央行7月12日发布的《2017年上半年金融统计数据报告》显示,截至6月末,广义货币增速(M2)再创历史新低,同比增长9.4%,增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点。央行通报的相关数据表明,随着房地产调控力度不断加大,去年年底以来,房地产信贷增长势头回落,抑制房地产泡沫见成效。

四大房贷指标同步回落

从央行通报的相关数据来看,房贷四项指标同步回落。具体来看:

一、房地产贷款余额增速回落。2017年6月末,人民币房地产贷款余额29.72万亿元,同比增长24.2%,增速比上年末回落2.8个百分点。其中,房地产开发贷款余额7.76万亿元,同比增长9.8%,比上年末高1.6个百分点;个人住房贷款余额20.10万亿元,同比增长30.8%,比上年末回落5.9个百分点。

二、房地产贷款增量占比下降。上半年房地产贷款增加3.04万亿元,占同期各项贷款增量的38.1%,比上年全年占比低6.7个百分点。

三、个人住房贷款抵借比率降低。今年6月份,金融机构个人住房抵押贷款平均抵借比,也就是当月批准的抵押贷款金额与抵押品价值之比为59.3%,比上年12月份低2.1个百分点。

四、个人住房贷款期限缩短。6月份发放的个人住房贷款平均合同期限为269个月,比上年12月份缩短了两个月。

对此,央行调查统计司司长阮健弘表示,综合上述数据,随着我国房地产调控力度不断加大,房贷指标的变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。

调控政策与信贷政策双发力

事实上,房贷四项指标同步回落的背后,是地方房地产调控政策的加码与严格执行,以及金融机构对个人住房贷款的不断收紧。

政策方面,热点城市房地产调控手段已经从以往的“限购、限贷”逐步扩大到“限价、限售”。据中房网(微信号:zhongfangwang)不完全统计,今年以来全国约60个城市出台了以“限购、限贷、限价、限售”为调控核心的政策近百余条。

体现在具体城市方面,以北京为例。北京市住建委7月11日发布《北京住房和城乡建设发展白皮书》显示,自3·17新政以来采取的措施包括:严格商品住房预售、现售的价格引导;进一步调整用地供应结构,提高住宅用地比例;加大自住房用地供应和中小套型住房供应比例;进一步完善商品住房限购、差别化信贷和税收政策等,抑制投机投资性需求,引导合理住房消费;研究清理整治违规“商改住”政策,严格控制“商改住”增量等政策手段。

从个人住房贷款方面来看,同样以北京为例,在过去几个月中四次提高房贷利率,最近的一次是6月5日。从北京银监局公布的数据来看,3·17新政实施以来,北京个人住房贷款发放金额持续回落。3月至5月,北京个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元,分别比上月下降31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。从融360监测数据来看,6月份北京首套平均利率达到4.97%,已超过基准利率。

同样在其它热点城市,首套房贷利率收紧趋势异常明显,有不少银行首套房房贷利率回归基准甚至调高。据融360监测数据显示,6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%;6月份全国超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮,为基准利率的1.05-1.2倍不等。值得一提的是,今年4月全国首套房平均利率仅为4.49%,在创下了历史新低后开始上浮至今。

对此,中房研协测评研究中心副总监回建强分析认为,几个房贷指标的回落是限贷限购政策落地后必然出现的结果,这是被动的一面。而银行从风控角度,收紧房贷投放和利率口径,这是主动调整,金融信贷是影响楼市的主要因素。

下半年楼市:政策以稳为主,降温不可避免

今年以来,热点城市相继实施了较为严格房地产调控措施。从目前情况来看,部分热点城市的调控“组合拳”正在发酵,政策叠加直接抑制了部分市场需求。

同时,通过货币政策的收紧来控制资金流向房地产领域也已成为“常规”手段。特别是热点城市,由于受监管部门窗口指导影响,银行个人房贷额度紧张,从审批到放款的周期被拉长。考虑到银行在今年上半年已提前释放贷款额度,下半年贷款申请的难度可能会更大。据中金固定收益研究日前发布的研究报告指出,目前诸多银行已将全年70-80%的信贷额度用完,下半年楼市可能会出现贷无可贷的尴尬局面。

回建强表示,下半年楼市仍会延续目前的总体增速回落走势,同时城市分化也会更加明显。不少业内人士也都相信,一些热点城市成交量出现大幅下滑,房价自身存在调整必要,政策严厉程度已经达到历史最严,市场降温已不可避免。因此,这些城市下半年的房地产调控政策会基本保持稳定,暂时没有再次加码的必要。至于一线城市,由于需求不减,政策也基本不存在放松的可能。



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作者:佚名
来源:中房网