7月18日,成都市公共资源交易中心将以公开拍卖的方式出让6宗主城区地块,吸引了市场及业内广泛的关注,锐理君总结主要有以下4大看点:


1、今年以来成都市主城区最大规模的一次供地,规模达到了约合564亩

2、将对其中5宗商住混合用地采取“限价竞买+竞商业物业自持比例+抽签竞得”的新方式。

3、对涉及自持计容商业建筑面积比例的5宗地,对其自持部分的比例及业态都有所特定要求。

4禁止同一法人的2家或2家以上的企业参加同一宗土地竞买。


可以看到,此次拍卖无论是从拍卖形式和竞买条件等多方面对竞买方都提出了更高的要求。


而就在新的拍卖方式下,此次拍卖地块中拥有最大商业体量的铁塔厂地块和对竞得者有文化产业等自持要求的二仙桥5号项目B1地块成为了关注的焦点。


那么这两宗地块到底还有哪些看点?又有哪些是被市场忽略的价值点?锐理君对此进行了深度了解。

主城区唯一等待整体重建的区域  

八里庄“蓝图”已初现雏形


主城区地块在成都土地市场一直都是“香饽饽”,尤其是相对优质的地块,更是吸引到不少品牌大佬不惜重金的争抢,回顾去年6月29日和今年4月6日两场主城区集中的土地拍卖都是最好的例证。


此次即将出让的成华区两宗商住混合用地,体量分别达到了约186亩和93亩,是近年来主城区少有的百亩级地块。


从区位来看,两宗地块均处于成华区规划的八里庄文化创意发展区,整个发展区位于成都中心城区东北部、三环路以内、成华大道与中环交汇区域,总面积约16平方公里。而根据成都市的城市规划,未来该区域将重点承载现代商贸、总部商务、创意板块等功能。


在成片集中的空间资源优势、载体富集的工业文化优势以及产业集聚优势下,这里势必将成为成华区乃至成都主城区未来抢占先机发展的区域。


两轴共兴、四区互动


而随着八里庄改造工程的逐步推进,这块成都主城区中心唯一一处等待整体重建的区域也逐渐明朗,此前城东就有包括万年场、攀成钢等区域通过改造,目前均已经发展成为了主城区成熟居住区。


但不同于这些区域的是,八里庄板块已不是一张白纸,企业各项基础配套设施如道路交通、轨道交通、绿化、教育等方面均有不同程度的落地呈现。


如城市主干道中环路、以及围绕中环路建设的地铁7号线预计将于今年年底运行,还有毗邻的成熟的建设路商圈,以及各项目前正在逐步推进的配套建设等等,为区域后期开发、打造奠定了良好的开始。

有业内人士对此分析,待八里庄区域土地整理逐步完成后,突出的区位优势、充足的供应量、完善的基础配套、成熟的交通网络,自然将吸引更多知名地产开发企业的相继涌入,而此时也正是挖掘八里庄区域价值洼地的最佳时机。


地块

铁塔厂地块

地块区位示意图

地块基础指标

地块位置:成华大道南侧,沙河东侧,崔家店路北侧,中环以内。

净用地面积:约185.7493亩

规划用地性质:商业用地(地块①)、二类住宅用地(地块②)、商业服务业设施用地(地块③)

建筑密度:地块①:不大于48%; 地块②:不大于22%; 地块③:不大于54%。

计入容积率总建筑面积/容积率:地块①:不大于344013平方米; 地块②:不大于160378平方米(禁止兼容商业建筑); 地块③:不大于4241平方米。

起始价:5000元/平方米

对于业内而言,铁塔厂地块并不陌生,这次登场也是继其2015年流拍之后的二度登台。其优越的地理位置,丰富的资源配套,约41.7万平方米的巨大商业体量等都是其吸引市场关注的重要原因所在。而事实上,该地块本身可以关注的点还不止如此。


鸟瞰铁塔厂地块

其中最重要的是,地块周边已经入住的社区包括中粮·锦云、万科·金色乐府、中房·红枫岭、保利·康桥和合能·耀之城等数个项目,据相关统计显示,周边目前常住人口已经超过10万人。而这样的数字还将继续放大,据了解,地块东侧的铁塔厂2号项目、崔家店西片区项目目前也在拆迁阶段,所有工作都在排期实施中。


