关于最近收购大案,可以这样来理解,其实对动物来说,最宝贵的就是它们的蛋,或者幼崽。如果蛋或者幼崽,被其他的掠食动物发现,动物就会废弃自己现在的窝,马上把自己的蛋或幼崽,转移到更安全的新窝里。同样,对赵嘉人来说,白手套就是他们的窝,窝里放的就是他们的蛋,也就是财富。如此仓促地从一个窝,挪到另一个窝,说明蛋快要保不住了。

世界是你们的,也是我们的,但最后还是属于赵 家 的。

赵 钱孙理,完碧归 赵

版权:来源 综合 作者 锐眼哥 来源 财经锐眼 ID:xdbc68 授权转载 金时投资


                   中国牛人最全版:

勤奋努力王思聪,一无所有王健林,

不知妻美刘强东,悔创阿里是马云,

普通家庭马化腾,守身如玉范冰冰,

从未整容是杨颖,百花影帝李易峰,

铁血硬汉黄子韬,不用替身是杨洋,

坚持原创郭四娘,演技高超吴亦凡,

从不吸毒柯正东,青春玉女苍井空,

摄影大师陈冠希,摸茎校尉白百何,

从不激进孙宏斌,价值投资中证金,

负责到底贾跃亭.


7月10日,中国首富王健林将万达部分资产卖给孙宏斌的融创中国一事震动了整个财经界:


当天,融创与万达联合宣布,融创以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76家酒店。


卖掉,通通卖掉!王健林和孙宏斌,两位著名大佬之间的一纸协议,一举创下了内地房地产并购金额的历史之最。


13个文旅项目,76家酒店,被王健林大笔一挥,以632亿元的跳楼价卖掉之后,万达几乎已经将其在国内能够产生负债的重资产项目出清,转型为了名副其实的商业服务管理运营商。


一、王健林为何卖资产?


此笔交易一出,便一石激起千层浪,引发了市场的多种猜测有人说万达是为了降低负债率,有人说万达是为了让其商业地产回归A股,有人说万达是为了进行“去地产化”的商业转型。


市场众说纷纭,各有各的理由:


说万达是为了降低负债率的,理由是万达董事长王健林表示,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。


说万达商业回归A股的,理由是万达商业正在A股排队IPO,而目前房地产公司IPO几乎停滞,所以万达商业要回归A股,就必须卖掉地产项目,只有公司避免被定义为房企,才能登陆A股。


说万达是为了进行“去地产化”商业转型的,是因为万达之后的战略会做出调整,将全力发展创新型、轻资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐等。


其实,不论市场如何解读万达和融创之间的这门生意,反映出来的一个情况却是不争的事实,那就是在金融信贷收紧的大背景下,房地产企业获得贷款已经越来越难,越来越多的企业正在由扩张转为降低负债和向轻资产方面转型。首富先生如此大动作的背后,最重要的目的就是降低负债,进而降低风险。


二、“股债双杀”的万达


在万达和融创这笔并购大案发生之前,前段时间发生的万达“股债双杀”一事备受市场瞩目。


6月22日早盘开始,万达电影的股价就出现了快速下行,临近中午休市时,股价一路跌到了跌停价,下午开盘之后万达电影紧急停牌。



在股价大跌的同时,债市上,万达的债券也被疯狂抛售。


截止当天中午11点29分,16万达01债跌1.92%;16万达02债价格跌3%;16万达04债更是暴跌9.9%!


“股债双杀”之后,关于万达的各种消息不断传来,当时传言几大国有银行都在抛售万达债券,但是万达在当天中午就很快做出了辟谣。



最后,“股债双杀”的原因被查明,是因为万达上了银监会排查海外并购企业风险的名单。


三、环境大变,高负债企业将裸泳


在万达“股债双杀”震动了整个金融市场之后,关于万达的财务、资金、负债情况开始越来越多的被人关注。


万达这些年发展迅速,融资需求巨大,所以一直有传言说资金面可能出现问题。在去年,就有新闻说万达的债务规模高达4000亿。


这点,在去年年末的一个论坛上,王健林做了公开回应,他说:“万达商业的资产在6000亿元左右,净资产更是达到1900亿元,资不抵债是空谈。”


目前,万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团,其中资产规模最大的是大连万达商业地产股份有限公司。


