城记”生活。在深圳上班而选择在广州南沙买房居住。


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为此,楼市真探采访到了广州楼市专家、方圆地产首席分析师邓浩志



『探长提问』:南沙,作为广州离海最近的区域,加之目前粤港澳大湾区的战略布局,以及自贸区的规划+地铁4号线南延段年底建成通车。因此不少网友说,南沙有可能会成为广州下一个珠江新城,你怎么看?


『邓浩志』:珠江新城只有一个,广州的CBD也只有一个。这个CBD就是落在珠江新城上面的,所以广州不会复制第二个CBD。这是一方面,但有一点是可以肯定的,那就是广州会打造另一个“副中心”,而这个副中心就是在南沙。


这个“副中心”和珠江新城这个广州CBD是相辅相成,相互对应,相互补充的关系,但又有绝对的区分。


珠江新城这个中心区主要是以商贸地产、总部经济为主体的,而南沙主要以现代服务业、港澳合作、临港经济、海外贸易的发展为主。他们两者完全不一样的。一个是城市中心,一个是城市副中心。


但可以肯定的是,南沙肯定是广州未来发展速度最快的一个版块。无论是从广州发展战略的需要,还是土地储备情况,以及港澳湾区发展的方向来说,南沙都具备这些条件。所以政策肯定会往这个方向走。所以南沙一定会成为广州经济发展的新引擎


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『探长提问』:有网友说,10年后,深中大桥通车后,估计会开启“广深双城记”生活。在深圳上班而选择在广州南沙买房居住。你怎么看?


『邓浩志』:在深圳上班,在南沙居住也不是不可能啊,深中通道当中,其中有个出口就是在南沙,从通道到深圳的前海,开车仅需要半小时,所以这个从理论上说是可行的。


我个人觉得得这个现在谈还有点早,也要看南沙的发展的情况,房价有多高啊,现在还不好说,但是,从时间角度看是可行的。


最后探长只想说一句:房价只会越来越高,现在不想买,以后更加买不起!


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作者:佚名
来源:大粤房产