引子:

我被广州的地铁图“骗”了!

前一段我去广州出差,住在了广州火车站周边。第一天,我去了广州市的客村区域办事,终点和起点都有地铁,所以在网上下了一张地铁线路图,按照图的标注,乘5号线换3号线,大约33分钟后,到了客村。

一个感觉:广州原来不大呀!

地铁线路图距离

第二天,需要去“蕉门”拜访一个重要的客户,依旧去查那张图,蕉门也有地铁站,需要从5号线转4号线。从图中距离比例估计,广州火车站到蕉门的地铁线路距离大约是到客村的二倍,估计去蕉门时间应该也是去客村时间二倍,因此,提前1个小时10分钟出门。


然而这一次,我整整坐了1个小时38分钟才到,因此和重要的客户约会整整晚了半个小时,坐地铁还会迟到,让人十分的尴尬。不仅再次感叹:广州真大呀!


是我哪里弄错了吗?这个事情过后,我专门研究了一下广州地铁问题,原来是上面的广州地铁线路图欺骗了我。


真正的广州站、客村和蕉门的关系是这样。广州站到蕉门的距离比广州站到客村的距离不知道要远多少倍呢?


实际距离▼

所以,对于一个外地人,如果对当地不熟悉,光靠地铁线路图做计划,很容易被“骗”的。

1


 地铁线路图的进化


常见的地铁线路图为什么要这样画,位置距离关系都不对。这还要从世界上最早修建地铁的城市伦敦谈起。


世界上最早的地铁于1863年诞生于伦敦,在发展了将近70多年之后,伦敦在20世纪30年代地铁逐渐形成网络,为了方便乘客出行,伦敦地铁管理者将整个市区的地铁线路画成了一张总图进行展示。


↑↑↑ 就是这一版


以普通交通地图作为底图,地图和实际地理位置准确对应,比例尺要一致,站与站的位置关系要一致,线路和地表道路的位置关系要一致。


然而这张地图大家普遍反映不好用。主要原因是,地铁在地下走,和地面的建筑关系不大,这么多要素都汇集在一张图上,反而不好辨别。另外中心城区是地铁最为密集的区域。但是留给中心城区的图上面积却很小,看不清、重点不突出。于是,有人做了一下调整。


就是这一版


 和上一版相比,去掉了底图,只留下泰晤士河作背景的地铁线路图,是不是简洁明快了很多?另外为了突出重点,将地铁中心区城区作为主要图上面积表示,但是主要的比例尺距离关系还是保留了下来。中心城区部分变大了,整个图按说都得变大,但是图太大了,不好用,所以把几条郊区线路部分站点都删除了。


然而,是否有个方式作图,既可以让中心区城区占据大部分的图纸面积,以便于读者看清,又能让郊区线路的所有站点都能够画全。于是,在几年后,一版经典的地铁线路图便诞生了。


↑↑ 就是这一版


和现在常见的地铁地图作图方式基本相似。第一完全放弃了实际站点之间的距离比例关系,只显示线路和线路之间,站点与站点之间之间的上下左右的几何位置关系。第二让地铁线路呈水平、垂直或对角直线延伸,以使整张图纸更加美观。这种作图法,被称为“拓扑地图”。


拓扑——是研究几何图形相互关系的学科。它只考虑物体间的位置关系而不考虑它们的形状和大小。

——百度百科


这版地图,图纸大小使用方便,图的整体比前几版美观简洁,郊区线路标注站点完整,中心城区重点突出,因此被奉为地铁线路图的经典。其主要的拓扑法原则,也被继承下来,并一直沿用。之后80多年,整个作图的原则没有做大的修改,更多的是小的改进。


比如这版把换乘站和普通站区别标注了一下▼


这一版票价更容易计算▼


然而你如果想知道实际的地铁线路和拓扑线路的区别,现在是有点困难。但是我在网上找了几组动图,却可以通过计算机模拟方式极为形象的表现出这种不同。


伦敦▼


这种地铁线路的绘图方法,后来被广泛采用,基本上所有世界上大都城市都在使用。


纽约▼


巴黎▼


巴塞罗那▼


柏林▼

东京▼


华盛顿▼


维也纳▼

2


拓扑法的利与弊


地铁建造在地下,乘客们最关心的信息是有哪些线路、以及站点的分布顺序等,所以拓扑地铁线路图更具有于可读性和设计感。


但是拓扑法有优点,也有缺点,线路图上的直线对应的实际轨道并不是直线的,站点的相对位置、距离也不符合实际情况。这种缺点对于本地人来说,由于其熟悉实际情况,问题还不大。但是对于像我这样的出差人员,对城市站点没有距离方面的基本概念,就容易出现距离判断错误。


