文|房指分析师 甘晶吉

制碧桂园发展模式的金科,日前首进雅安拿地备受关注。

回溯到2009年,金科首先进入成都,开发了金科中心、金科双楠天都等项目,完成住宅、商业等多种业态触探。对外宣称2017年将加强成都核心区布局。

然而金科今年仅收购一宗温江土储,然后进入雅安拿地,并悄然成立雅安分公司。近日,金科官方发布的一份招聘信息显示,金科正在扩展全国子公司。金科集团相关负责人告知,集团目前正忙于扩展发展部,增加土地投资工作人员。

金科学习碧桂园,首先得从拿地开始。


对标碧桂园  

从二级城市发力

5月4日,成都金科拍下雅安获50.5亩住宅用地,总价1.93亿,成交楼面价2292.86元/㎡,金科就此宣布进入雅安。一周之后,成都金科100%持股的雅安金凯房地产开发有限公司成立。

在金科形成的三角经济圈、京津冀经济圈、成渝经济圈和长江经济带的“三圈一带”布局中,雅安是“成渝经济圈”战略中金科在川内进入的第三个川内二级城市,更早期进入的为内江和遂宁。

放大到金科全国布局,实施了一线城市竞争、二线城市稳定拓展的策略。其2016年销售向好,全年成交322亿,同比去年增长66.17%。

(金科2016年主力营收项目分布,按城市等级划分。数据整理自:金科2016年年报)

业绩增长的同时,金科拿地投入也开始加大。2016年,融创进入争夺金科控制权的一场资本战,虽然双方对抗到年底融创获两个董事会席位。但是,金科的改变在土地市场尤为明显,开始进入收并购市场大幅拿地。数据显示,金科2016年共计拿地355万平米,其2015年仅拿地143.7万平米,相较上升147%。

(金科“成渝经济圈”2015年、2016年拿地面积对比)

在以重庆为核心的成渝经济圈内,金科土储补充明显。成都市场方面拿地同样火热。去年5月25日,成都金科房地产开发公司竞拍获两宗位于温江区的140亩连襟地;今年4月27日,收购获得成都市温江区金马片区的一宗总面积110亩的住宅地块。 

土储增补为金科今年发展势头增加了筹码。金科长远计划的“四年1500亿业绩”,和眼前面临的“500亿业绩魔咒”,参考目标都指向了发展良性、业绩提升快的碧桂园。

2014年,碧桂园签约金额仅626亿,随后迅速地跨越至1288亿,并于2016年签约3088亿,跻身全国房企第一梯队,成为三千亿房企的三巨头之一。

相对万科、恒大,碧桂园在业绩快速增长阶段,依然保持较低的融资成本和负债率。而且其战略和金科差异不至于太大,并且都对二线城市布局额度大。查看碧桂园2016年收益城市占比,二线城市占比40%。现阶段碧桂园采用“一二三四线城市通吃”的战略,依然对二线城市较偏倚。

(碧桂园2016年营收项目分布,按城市等级划分。数据来自:碧桂园2016年年报)

二线城市以及三四线城市的好处,在于拿地价格偏低。获得大量面积大、价格低的土地,为碧桂园持续销售和高盈利空间奠定了基础。


冲击2000亿业绩  

全面拿地是前提

在某种程度上,金科在碧桂园身上找到了一个与自身共通的特点,尤其是在四川表现明显:碧桂园进入四川并不是优先级选择成都布局,而是选择了“农村包围城市”式的战略,先进入广元,直到2015年才正式进入成都。

观察家智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“碧桂园擅长找优质的三线城市。此类三线城市的特点在于,经济发展水平在省内相对是比较高的,同时城市规模有不断扩张的内生动力。另外在产品开发中也抓住了一个机会,即改善型的住房居住需求在不断释放,进而有助于部分高端项目的投资和交易。”

实际上,金科也在三四线城市有提前触探。从川内布局来看,其2014年即在内江同时运作三个项目,项目体量大,三个项目合计计容面积168.6万平米,占川内总建筑面积的58%。

(金科在售项目,数据来源透明房产网)

金科在内江已经形成成熟的产品和运营模式。内江金科公园王府占地240余亩,产品面积段为69-137平米的两房三房和五房,偏刚需类产品,正是金科在内江的这个项目,实现了2016年全年营业收入6.5亿元,毛利率17.95%,为金科2016年签约营业额高的主力项目之一。

严跃进认为:“金科如果学习碧桂园的三线城市战略,扩张在三线的投入,会是相对务实的一种投资模式。”

相似的布局模式让金科学习碧桂园显然更具优势,但是从市场现状来看,金科仍面临一定问题。观察家智库专家、明源地产研究院副主编艾振强分析认为:“和金科类似的中小房企很多在学习碧桂园,现在主要看能否抢占先机,不至于在房企洗牌阶段掉队。”学习碧桂园三线城市的布局,确实能够迅速铺开项目,但是,存在溢价空间有限的难题。

反观金科近期动态,他们正调整了最新的战略目标。金科于近日提出四年业绩目标:2020年目标1500亿。在此目标业绩的推动下,金科首先要启动的是在全国范围内大量拿地计划。

金科内部正在为实现拿地储备相关人才,大量扩招土地投资部门人员,着重对土储的补充。金科集团相关人士也直言,“现在储备的1900万方可供开发面积,完全不够”。预计下半年将大幅拿地。

(金科近四年业绩目标,数据来源:金科《发展战略规划纲要》)

金科计划以多重方式获得土地实现扩张。据知情人士透露,2017年下半年,金科会加大招拍挂参与力度,并积极开展一二级联动开发,介入旧城改造、棚户区改造,以及合作拓展机制常态化。在核心一二线城市,以公司层级的股权收购,项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目;在优质的三四线城市参与招拍挂同时收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种方式建立与土地方、资本方的合作。

 “金科在川内拿地方面,会重点关注成都核心区,希望能够进入天府新区开发。如果有合适的机会,不排除在川内二三级地市拿地的可能性。”金科内部人士告知,金科川内布局不会有大的变动。

注入融创血液的金科,正走上学习碧桂园之路。金科现行战略模式能否如碧桂园学习万科一样找到自己的特色,才是为了实现制定的目标任务之外更为重要的“成果”。

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作者:佚名
来源:房观察