一、大消息,上海住房十三五规划出炉,新增住房170万套,大幅增加本市租赁住房供应


7月7日下午四点多,上海公布令人耳目一新的《上海市住房发展“十三五”规划》。


上海住建委官网提供的通稿部分截图


“十三五规划”有以下要点:


1、十三五期间预计供应5500公顷,其中商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷。


2、预计新增供应各类住房约170万套。其中,商品住房约45万套;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。


3、大幅增加本市租赁住房供应。预计新增供应租赁住房70万套;新增代理经租房源30万套(间)。


4、对于旧区改造,从以往的“拆、改、留”过渡到“留、改、拆”,以保留保护为主。


由此,我们可以看出上海市调控房价的决心,以及发力点:上海的确在增加住宅供应量上,准备出重手!



上图来自上海统计局2016年统计年鉴,可以看出,2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米,到了2015年为6.3亿平方米,5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年,上海人口仍然在快速增长,到了最近两年才开始放缓。


在上海人口增长显著放缓之后,上海提出“十三五”(2016年到2020年)累计增加住宅面积1.275亿平方米,的确比十二五期间有了显著增长。


更重要的是,在套型面积上大量增加了中小户型。因此,从套数上看,将增长60%的供应量。这对于满足实际需求,平抑上海房价,增强城市竞争力,都将有重要意义。


此外,从上述要点1和2可知,上海新增住房第一位是市场化的租赁住房,第二位是保障性住房,第三才是商品房。从新增土地供应上看,商品房也只占了用地的36%。

上海今年的住宅土地出让,绝大多数位于外环外。上周浦东外环内挂出了两年半以来第一块住宅用地,位于张江科学城配套住宅基地的“孙桥国际社区”,但性质为“租赁住房”,要求开发商持有70年,如果你仔细看“孙桥国际社区”的规划,会发现这块外环内平整的大片土地,几乎全部都是租赁住房(Rr4用地)。



按照今年这种趋势,极有可能出现:上海外环外的土地供应以商品房为主,外环内以租赁住房为主。这样一方面可以减少地王,压住房价,一方面可以留住高端人才,增强上海竞争力。“孙桥国际社区”显示了未来上海重点发展区域的趋势。


国家鼓励改变住房观念,发展租赁市场,而上海作为经济中心和一线城市,此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里,租赁住房占了6成以上,这力度可谓非常强,意味着楼市的方向发生了巨变。



二、深圳也不甘落后,公布“住房建设规划2017年度实施计划”


深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”,把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套;此外,2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%。 


深圳的2017年计划,显然跟上海有很多相似之处。

 


最引人瞩目的是,深圳准备在2017年把新建商品住宅的量,从2016年的4万多套提升到2017年的8万套,实现将近100%的增长。此外,保障性住房也将增加20%的供应量。

 


上图是2016年深圳楼市的基本数据,来自官方统计。可以看出,深圳2016年新建商品住宅供应量,在面积方面比前5年平均值大幅下降了20%。其实看过深圳长期数据你就会知道,深圳这些年新房供应量一直是下降的。

 

在套数上,2016年深圳新房批准预售是4.4万套(计划建设是4.3万套),实际销售4.04万套。如果今年新房建设规模提升到8万套,则意味着供应量接近翻倍。

 

值得我们高度关注的是:2017上半年,深圳一手住宅仅成交了10506套,创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度,则8万套新房足以让深圳卖4年!

 

在供应量大增的情况下,深圳房价会跌吗?

 

从需求端看,深圳现在每年新增户籍人口50到60万人,每个户籍人口(满18岁)将可以获得一张“房票”。此外,深圳每年还有10到12万户籍青少年年满18岁,他们也将获得一张“房票”。上面两项相加,按照 3个人产生一套住房的刚需计算,则每年新增刚需大约是20到24万套。此前,深圳每年新增住房是4万多套,显然偏少;如果增加到每年8万套,看起来仍然不算多。

 

但问题是,深圳房价太贵,刚需在、购买力不足,最终只能租房。如果8万套的建设规模维持几年,则深圳房价至少上涨力量会被抑制住一段时间。而在距离市中心较远、交通教育资源偏差的区域,则可能出现下跌。

 

但另一方面,深圳土地资源严重不足,每年8万套的新建商品住宅供应量,很难维持下去。事实上,深圳目前新建商品房主要用地来源是城市更新。官方的文件也说:本年度计划安排供应商品住房用地168公顷。其中,新供应用地7公顷,城市更新用地75公顷,征地返还用地86公顷。

 

城市更新、征地返还用地,这些土地上以前就有建筑物,也有人居住。在拆除重建过程中,往往会大幅增加容积率,一般是原来的2到3倍。也就是说,看起来产生了8万套房子,但事实上也让数十万人失去了原来租住的家园,这些人的居住需求仍然在。

 

我们不妨测算一下:如果8万套房子都来自拆迁、重建的话,产生的720万平方米住宅,相当于每套90平方米,可以住大约24万人(每套3人)。假设拆除重建过程中,容积率提升到原来的3倍,则拆除之前的建筑面积是240万平方米。大家想想看,城中村的居住条件是怎样的,人均面积大概在10到15平方米,这240万拆除之前的建筑,实际居住人口可能是16万到24万人。

 

所以,以城市更新的方式增加新建商品住房的供应量,实际上增加不了多少深圳的住房容量。8万套房子,也只是把原来可以容纳16到24万人的城中村,变成了可以容纳24万人的正规小区而已。

 

也许有人会问,为什么深圳不增加租赁住宅的供应量?其实很简单,深圳有37万栋违法建筑,2到3亿平方米的违法建筑是住宅用途,都在出租。换句话说,深圳是全世界非常独特的城市,原住民为这个城市提供了2到3亿平方米的廉租房。在这些廉租房里,实际居住了可能接近1000万人口,所以深圳早就是一个居住观念很新,以租房为主的城市了。

 

在深圳1000多万套房子里,真正的单元房占比只有25%左右,其他都是城中村的小户型违建和工厂的筒子楼宿舍。


总之,上海和深圳同一天出台住房建设方面的规划、计划,都采取了大幅增加供应量、增加保障性住房比例的方式。可见,中心城市正在全力落实中央的号召。这表明,楼市的确在发生重大变化。随着保障性住房、租赁型住房的增加,未来买卖商品房会沦为“少数人的游戏吗”,让我们拭目以待。


对于楼市,我个人仍然维持此前的观点:长期(5年以上)看好有显著人口增量的、高级别中心城市(及其卫星城)的优质住宅。其实看看日本和美国的情况就知道了,即便在城镇化见顶之后,中小城市人口向中心城市、城市圈的转移仍将继续。政府的各种调控措施,最多可以阶段性缓解房价上涨压力。包括金融风暴,也只能阶段性调整房价上涨的角度而已。


展望未来,楼市应该是一种保守型、防御型的投资,期望房价短期内大涨越来越难,所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的,都是杠杆太高的。


财经评论员刘晓博认为:能否真正控制住中国的房价,尤其是中心城市的房价,关键不在楼市本身,而在于能否真正深化改革,改变经济增长方式,做到了这一点,才能真正控制住货币增长速度,也才能控制住房价。


要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。


来源:中金在线(cnfol-com)、天天说钱(liuxb0929)、财经韬略(tttmoney8)、上海发布、证券时报

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作者:佚名
来源:投融资俱乐部