还以广州地铁为例,如果按照实际比例绘制应该是这样的。


实际比例▼


而我们常见的是这样的拓扑线路图▼


要问这两张图区别有多大,也可以看看这张动图▼


当然城市不同,地铁实际线路图和拓扑版线路图,差别程度和城市的具体情况,有很大关系。


具体来说:

1、 城市面积越大,拓扑版地铁线路图变形程度越大,比如广州一定会比郑州变形程度要大。


2、 城市地铁线路如果主要以非平直路网为主(比如武汉),一定比横平竖直的地铁路网城市变形(比如西安)要大。


3、 卫星城较多的大城市,其地铁拓扑版线路图的变形一定比较大。


比如西安的地铁线路实际版比拓扑版变形就比较小▼

3


买房不能光看地铁图


如果你去外地办事,旅游,像我一样傻傻的按照拓扑版地铁线路图来计划,很可能会误事,误时。然而你如果拿着地铁拓扑线路去异地买房,就很可能会亏钱。


现在,越来越多的人不满足于本地本乡买房,净资产较高的人士会选择去异地购房,全国性资产配置。但是异地购房往往来不及做较为深入了解,容易被销售部拿着一张变形的地铁线路图忽悠(或者本身项目区位图就是一个拓扑版),所以作为异地购房者一定要做足一些功课,才能决策。


1、 既要看项目在地铁线路图上的位置,了解它距离哪一站最近,周边还有什么线路。也要在实际图上看看位置关系,包括和项目和站点关系,站点和站点关系,小区大门距离出站口有多远。


2、 要在实际地图上看看项目和主城区的关系,是很远,远一点还是比较近。


3、 除了地铁,还有什么交通方式可以选择去主城区,现在有百度地图和高德地图,这方面的功能还是比较强大。


4、 如果是远郊盘,已经通了地铁,最好自己亲自去体验一把,要注意早晚高峰乘车的难易,要注意地铁在远郊线路的频次。


5、 虽然有地铁,但是远郊还是远郊,项目距离主城区过远或不在城市的主要发展方向,对于刚需距离就意味着风险,很多事情不是一条地铁线路就可以搞定的。


说明:文中部分图片来自网络,在此对引用图片版权方感谢!



穷人买房路线图,价值百万!

房事年年有,今年尤其多。

买房时该如何选城市?哪些城市才值得买呢?今天就聊聊这个话题。


在大方向上,还是那句老话,自住随意,如果是纯投资的话


请买一二线重点城市

非环一线的三四五六线城市不要买

即便三四五六线房价在涨也不要买


当然,一首歌听久了就会腻,一句话说多了也会烦。归根结底,去哪里买选择权最终在自己。


对那些非要拿真金白银往三四五线冲的人,我只有一句话,你们都是“真猛士”,我替国家感谢你!


 

在国内,由于长期以来被上涨的房价反复教育,越调越涨,不少人相信,房价下跌就是个神话,但事实上,这是一个天大的错觉。


抛开买三四五线房子就是为国去库存不谈,即便是去最安全的一二线城市买,也不能保证稳赚不赔,在这些地方买房,你也得看准时机!


1没有只涨不跌的房价,北京也不例外


对楼市感兴趣的朋友都知道,你所爱恨交织的房子,决定其价格的因素有很多居民收入、货币政策、信贷政策、人口流动、供求关系,土地价格、还有政府的宏观调控等等。


这其中,最不容忽视的便是政府的调控政策。


每一次调控的板子打下来,只要政府的决心够大,信贷政策、土地供应等都会受其影响,最终都会统一传导到一个城市房屋的具体价格上。


房地产经过这么多年的发展,很多人其实早已经明白,中国的楼市本质还是个“政策市”。


啥叫“政策市”?此处省略一万字……


所以说,前段时间刷爆朋友圈的《北京房价打败了多少经济学常识?》,文中所提出的“天问”也就迎刃而解了。


经济学原理那套本身并没有错,但那是在完全的市场经济结构下的经济运行规律,但在国内“政策市”面前,根本不适用。

既然政府这么厉害,那么能驯服一二线如脱缰野马般飙涨不止的房价吗?


答案是当然能!