万达商业发布的2017年一季度财务报表显示,截至2017年一季度末,万达商业的资产负债率为70.61%,与去年末的70.26%相比,资产负债率略有上升。


这个数字如果与其他上市公司对比,已经处于了危险线以内,但是房地产行业由于普遍杠杆较高,因此万达商业的负债率仍低于行业平均水平。


虽然是高负债行业,但如果说70%的负债都低于行业平均,那只能说明地产行业的负债已经到了很大很大的地步。


截止2016年底,全国55家知名房企的总负债高达31000亿元,同比增长28%,净增加约6786亿元。


总负债的规模大幅度增长近三成,与销售规模的扩大有着紧密关系。


2016年,打了鸡血般的楼市,让大部分房企都尝到了极大的甜头,为了进一步推动销售增长,房企的投资力度大大增加。投资增加,这就需要更多的资金供应,因此房企在2016年的融资力度非常大,于是导致了负债的显著增长。


但是当高杠杆、高负债的模式遇到了房地产调控和银行信贷资金收紧之后,房地产行业的大气候已经为之巨变,由之前的无比火热坠入到了极寒冰窟之中。


首先,严厉调控之下,楼市成交量快速下滑,房企由之前的销售现金回流极为顺畅变为了回款速度不断受阻,回款金额不断减少。


其次,融资环境由宽松变为紧张之后,房企由之前源源不断的获得低成本资金供给变成了融资越发艰难。


从2016年年中到2017年年中,房企面临的政策环境、融资环境已经发生了180度的巨大变化,在这种短暂而又急促的变化之后,那些债台高筑的房企,前途将无比凶险。


与房地产企业相比,中国四大产能过剩行业的负债情况只能是有过之而无不及。


2016年,中国的煤炭、钢铁、有色和水泥四大产能过剩行业存量负债总规模高达5.4万亿,其中银行贷款2.8万亿,债券1.6万亿,信托等非标约1万亿。


但这5.4万亿只是存量负债,再加上去产能带来的员工安置成本、治理污染的环保成本,这些行业的负债规模恐怕只会越来越大。


在经济下行期,债务就像纸里的火,时间越长越是包不住。从一开始的煤炭、钢铁、有色、水泥这些傻大黑粗的企业被债务问题拖垮,到楼市调控之后,坠入冰窟的房地产企业债务问题开始急剧暴露,越来越多的行业,正在掉入到高负债的深渊之中。


锐眼注意到,在万达与融创达成交易之前,上个月底,SOHO中国董事长潘石屹以35.73亿高价出售了上海虹口SOHO。这几天,潘石屹又出售了北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目,套现高达140亿元。


纵观最近的风向,在融资越来越难的情况下,债务问题对企业的影响会以更快的速度放大。


地产大佬们从“买买买”的模式开始向“卖卖卖”模式的转向,核心目的只有一个,那就是加快回收现金流、降低风险,防止资金链断裂引发企业危机。


这是一场与时间赛跑的大逃杀!


        其实,对于国内房地产企业来说,要去杠杆真不容易,不到万不得已,是不会干的。


        因为这是自己砸自己的场子。


        为什么这么说呢,且听慢慢到来。


        国内的房地产企业,有一个特点,就是高杠杆运转。


        这里看一个2016媒体披露的数据:


        2016上半年,千亿级房企中,绿地控股资产负债率为88.36%,与去年同期基本持平;万科A资产负债率为80.6%,同比上涨近3个百分点;碧桂园负债率为78%,较去年末增加了3个百分点;恒大的负债率高达81.79%,保利的负债率也近80%。


       (这次收购万达资产的)融创中国,2016年的中报也显示,当时的融创中国的负债总额高约1279.57亿元,净负债率高约85.1%。

       

        高杠杆意味着高融资,80%的负债率,也就意味着,100亿的资产,其中80亿是借来的。

       若是1万亿的资产,那么其中8000亿可能是借来的。


       最怕倒过来重演


        那么,这些房地产企业,是怎么借来这么多钱呢?


        奥妙是拿地。


       拿到土地了,一旦土地价格上涨,等于公司的资产增值了,公司的可抵押资产也就多了,于是又拿此前拍到手的土地,去银行做更大的抵押,再拿地,土地价格再涨,于是,各路房地产企业的资产继续上涨。这就构成了一个正循环,贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——地价再上涨,资产再增值,就这样一路下来,我们就看到了今天的各路房地产巨头们。


        知道这一点之后,我们就不难知道,这些房地产巨头们,最怕的事情是什么了。

        那就是地价停止上涨!或者下跌!


        因为土地价格一旦停止上涨,甚至下跌,那么公司的资产就会停止增值,利率的损耗将不可承受。更坏的情况就是地价下跌了,那将是资产的双重损耗,而债务却是硬的,一个针眼都抹不掉。


        如果地价下跌成立,那么,房地产巨头们,就要把当初做大的那个过程,倒过来重演一遍。


        基本路线就是:土地价值缩水——资产缩水——债务负担加重——被迫卖出资产(主要是土地与房子)——房价地价下跌——资产进一步缩水。


        若没有外来干预的话,高杠杆的房地产企业,最终难免会资不抵债,破产了。

        首富很容易就变成了首负!


