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导读:有专家分析认为,融创对万达的这笔收购存在退出的必然和进入的必要性。融创真的这么有钱吗?它“激进并购”所花的资金到底从哪里来的?


来 源丨21世纪经济报道(jjbd21)

记 者丨王营、徐婷 

制 图丨21数据新闻实验室研究员 曾静娇、梁宇芳 


7月10日,万达商业与融创中国发布联合公告称,为了充分发挥双方各自产业优势,经友好协商,双方于2017年7月10日签订了十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。


随后,7月11日,融创中国控股有限公司(01918.HK)公告了收购详情。根据公告,双方协商付款方式中第四笔付款方式为:万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。


此外,融创中国公告称,就目标项目公司和目标酒店资产合作订立框架协议,将在7月11日上午9时恢复股份买卖。


业内人士认为,从乐视的跨界投资,到万达文旅地产以及持有型酒店的全面收购,融创中国依托房地产优势进行新增长点的探索日趋明显,意图在于借此来对冲目前房地产行业所面临的市场波动,以及未来公司均衡稳定的长远发展。


图说:孙宏斌的钱从何处来?



84%可售面积


这堪称房地产行业最大金额并购案。根据公告内容,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款;融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店。


根据协议,双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:1.品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;2.规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;3.项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控。4.运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。


值得关注的是,融创收购万达项目可售面积高达84%。而这可能是孙宏斌看好这笔收购最大的亮点。根据融创中国公告显示,十三个文化旅游项目总建筑面积合计约为5,897万平方米。其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4,973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。七十六家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22,920个。


此次收购万达文旅项目为融创中国再次增加了土地储备。截至2017年3月25日,融创中国土地储备面积为7912万平方米。今年5月以来,融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权,又增加了409万平方米可售计容面积(住宅及商业),融创中国的总土地储备量将超过1亿平米之多。


对于这笔收购,业内关心的是,向来坚持不多元化的孙宏斌是否要进军文旅、酒店领域?融创方面的回应是,文旅地产和酒店型物业作为中国消费升级,大娱乐、大消费时代到来的重要发展趋势和商业市场,其预期收益将呈上升趋势,这些项目的自身造血功能将不会对融创中国的现金流形成压力。


接近融创人士认为,融创中国进入的成本较低。文旅地产和持有型酒店业都需要很大的资金投入和长时间的培育和积累。万达作为中国文旅和酒店领域的龙头,因为自身战略原因(去地产化和回归A股)出让相关资产,而融创通过收购,少走了很多年的弯路,无论资金成本还是时间成本都会大幅降低。对于双方而言,是一笔非常具有战略眼光的双赢交易。



632亿介入文旅和酒店业


亿翰智库董事长陈啸天认为,这笔收购存在退出的必然和进入的必要性。对王健林而言,2013-2014年的战略性踏空,直接导致了地产业规模化的无望,类制造业性质的现金流模式变成不可能,退出实属必然;对孙宏斌而言,短期要想追赶前三强,如果不是在TOP10企业里面做些收并购,这是不可能的任务,更何况,近期土地出让市场频繁的持有模式使得获取万达二十年的持有物业经营的团队、经验、资源等等成为必然。


根据融创7月5日公布的半年销售业绩,截至2017年6月30日,融创中国共实现合同销售金额1118.4亿元,完成2100亿元年度目标的53%,在房企销售排行榜上位列第七。并以6月合同销售额285亿元创单月销售新高。孙宏斌在7月10日当日透露,今年融创中国将实现超过3000亿的销售额。


此外,融创中国此次大举收购万达项目,或许另有图谋尽管孙宏斌在多次场合表示,不看好房地产多元化,并坚持主打高端物业的产品开发、销售及服务。但随着中国房地产新房市场日趋饱和,融创中国正在寻找新的企业发展支撑点,而大娱乐、大健康被孙宏斌看好,并宣布,未来将加大在这方面的投入。


万达作为文旅和酒店经营的龙头企业,数十年来,积累了深厚的持有型物业经营能力,并在大消费、大娱乐方面与融创中国有着共同的认知,加之,万达试图通过轻资产战略改变其地产商的定性,推动回归A股的进程。融创中国的欲进、万达的欲出,正是这种“机缘巧合”,融创中国才有机会深度介入到文旅地产和持有型酒店业。


此前,融创150亿注资乐视网、乐视影业、乐视致新就是在大娱乐、大健康平台领域的“量身定做”,在此次联合公告中,万达和融创双方均表示,未来将在电影等多领域全面战略合作,并同意,文旅地产交割后,文旅城仍用万达品牌,其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后,管理仍按原合同执行至合同期届满。


接近融创人士认为,于融创中国而言,未来将依托万达在文化旅游项目的丰富运营经验、品牌优势和融创自身在销售地产的优势,打造更具市场竞争力的产品,更好的实现文旅项目价值,同时,也意味着融创将与万达商业自营品牌(包括奢华品牌万达瑞华、超豪华品牌万达文华、豪华品牌万达嘉华和精选品牌万达锦华)和多个国际知名豪华酒店管理品牌(包括威斯汀、希尔顿、洲际、康莱德、艾美等),以及强大的主题公园、高端健康、教育与商业品牌建立起强大的合作关系,融创在文旅以及持有型物业开发及管理方面将形成强大的合作阵营,有助于融创迅速进入专业化、规模化的文旅酒店运营行业。此次收购,融创和万达将形成“持有物业高端专业运营+销售物业高端精品操作”的强强联合模式。


21君

你怎么融创的“激进并购”呢?你认为融创这次大额收购万达项目的真正用意又是什么?


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本期编辑 黎雨桐


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作者:佚名
来源:21世纪经济报道