铁塔厂地块东侧


而区域内的消费潜力已然不容小觑。以距离地块不到两公里范围内的sm广场为例,2016年上半年,sm广场日均客流量便达到了5万人次左右,在销售业绩方面,2016年sm广场更是以9亿元成绩次于大悦城,在购物中心竞争激烈的成都市场突围而出


而紧邻地块的万科魔方街在去年开街时,由于看准了亲子家庭型业态的定位,在开街当天客流量突破了5万人,这已不亚于多数大型综合体商业的开业人流量。这些都充分说明了地块周边巨大的消费潜力所在。


SM广场

有业内人士对此分析,无论是从市场环境,还是周边发展成熟度来看,铁塔厂地块在此时入市,或是最佳时间。

 

地块


二仙片区5号项目B1地块

地块区位示意图

地块基础指标

地块位置:北至仙韵二路,西至民兴一路,东至泰博理想城,南至仙韵巷

净用地面积:约92.7548亩(其中1号地块面积约55.3亩,2号地块面积约37.4亩)

用地性质:商业服务业设施用地兼容二类住宅用地

建筑密度:①、②号地块分别满足:总建筑密度不大于40%,高层主体建筑密度不大于20%。

计入容积率总建筑面积/容积率:①号地块不大于110616平方米,(其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的49%);②号地块不大于74893平方米,(其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的49%)。

起始价:5800元/平方米

该地块紧邻中环路,处于此次八里庄重点拆迁改造的二仙桥西片区核心区域,而目前该区域周边已经聚集了包括泰博理想城、鼎城上都、蓝光乐彩城、交大硅谷建设派等项目,但大多项目存量均不高,对于新入市地块来说,机会较好。


而据了解,未来随着区域改造工作的推进,该区域将具备成片开发的可能性,这也将是主城区接下来唯一一个可成片开发的居住区域。

 

二仙桥西片区(部分)


此外据锐理君了解到,目前该区域的改造工作也进入了迅猛推进阶段。区域内所有的绿化、道路、公园等都是有成华区进行出资改造和建设,其中区域内涉及到的主干道预计年底便将通车,而次干道也预计将于明年通车,再加上区域内已经形成的计划年底通车的地铁7号线,以及成都嘉祥外国语中学、成华实验小学、二仙桥公园等,为区域未来的居住已经打下了良好的基础。

 

地块旁正在施工的干道

锐理预判:

苛刻的拿地方式必然筛选优质买家

6月30日,锐理曾发布一篇《商住混合用地出让 为何要求竞商业自持比例》的文章对此次成都启用的全新的拍卖方式进行了深度解读。


从全国范畴来看,其实此前包括北京、杭州和上海等城市都陆续采用了这一竞拍方式。由于竞买条件更为苛刻,对竞买方要求也更高,因此从此前其它城市的拿地情况来看,大多为联合拿地,亦或是具有雄厚资金实力,或是操盘能力较强的企业收入囊中。


如上个月14日上海出让的虹口区提篮桥的商用地,要求100%自持办公,且办公楼还须引入互联网+创新型连锁企业区域总部或持牌金融集团中国总部等等,如此苛刻的竞买条件,最终仍被金茂以41.24亿元溢价拿下。

对于地块本身的打造而言,具有实力的品牌企业,在后期招商、运营和管理等各方面都具备充分的经验,能充分保障后期项目的品质以及后续管理的一致性,这绝对是件好事。而对此,锐理解决方案中心总经理林森也表示,开发商自持也将会成为今后商业地产的常态。

据了解,此次即将入市的两宗地块均处于八里庄区域,但却是八里庄区域未来可形成供应的“冰山一角”。预计随着八里庄改造工作的推进,大量的地块也将相继入市,而作为成都主城区唯一等待整体重建的区域,八里庄区域的价值也将随着市场的关注得到进一步挖掘。


此外近期,成都市政府第十三次党代会也提出了“三降两提”的政策方针,提出了通过降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度全面提升城市品质和产业层次,而此次八里庄即将入市的两宗地块正是相应新政策下首批入市的地块,其前景优势自然不容小觑。而目前八里庄也正式迎来了市场关注的最佳时间。

 

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作者:佚名
来源:锐理数据