四、震惊!债务越来越多,中国人手里已经没有大量存款了!


中国债务风险中,大家更多地关注企业债务和地方政府债务的风险,家庭债务风险容易被忽视其实家庭债务风险可能比企业债和地方债风险还要严重。近期,在上海财经大学举办的中国宏观经济形势分析与预测年中报告(下称年中报告)发布会上,上海财经大学高等研究院院长田国强如是说。由上海财大高等研究院公布的这份140页的年中报告认为,中国经济从一些指标上呈现向好的态势,完成全年经济增长目标是大概率事件。不过中国宏观经济仍面临不少挑战,除了已被外界重视的企业杠杆率高企和地方政府债务风险外,家庭债务问题已经成为中国经济健康运行的巨大隐患。


上海财经大学高等研究院副院长黄晓东在会上说,三大(企业、政府、家庭)债务风险中家庭债务风险并不是最重要的,但现在对家庭债务风险的忽视是一个非常危险的现象。中国家庭债务风险被明显低估,家庭债务迅速攀升已经成为中国宏观经济,以及中国经济预期的巨大隐患。黄晓东表示,中国家庭部门的流动性约束已经非常严峻。


全国居民净存款仅剩26万亿!


东方财富Choice数据统计显示,截止2017年5月底,境内居民存款62.6万亿,较年初增长12.97%,较去年同比增长18.79%。


从贷款来看,过去几年中国居民贷款已经呈现爆炸式增长。境内个人人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿,当然,主要是因为房贷增长较快。


图1  居民人民币贷款及存款(亿元)

(数据来源:东方财富Choice数据)

从2010年之后,把境内住户的人民币存款减去住户的贷款,就得到居民净存款数据,结果显示,截止今年5月,全国居民净存款仅剩26万亿!


图2  人民币境内净存款(单位:亿元)

(数据来源:东方财富Choice数据)


你的债务正在升级


负债这个词,对于偏爱储蓄的国人来说,曾经是多么可怕的一个词。然而,房子改变了一切。


想要在大城市扎根,想要结婚,想要自己的孩子上好学校,想要享受更好的医疗水平,你都离不开一套房。


对于绝大多数人来说,只有背上房贷才能撬动起这些梦想。还一生房贷,已经成为现在城市白领的真实写照。


特别是当优质的教育医疗资源也和房子绑在一起的时候,房子带来的债务规模变得越来越大:为了改善住房为了学位房,往往卖掉首套房只够二套房的首付,二套房的房贷又远超首套房的规模。


在这个过程中,还有限购限贷等监管政策带来的风险。


购房首付不断增加,贷款资格不断被压缩,而房贷利率不断走高,一方面意味着想成为房奴需要背负的债务越来越高,另一方面换房带来的债务也越来越高。


尤其是在当下,监管冻住楼市交易,想要通过卖房减少负债也越来越难。三者相加,房奴身上的债务自然越来越重,而没有购房的人更不敢花钱,总想着哪天才能买房上车。


除了房贷债务这座大山以外,大城市高昂的交通成本、教育成本、医疗成本等等,都成为债务升级的推手。


新增贷款中房贷占比连续下降, 但总量继续膨胀


我们知道,居民中长期贷款中绝大部分都是房贷,值得关注的是,在新增房贷方面,其增速放缓,但仍远高于历史数据。2017 年 5月份,新增人民币贷款 1.1万亿元,其中,住户部门中长期贷款新增 4326 亿元,略低于上月的 4441 亿元。并且,住户部门中长期贷款新增值占总新增人民币贷款的比重也由 4 月份的 40.4%降至 39%,从3月份已开始连续三个月下降,表明房地产调控政策开始显现。


但需要注意的是,虽然家庭房贷增速开始明显滑落,但存量仍居高不下。同时,从数据中也可以看出,目前住户部门中长期贷款的新增值与占全部贷款的比重,与 2015 年之前相比仍要高出许多。


图3 新增居民人民币贷款及占比(中长期)

(数据来源:东方财富Choice数据)


家庭债务累积速度惊人


房贷存量居高不下,居民家庭债务累积速度惊人,从家庭债务占 GDP 的比重这一反映家庭债务负担的指标来看。家庭债务占 GDP的比重在2016年底达到 44.4%。上财高等研究院课题组认为, 从历史经验上看,居民的杠杆率并不是很高,比如,截止到2016年底,美国的家庭债务占GDP的比重为79.5%,日本为 62.5%,英国为87.6%,即使在美国发生金融危机前,这一比例也远远高于60%。