只要真想压住房价,出台第一波调控政策不行?OK,那就来第二波,再不行?没关系,还有第三波……如此不断加码,直到达到调控最终目的,让傲娇的房价低头认输喊爷爷为止。

直到今天,我还清楚地记得,当年所租住的北京大兴某知名小区,当“认房又认贷”政策出台后,在2011年11月的一天,愤怒的业主冲进售楼部,一哄而上把楼盘沙盘给砸了。


别问我为啥,试想你今天刚以每平一万八的价格交钱买了房,第二天一觉醒来,我屮艸芔茻!昨天买的房子居然跌到了一万四,一夜损失好几十万!


这种房价下跌造成的财富瞬间灰飞烟灭,造成心理上巨大的挫败感,换你你也砸!


2史上最强调控!一二线楼市会怎么走


历史的惨痛经验告诉我们,即便是去最为安全的一二线买房,也不能轻视政府调控的能量。


如果政府调控的最终意图,是真想把一个城市的房价打趴下去,那你趁早放弃房价继续上涨的幻想,躲得越远越好,否则很可能高位接盘,在北风呼啸的夜里为别人站岗放哨。


而如今,这种担忧似乎正在一点点变成现实。


春节过后,当中央已经定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,北京和一些二线城市,尤其是天子脚下的北京城,房价仍然逆势而行,几月内涨幅惊人,引发空前关注。

随后不出所料,在3月17日下午,北京率先出台新政,实施“认房又认贷”,二套房首付比例提升至60%,紧接着其它所有热点二线乃至三线城市纷纷跟进,表明自己的立场态度。


截止到目前,全国已经有三十多个城市加入调控序列。



在调控最严的北京,十天内更是连续出台九次政策,从二套房一路限到商住房,再到学区房,达到史上最严,认房认贷又认离婚,打压楼市的决心史无前例。


对此,一些浸淫楼市多年的“老司机”先知先觉,发觉这次情况似乎有些不妙,有人甚至惊呼:大事不好!楼市可能要变天!!!


但与此同时,一些不明真相的吃瓜群众,却还在一个劲地往楼市里面冲,对可能到来的风险浑然不觉。


在后台,就有粉丝留言:这个时期还要不要进场,房价会不会出现暴跌。


对此,我的回答是:“以史为鉴”可以知兴替!严控之下,房价是涨还是跌,你我说了都不算,咱们用数据和事实说话。


过去十年,国内曾出台多次楼市调控,每次政策后的房价走势,对当下具有重大借鉴意义,请看下图↓

 

▲过去五年调控政策后70城住宅成交量价变化图

(数据来源:中原集团研究中心、国家统计局)


从上图中,每一次的重大调控,即政策收紧打压楼市,无论是住宅的成交量,还是成交价格均会出现不同程度的明显下降。比如2010年的多次打压新政,比如2013年的新国五条,再比如2014年的9.30新政,在这一年,北京的房价跌幅甚至达到了12.8%。


如果把时间继续往前拉,将范围拓展到过去十年,请看下图↓

 

▲过去十年楼市调控与70城房价指数走势图

(红色为政策宽松,蓝色为政策收紧

图片来源:杨红旭楼市研究


回顾过去十年,凡是政策收紧,政府真想打压楼市时,房价一定会回落,由于政策传导到市场具有三到六个月的滞后期,房价至少会横盘一段时间。


总结完过去,再琢磨下现实,可以问问自己:这次调控是来真的吗?狼真的来了吗?


答案不言自明


看看地图吧,全国几乎只要能买的地方全TM限购了,北京更是直接速冻,你说,这次政府是不是和你闹着玩?


▲本轮全国楼市限购地图

3刚需买房的最佳时机在哪里

知道结果后,下面一切就好办了。


纯投资的,不怕死的就继续往里冲。当然,如果是往一二线冲,大方向上没弄错,只要自身家底足,抗风险能力强,可以承受短时间内的下跌,也还OK。


普通小散投资客们,你们可以回家洗洗睡了。脑子里别光想着我要立马走上人生巅峰,先掂量掂量自己家的米有多少,如果寒冬来临,你能否抗得过这个冬天。


至于广大的普通刚需,现在该不该买房?


TM废话了,赶快买!


没错!就是现在,能上车的赶快上车,虽然房价可能会回落,虽然很多地方也已经限购,但如果你有能力,有购房资格,就千万别再犹豫,此时对你而言,时间可能就是最大的金钱成本。


原因很简单,因为你是刚需,房子已经彻底绑架了中国人的幸福,你早晚都要买房!


