楼市调控连番加码,限购最严政策出台;

土地供应不足,开发商抢破头;

房贷逐步收紧,住宅成交明显下滑

……


2017年前6个月,济南楼市经历了多重跌宕起伏,在政策及市场调控的影响下,无论是开发商还是购房者,对市场走向更加关注。

数据统计显示,

上半年济南供需大幅萎缩,

住宅网签量更是创下了过去三年最低点。

下半年供应货量充足,

多重因素叠加之下,

市场不确定性正在凸显。


数据分析

供需双降,房价同比看涨



经历了多重调控政策影响,今年上半年的楼市一度进入“低迷期”。


据第三方机构监测的数据

济南2017年上半年住宅新增供应量275.6万平方米,成交367.3万平米,成交量是新增供应量的1.33倍。


2016年上半年新增供应量与成交量分别是743.2万平米、744.5万平米,基本持平。


与去年同期相比,新增供应量仅是去年的37%,而成交量也几乎是“腰斩”。    


济南房地产界的资深人士指出,一般来说,新增供应量要大于成交量才是正常的。从去年开始,市场逐步进入供小于求的单方市场。

   

一方面,济南在供给端和需求端同时抑制,规定期房必须建到12层以上才能申请预售许可证,批准入市。


这导致相当一批房源因工期进度问题无法上市销售,上半年开盘销售的房源大幅减少,各大楼盘至少要三四个月才能赶上进度。


多数项目“没房卖”,导致住宅市场存量消化周期大大低于正常水平,供不应求,所以价格居高不下。




从上半年的走势来看,“限购”成为了济南楼市“分水岭”。


相关统计数据显示,自2016年10月济南正式启动楼市限购政策后,成交量就步入下行轨道,虽然年底有所提高,但也是昙花一现,而且有各大房企年底冲业绩等因素掺杂其中。总体大趋势没有改变。


今年一季度,新建住宅的月均网签量维持在8000套左右。


4月19日,济南市调控政策再次升级,史上最严的政策出台,限购、限贷、限售、限价,全面封堵。随后,网签数据跌到了冰点,5、6月份维持在5000套上下,基本上是回到了三年前的水平。


整个上半年,济南新建住宅网签量在42000多套,相比去年同期的67000多套,萎缩了大约38%。


按照国家统计局的数据,济南新建住宅价格仍在涨,4月、5月同比涨幅分别在117.3%、116.7%.


房企之战

恒大绿地龙湖列前三甲



近年来,济南的楼市被普遍看好,这也吸引了越来越多的外来品牌房企进驻。从市场占有率来看,也越来越向品牌房企集中,一线开发商以绝对优势排在前列。


克而瑞的数据显示

今年上半年,济南销售额和销售面积居前的开发商主要有:恒大、绿地、龙湖、中海、万科、鲁能、中建等。


“一线房企的优势越来越明显,本土的开发商逐渐在淡出市场。”济南一家房企的相关负责人坦言,这份榜单是以销售额为主要参照指标,受开发节奏以及拿地数量影响较大。


恒大主要依托恒大御峰、恒大滨河左岸、恒大龙奥御苑等老项目支撑业绩,以绝对优势保持龙头地位。


绿地则是因为去年拿下了CBD的土地,上半年住宅进入销售节点,同时有唐冶的绿地城等原有项目压仓,排名靠前不难理解,下半年南康板块的新里城、龙奥板块的柏仕晶舍入市,有望再上一个台阶。


龙湖堪称逆袭,此前只有西客站的名景台一个项目,去年在土地拍卖市场上频频攻城略地,斥巨资储备了多个项目,今年终于华丽转身,如今水晶郦城、春江郦城等多点开花,迅速跻身前三,而且还有多个后续项目即将进入“收获期”。


中海仍然靠着超级大盘华山项目,继续保持领先地位。万科更不用多说,合作、并购多个项目,还总能把普通水果卖出沙拉的价格。


鲁能在济南的主力项目领秀城进入开发末期,由于配套日趋成熟,强劲势头未减,唐冶的泰山七号开始逐步发力,两大项目接力让鲁能地产稳居前列。


下半年这一格局未必继续保持,万达、华润等地产大鳄已经取得大量的土地储备,一旦杀入市场,势必改写排名和位次。


目前的土地拍卖政策也更有利于资金实力雄厚的大开发商,中小房企逐渐失去竞争优势,难有立足之地。


土地供应

地少价高,房企抢破头



受政策以及客观因素影响,上半年济南拍地节奏放缓。


前六个月土地招拍挂成交210.5万平方米,与去年上半年的221.4万平方米基本持平。


其中,6月30日一天成交108.5万平方米,超过上半年总成交量的50%。而且,这些土地相当一部分是保障大项目,并非普通房企能拿到的。


第三方统计显示

去年济南招拍挂成交的土地面积大约712万平方米,

2015年605万平方米,

2014年则超过900万平方米,

2013年接近800万平方米。


从今年济南出炉的土地供应计划来看,可以通过招拍挂市场供应的土地面积仍然偏紧。


同时,济南的土地价格正在走出洼地,原来实行唯一土地熟化人政策,省城的地价一直保持较低价位。去年6月30日起废除该政策,全部网上竞价,楼面地价迅速补涨,彩石、南康、工业北路等板块的楼面价纷纷破万。


今年上半年,章丘、长清的楼面地价分别逼近6500元/平方米、6000元/平方米。即便是要求溢价率超过100%、150%,开发商必须封顶甚至现房销售,仍然挡不住抢地热情。


经过数月的推地空窗期,济南下半年将迎来供地大潮。6月下旬,唐冶挂牌出让的土地中,有5宗是去年帝华违约被收回的。如今重新拍卖,有的地块起始价就涨了接近4倍。


济南已经明确,在热点区域实行“限地价+竞配建保障房”的模式。


后市预测

持续收紧,房企或面临抢客



下半年,济南的房地产市场走势如何,无疑是各界普遍关注的话题。


上半年的半夜开盘认筹、一卖房就抢光、不托关系买不到、全款优先选房、捆绑车位地下室等非正常现象还会持续吗?


有业内人士指出,政策层面来看,经过连续数轮的房地产调控后,进入5、6月份部分城市依然有继续加码的动作,政策调控从严态度仍较为明确,没有松动的迹象。


另外,房贷实际利率上调,购房成本提高,这些不利因素叠加,下半年楼市的不确定性进一步凸显。


房贷政策对楼市的影响举足轻重,北京等一线城市率先上浮首套房的按揭贷款利率,日前郑州的主流银行也开始对首套房执行上浮10%的政策,济南各大银行已经取消首套房贷款利率尚未折扣优惠,放款速度明显放缓,会不会也上浮?


济南一家房企的负责人称

从最近的开盘情况来看,价格高出客户心理预期的项目,去化率往往较低。上半年成交量一般的情况下,各大开发商的任务指标都压到了下半年,为了完成业绩,不排除会以价换量抢收市场,所以可能会合理定价,加快出货,保持流动性。


在严格的限购政策下,

有资格买房的客户正在逐渐减少,

如果政策不松动,

下半年供应量集中赶上来,

开发商可能面临抢客的问题。



编辑

李琳

稿件来源:生活日报记者 赵国陆 稿件




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作者:佚名
来源:生活日报