从数据上看,家庭债务水平虽然不高,但其累积速度是惊人的,比如,2013年初,家庭债务占GDP的比重仅为 30.7%,短短四年时间,这一指标就上升了近 14个百分点,已经超过美国金融危机前的家庭债务累积速度。更值得注意的是,此处的家庭债务只是统计了金融机构信贷收支表中居民部门的信贷余额,而没有包括公积金贷款等其他渠道的家庭债务。如果将这些因素均考虑其中,则家庭债务占 GDP 的比重将在2016年底超过60%。


图4 家庭债务占GDP比重(%)

(数据来源:上财高等研究院)


房贷对家庭的直接影响


房贷是中国家庭最主要的负债,为了阐述房贷对家庭的直接影响,上财高等研究院课题组构造了能更直接反映家庭债务负担的两个总量指标:一是直接反映房贷流量变动的新增房贷与居民可支配收入之比,二是反映房贷存量的房贷余额与居民可支配收入之比。如图 5 所示,在考虑了居民公积金贷款新增值的情况下,新增房贷与居民可支配收入之比在 2016 年达到了16.9%,已经远远超过美国金融危机前的峰值(2005年的 11.2%),并且这一指标在2014年的时候仅在 6%左右,短短两年时间,伴随着房地产的疯狂,居民部门的新增债务急速增加。


而在房贷存量上,如图 6所示,可以看到,短短几年时间,包含公积金贷款的房贷余额与居民可支配收入之比已经在2016 年底达到了68.3%, 即使不包含公积金贷款,这一指标也在2016 年底达到了56.4%。如果未来一段时间家庭债务继续按此速度累积,课题组估计,最早在2020年, 房贷余额与居民可支配收入之比将达到美国金融危机前的峰值。不断膨胀的家庭债务已经成为居民生活的沉重负担。

图5 新增房贷占居民可支配收入的比重

(数据来源:上财高等研究院)

图6 房贷占居民可支配收入的比重

(数据来源:上财高等研究院)

从上面的总量数据分析中可以看出,居民家庭债务处于非常严峻的状态。


下半年展望


克而瑞研究中心认为,政策以“稳”为主但三四线将成新主场,信贷收缩的影响将逐渐显现。


首先,因城施策、分类调控仍是下半年市场调控的主基调,各城市自身仍是调控市场的主力,我们预计各线城市整体仍将以“稳”为主,维持现有政策内容、力度不变。一方面,一线和热点二三线城市房价犹存上涨压力,政策尚未根本扭转投资购房预期,仍然呈现出“政策向左,市场向右“的显著特征,短期内调控政策难以放松,更无退出的可能性;另一方面,调控政策一轮严于一轮,政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累,成交量大幅下滑的同时,房价涨幅逐月收窄,暂无进一步加码的必要。


其次,针对当前政策造成的“逆向分化”也好,还是“按下葫芦浮起瓢”也罢,之前的高库存压力二线和三四线市场开始走上量价齐升的通道。我们预计不排除会有更多的三四线城市跟进落地“限购、限贷、限价、限售”等紧缩政策,热点轮动带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。


最后,我们认为金融体系主动“缩表”过程不可逆,去杠杆、防风险将维持很长时间,银行信贷资金量减少的影响将会从利率创导至首付,极大削弱购房者支付能力和提高投机风险。当下三四线城市房地产市场成交明显转暖,房贷占新增贷款比重依旧维持在较高水平,资产荒叠加高杠杆带来的房地产泡沫风险似乎无解。不过,信贷资金收紧存在着滞后传导期,多数三四线城市市场转暖更有可持续性较差的通病,无疑金融”缩表“将是本轮房地产市场”扩张“上升的最大变数,也许市场突变就在一夜间。


天风证券表示, 总体来说,目前中国债务风险整体可控,但是仍要警惕局部风险,比如房价下跌可能引起的违约风险。天风证券指出,美国家庭房贷支出与收入比在2006年时是99%,无限接近房价的压力极限。当家庭的全部收入只能用于房贷支出时,崩盘是早晚的事情。2007年美国家庭房贷收入比达到了101%,突破极限后旋即爆发危机。2006-2016年间,中国家庭房贷支出与收入比从33%上升到了67%,从这个维度看,虽然我们离危机还有一段距离,但是中国的灰犀牛已经隐约动起来了。


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作者:佚名
来源:投融资俱乐部