新西兰的公寓相比其他类型的房产来说,尚数较新的领域,所需要注意的地方其实有很多。那如果要买公寓的话,到底有哪些问题,是要事先必须先弄清楚的呢?


1


是租赁产权(leasehold)的吗?


在奥克兰市区有些公寓单元房,外观看起来很好,工程质量也没得说,而且几乎都是滨海视野,但却经常以10多万、20多万纽币的价格挂出——心动了吗?是不是觉得这简直是捡大便宜?


然而事实上,这些公寓全都是leasehold,也就是租赁产权。也就是说,你买的仅仅是这个房,但每年还要向土地的业主支付土地租赁费!因为当初开发商并没有在建房的时候,把地买下来。


这个租地费,每年差不多5000-10000纽,还经常是隔几年一涨。而且,租地房是不能向银行贷款的,除非你自己有别的房子抵押。


所以买之前一定搞清楚了,公寓到底是永久产权,还是租赁产权(Leasehold),再根据自己的情况决定。

2

物管费(body corporate fees)是多少?


买了房贷了款,也许公寓物业费就是你的住房开销中最大头的一项了。


因为新西兰这边的“物管”还停留在比较初级的概念,其性价比相对于国内和其他发达国家,要更低一些——直白说,就是你会交不少钱,但得到的服务并不怎么样……


这个物管费一般只包括,房屋保险、水费(有些地方不包)以及大楼的日常维护维修。而根据物管公司的不同,价格也不一样。“中位”水平,应该是100纽刀一周。当然楼盘越高级物管费越高,如果遇到楼房其他问题,也会突然涨价。


所以在物管费的费用、包含范围以及相关的各种规定都要打听清楚。


3


能看到详细的Meeting minutes记录吗?


你和你的律师应该把物管公司过去三年(至少)的所有meeting minutes记录全部过一次。这样能够帮助你知道这栋房子过去有没有什么问题,特别是关于天气方面的——刮风下雨漏不漏水啊,窗户密闭挡风性如何啦……如果有任何问题,要找到你要买的那栋单元的记录详细查。


4


公共区域(Communal areas)谁管?


一般来说,这个都是物管公司来管的,但你应该搞清楚,那些地方算作公共区域,他们多长时间打扫一次,如果申请要求维护的流程是什么,或者相关还有没有什么规定的。最好也要问清楚大楼里面有没有常驻的管理员。


5


建筑的长期维护维修计划是什么?这个费用怎么算?


每个物管都应该是有一个对公寓的长期维护计划的,但是不是他们来包付这个钱就不一定了。如果不包……万一换个电梯什么的,就有够你们摊了。


6


建筑接受过什么维修吗?建筑是否需要加强抗震力的升级?


在惠灵顿,很多公寓业主们都在担心,他们公寓的抗震升级的费用到底会怎么算,而银行方面已经拒绝了对此项问题的埋单。


所以你最好要搞清楚物管在这方面的态度是怎样的,房屋是否满足抗震标准?


7


是不是独立水表?


有些不包水费的公寓,对每套公寓式没有独立水表的。所以假如你是个特别节水的人,要按照你公寓面积大小来跟你摊水费,你肯定会觉得不划算。


8


还有没有其他规定?


在新西兰,大楼规则一般是由业主和物管一起商量制定的,这样有些大楼的制度就比较奇葩,比如不准养宠物,阳台不能晾衣服,什么时间内室内是不能装修的……而如果你违反这些规定,轻则警告,重则罚你款……


为何买公寓在未来是不可避免的?


新西兰一直都不是一个流行住高楼的地方。但这几年,奥克兰兴建公寓的呼声可是越来越高。


据新西兰统计局发布数据预测,奥克兰人口数量可能在2018年突破170万大关,而在未来4年内,人口增涨也将达到20万人。


按照3个人住一套房来看,这意味着未来需要多建66500座新房。


所以不接受公寓不行啊……人口增长这么快,城市只能“向上发展”!


据称,奥克兰的统一规划已经在计划在未来30年内,要为超过100万的人口修建40万栋新房。而奥克兰的公寓也将在这两年史无前例地剧增。


2017年奥克兰将完成2770套公寓的建设。而在2018,也就是明年,还将有破纪录的3840套公寓亮相!


而且,公寓将从city逐步往各个住宅区蔓延。


根据Colliers国际的报告,发现在未来3年内,与City CBD的32个楼盘、及City周边的41个楼盘相比,在城市其他住宅区中也会有48个新的住宅开发楼盘涌现。


公寓已经是奥克兰楼市无法回避的一个话题。






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作者:佚名
来源:新西兰微房产