现实中,身边已经有无数个例子,刚需一再犹豫一再错失良机,千万不能趁楼市收紧,到时候去捡个便宜货,在房价最最便宜的时候我再买,亲,你咋这么聪明类?


对这些朋友,我想说的是,你买在最低点的概率纯属碰运气,房价涨跌对刚需而言意义不大,只要你买对地方,房价最多微跌,要不横盘,要不微涨,那么买还是不买呢?答案自己去想!


另外,必须明白的是,现在政府严厉打压楼市,恰恰是在保护刚需,给有资格还能上车的普通人争取了宝贵的时间,政府按住房价是在保护你、爱护你,让你赶快上车,因为政策迟早会有解除的那一天,到那时,房价很可能再次暴涨,到时候,若还没上车,你哭都来不及。


那么刚需应该买在哪里?不用我说,国家已经帮大家划好重点,请再看下图


 

凡是限购的城市,才有买的价值,越是最早限购,越是限购最严的地方,越是最值得买入。


而之前反复强调的买一二线,远离三四五线,按城市级别高低去买,这个大方向也没错,请务必遵守。


凡是从2016年底或2017年初才开始涨价

的城市统统不要买


对此,不少朋友在后台留言表示不解,今天就截图一并回复给大家,请务必牢记。


国内楼市已经出现分化,一些城市房价一年可以翻番,一些城市则是万年不涨,甚至是连年阴跌。


1、好城市的标准


中国人有句古话,叫女怕嫁错郎,伴侣选错耽误终身幸福。


所以,在择偶上,每个人都会有一套自己的标准,有女孩就喜欢找有责任感、上进心、顾家的男生为伴,虽然暂时穷点,但却是“潜力股”啊。


买房选好城市,道理其实和结婚选伴侣一样,也要有一套标准,按这些标准选出来的城市,其房子才会保值升值。


那么,好城市的标准有哪些呢?我仔细总结了下,关键得看四点:


出身好、发展好、人口多、有潜力


首先,出身要好


简而言之,就是城市的行政级别高、城市的地位高。


一个国家的资源总归是有限的,而级别越高,可聚集调动的资源就越多,这其中,最典型的就是北京。


你看北京不是缺水嘛,立马搞了个南水北调,南方的水都得往北流,你家地里要出土个啥珍贵文物,以后想看,可能得跑北京的博物馆里才能看得到。


而在中国,城市级别和房价间的关系,我简单做了个图,看完一目了然↓



目前国内城市级别,可分为以下几类↓



上图中,在非省会城市的副省级城市下面,那就是普通省会城市了,再往下便是广大三四线地级市,买房投资基本不用考虑。


其次,要发展好


城市经济实力越强,工作机会越多,民众收入和消费水平越高的城市,中产阶级或富人数量也越多,请记住


一个城市房价的高低

永远都是由能买得起的那批人决定的

而不是你或大家


所以说,你穷或者大家穷,你觉得自己工资低或者大家的平均工资低,这不要紧,因为你压根就决定不了房价,话有点难听,但这就是事实。


那么,哪些城市最富裕呢?请看下图(数据来源:国家统计局)↓



第三,人口要多


这个就很好理解了,人口规模越大,人口净流入越多,对房子的需求也就越大。


谈到市场规律,中学政治课本说的好,任何一件商品当供小于求时,价格就会上涨,这是万世不变、放之四海而皆准的真理。


人口不断流入,楼市自然需求火爆。去年,我曾经制作过一张中国一二线城市人口流入图,今天再次拿来引用,请看下图↓


另外,请大家再看一张图,这张图格外的耐看↓


▲2017年春节前夕人口净流出城市TOP10,图片来自城市数据团


上图是2017年春节前夕,全国人口净流出的前十名城市,这十个城人口净流出占到了全国总量的70%!


这张图想表达啥意思呢?就是


越是平时人口净流入

一到过年假期就变鬼城的城市

越是有购买的价值


图片数据的背后,是每个鲜活的生命,是每一个远赴异乡的打工者,在用自己的双脚在给每个城市投票,得票数越高的城市,房子越有价值。


最后,得有潜力


啥才算有潜力呢?就是现在虽为二线乃至三四线城市,有些默默无闻,但未来极有可能发展成为超大城市,逆袭成为新的准一线城市,又或者将和北上深广融为一体,房价向前者看齐。


下面废话少数,直接上有潜力的城市名单↓



2、好城市都有谁


好了,四大标准已经解释清楚,下面就开始上选出的好城市名单(数据来自中国房价行情网)↓



以上30个城市,南方城市占据一半以上(其实可以更多),中东部城市更是占据26席。


到这里,名单已经列出,文章理应收尾结束,但明眼人一眼便能发现有个大问题,啥问题?


