任志强最近刚接受北京电视台主持人长盛采访。任志强在采访里主要告诉大家三件事。1、怎么判断房价?2、该不该买房?3、楼市政策会改变吗?

1、判断房地产市场需要哪几个坐标呢?


任志强

第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化,为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议,它会对半年或是一年的经济运行情况,做一个基本判断。


第二个是微观政策,具体到某一个行业,某一个城市的政府政策。


任志强

第三个是实际供求关系,也就是实际经济的市场运行情况。这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的,不管怎么去调整他也不会变化,比如城市化问题,一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。


还有一类是受宏观和微观影响而变化的, 比如说因为限购、限贷啊,造成的购买力转移、延期这都有可能。


只有把以上几个部分组合在一起,才能得出一个准确和正确的判断。


2、您给买房者有哪些个人建议呢?


任志强

个人的建议从来是,如果你有直接购房需求的话,什么时候都可以买。你总想看那个最低点,其实你很难抓住最低点;你总想躲开最高点也很难躲开,因为他可能越来越高。


3、房地产市场三年一个周期?


不一定,现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间,过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。


4、对房产的一些限制会收回去吗?


任志强

有没有可能当过了一年半以后,房地产的一些限制有可能会收回去?完全有可能,起码要改善一部分(政策)。

房企马上就要还不起债了

看面子都是土豪,看里子全是负债,中国的房企多年以来都是这个套路,但负债比率如能控制在合理范围内,倒也不会出现大问题。

不过现在不一样了,现在的房企,负债已经高到马上就要还不起的地步了。据媒体的披露,内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

楼市的财富大挪移走到终结阶段

这次万达卸掉部分杠杆,融创中国来接盘,从老王借钱给老孙的角度来看,有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头,显示出抱团取暖的迹象。

       

这么做是有理由的。


近期三四线城市房价的大涨,一大批三四线城市的房价,已经突破万元1平米。而与此同时,一二线城市,则出现了滞涨的情况。

       

这种情形,或许并不妙。


做股票的都知道,当一线的龙头股炒得差不多的时候,资金会炒作二线三线股,最后是垃圾股,当垃圾股大涨之后,则意味着聪明资金能够收割的地方,基本就收割的差不多了。


一轮韭菜割了,一轮财富的乾坤大挪移,自然就会走向尾声,因为新一茬韭菜的生长,需要时间。


也就是说,房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢,并没有去杠杆,而只是转移了杠杆而已,以前很多房地产企业身上的杠杆,也包括一部分地方融资平台的杠杆,转移到了借钱买房的居民身上,富人的杠杆转移到了穷人身上。

         

当垃圾股炒上天之后,一地鸡毛的阶段就来临了。


因此,当万达这个地产的标杆企业之一,开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候,我们或许需要看到,它背后的风。


近几天的几件事,也在佐证这个风向,不是向上螺旋,而很可能是另外一个方向。


1、2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城市人均住房面积37平米。相比2013年相关数据35平米与32平米,这个人均面积已非常可观。

2、7月4日,上海推出“只租不售”宅地,竞得人须100%自持70年。在上海这样的高房价的城市,大家的常识,感觉政府应增加商品房土地供应,实际却……因此,这个自持政策是值得反复品味的。


不难推论,该政策的客观效果,就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为,新房若再持续入市,会对现有房价格局构成较大负面影响。


当然,这些都算是国内的小气候。


而国际大气候,则是全球主要央行货币宽松政策,都进入了尾声。美联储已经制定好加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头迹象。


一叶落后,是天下叶落。


刚刚过去的这起房地产的收购,虽带有盛夏火热的意味,但更多的或许是意味着这十年来,房地产市场这轮财富乾坤大挪移的终结阶段,已经来临。


综合北京电视台、蜜财富(WJCF99)、中国地产(idichan)、政经纵横谈(dazhengjing)等

(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:金融界网站