导读

坐拥黄金区位优势和资源,津门置业的一手好牌却成了如今的交易标的。


中房报记者 陈梦妤 北京报道


7.6亿元,100%股权——7月3日,金融街津门(天津)置业有限公司(下称津门置业)100%股权的转让交易信息正式出现在北京产权交易所的信息板上,核心标的为天津地标建筑之一的津门主建筑天津瑞吉金融街酒店(下称瑞吉酒店)。中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者获悉,截至目前,尚未有合适的受让方报名参与竞价。


口岸绝佳却陷迷途


与此前其他房企大肆围猎天津截然不同,金融街选择对外出售子公司津门置业100%股权,后者旗下核心资产为瑞吉酒店及部分商业用房、地下车位和远洋广场办公用房等。其中,金融街持有津门置业99.96%股权,子公司金融街(天津)置业有限公司持有津门置业0.04%股权。


公开信息显示,金融街2005年8月摘得天津土地交易中心挂牌的津和兴(挂)2005-047号宗地,总面积5.5万平方米,拿地成本7.34亿元,当时地面均价仅1350元/平方米,楼面地价仅1790元/平方米。2011年10月,瑞吉酒店开业,管理方为喜来登海外管理公司,瑞吉是其名下顶级品牌。而日前记者再次从天津市土地交易中心查询获悉,瑞吉酒店所在的和平区最近一次商业金融业用地招拍挂交易成交日期为2016年8月25日,成交价格6.8亿元,出让面积5980平方米,规划建筑面积47200平方米。由此计算可得,该区域去年楼面价就已达1.4万元/平方米,地面均价达11.4万元/平方米。


坐拥黄金区位优势和资源,津门置业的一手好牌却成了如今的交易标的。


记者了解到,2005年,金融街出资成立金融街津塔(天津)置业有限公司(下称津塔置业)和津门置业,并在天津打造了津塔和津门两大地标性建筑。津塔由近337米的环球金融中心和津塔公寓组成,津门则由两栋对称型高级公寓和拉德芳斯门型建筑构成,而该门型建筑就是此次被挂牌的瑞吉酒店。


根据挂牌信息,记者致电北京企业重组顾问有限公司委托负责人李德帅,他表示,国资规定控股权转让必须进行预披露,瑞吉酒店4月已执行预披露流程,此次是正式披露,并开始接受报名竞价。酒店运营没有出现问题,这只是企业内部正常的股权转让,不方便透露太多,截至目前尚未有合适的受让方报名。


而直到记者发稿时,瑞吉酒店的相关信息仍未从金融街官网撤下,并仍然被其列为优质自持资产。那么,连带着高端业态瑞吉酒店以及优质写字楼资产远洋广场的津门置业100%股权为何被金融街集中出售?一旦津门置业股权缺失,与之相关的津塔置业股权又将何去何从?记者多次联系津门置业,但电话均无人接听。


记者注意到,金融街直接和间接持有津门置业的股权比例分别为99.96%和0.04%,而直接和间接持有津塔置业的股权比例则分别为9.50%和90.50%。


操盘6年仍失守津门


从挂牌信息看,津门置业2016年实现营业收入8074.28万元,营业利润却亏损4326.22万元,净利润亏损4337.91万元,负债总计3.72亿元,今年第一季度实现营业收入1671.11万元,营业利润和净利润却均亏损715.29万元。


记者查阅金融街历年年报后发现,2011年年报,金融街对此项目的表述为“尚在培育期”;2012年年报,为“目前正处于培育期,2012年利润为负”;2013年年报,金融街首次披露瑞吉酒店经营数据,称报告期内实现营收7644万元,同比增长6.67%,但“处于培育期,利润为负”。此后直至挂牌转让,金融街再未于年报中提及瑞吉酒店经营状况。值得注意的是,金融街对于五大主要物业即金融街丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、金融家俱乐部、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店的经营状况,似乎一直有些底气不足,只在2013年年报中予以分别披露,其余年份的表述均雷同于“在竞争组别中保持较高水准”。


以操盘商业地产而闻名的金融街,为何对瑞吉酒店板块的业绩如此低调?华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱表示,新开业酒店第一年经营亏损是正常的,树立知名度、落实客户市场等都没有条件完成,酒店开业后6年甚至更长时间财务亏损也正常。酒店作为商业地产有40年的经营时间,黄金收获期是开业后6至20年。而今,尚在第6个年头的瑞吉酒店,就已经面临被全盘转让的危机。记者致电瑞吉酒店媒体部,工作人员记录了记者的提问,并表示将隔日安排专人受访,但截至记者发稿时仍未收到有效回复。


在天津市市场主体信用信息公示系统上,记者发现,今年5月25日,津门置业瑞吉酒店曾多次变更许可信息,而其信用风险分类为“失信”,并已持续一段时间。


金融街模式难再复制


在2016年年报中,记者还注意到金融街针对2017年经营措施的一句话——调整自持结构,继续增持重点城市核心区域的优质物业,减持收益偏低资产,优化自持物业结构,提升自持物业盈利能力。


作为北京市西城区国资委控股的地方国企,金融街在北京形成了独特的“金融街模式”。津塔和津门项目是金融街第一个真正意义上复制北京模式的项目,对其在天津乃至全国的扩张都具有重要意义。但是,围绕北京金融中心的不动产开发是一个比较专业的地产领域,要形成全国复制的核心竞争力,首先得看土地资源和城市经济环境。


此次正式挂牌宣告了金融街模式津版复制方案的失败,依赖北京金融街的故事去获取资源已然失效。


事实上,商业地产一直是金融街销售的重要组成部分,甚至成为左右当年销售业绩排名的胜负手。2016年,金融街实现销售签约金额276亿元,同比增长 84%。其中,商业地产板块实现签约金额123亿元,同比增长73%,占总签约金额的约45%。但值得注意的是,在天津地区,金融街的营收仅14.46亿元,同比大降64.76%。此外,金融街去年的资产负债率和净负债率分别为72.41%和119.89%,虽较上年有所下降,但仍处于较高水平。


今年上半年,金融街的股权结构也发生了较大变化。5月12日,由北京市西城区国资委100%控股的金融街资本运营中心成为金融街的控股股东,直接持有和通过金融街及其关联方间接持有的股权比例为33.22%,实现了对金融街的间接收购。




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作者:佚名
来源:中国房地产报