表中一些城市房价太TM贵了!

臣妾实在买不起啊~


对头!别说是你,我也买不起啊~诸如北上广深四大天王级城市,别说是穷人,北青硕博都已经买不起了!


本文的标题是穷人买房地图,但这些城市的房子压根就不是为穷人和普通人准备的,请继续往后看,天津、杭州、南京、厦门、苏州、福州……


卧槽,越看越伤心,房价虽然比一线便宜,但每平下来也要两三万大洋啊~



呵呵~别着急,咱继续往后看,武汉、郑州、合肥、济南、青岛……这些城市房价之前不足万元一平,无奈去年集体暴涨,现如今均价都已一万多一平,合肥可能要更高点。


对这些城市,一些家庭如果努努力,踮起脚尖还是可以买得起的,买不起中心就买三环内市区,买不起大三房就买小两居,买不起市区就先买有地铁口的近郊。


如果还买不起,咱继续往后看,成都、重庆、长沙、西安、南昌、昆明……


这些城市,房价大多低位横盘多年,直到去年下半年开始,才迎来一波涨幅,比如重庆,一个三千万人口、主城区有一千万人口的直辖市,长期以来房价还不如东部沿海地区的四五线小城高,绝对是四大直辖市中的一朵“奇葩”。


当然,重庆低房价背后的原因很多,在此不做深究。


我想说的是,即便去年这些城市房价已经涨了一波,但由于前期房价本来就低,现在的房价依然不算高,下跌空间极小,上涨空间有余,最重要的是,买房压力要小很多。


综上所述,如果在北上广深、津杭宁厦面前,自认是个穷人,那么隆重推荐以下城市(数据来自中国房价行情网)↓



之所以推荐这些城市,除了价格相对便宜外,还有两个极其重要的因素,你不得不重视:


它们所在的省份都是人口大省

大都在省内都属于“吸血型”城市


简单查了下资料:湖南人口6783万,湖北人口5852万,四川人口8204万,安徽人口6144万,江西人口4566万,重庆人口3017万,河南人口更是达到惊人的一个亿!


以上这七省,总人口加起来有4.5个亿,这是啥概念?妥妥的三分之一个中国啊!!!


这些城市对资源的占有率上,大多都是省内一城独大的“吸血型”城市,请看下图(数据来源:国家统计局)↓

  

本文前面讲过,越是占据最多的资源,对房价越有利,很多人至今抱有太平天国般“搞平均主义”的幻想,但这种想法从来都是不切实际的。


实际上,资源只有集中才能发挥最大效能,建国后我们的历史也告诉我们,乱搞平均主义是会害死人的。


3、二线省会城市的未来


瞎扯了这么多,总而言之,买不起一线,咱就买二线,买不起强二线,咱就买刚才推荐的那几个城市。


如果你说,钱哥,我家都不在上述几个城市啊,虽然也知道投资要有全国眼光,不能局限自己家乡,奈何实在离不开老家,咋破?又该去哪里买房?


呵呵,这是要逼我发绝招啊,对这类朋友,我只有一句话:


去家乡省会买房

未来十年,将是省会城市崛起的时代


今天,一线城市尤其是北京,正在严控人口加快赶人,这恰恰正是广大二线城市的重大机遇,目前许多二线城市,如武汉、成都、郑州都在大兴地铁,其规划的地铁总里程,甚至已经赶超北京、上海,前途绝对不可估量。


实际上,按照目前国家的战略意图看,高层也已经意识到十四亿人口不能只有一个北京,未来将会选择几个禀赋异常的二线城市建设十个“北京”,来分担北上广的压力,前不久设立“国家中心城市”便有此种考量。


▲城市群与国家中心城市分布图


未来几年,由于一线生活压力陡增,将会有越来越多的人选择离开,回到自己的家乡,届时,家乡的省会城市将是他们首选安家的地方。


所以,如果你有资金实力,有买房的需求打算,在注意政策风险的前提下,可以尽快入手。


在此顺便提醒一下,从去年开始,许多一线投资客和从一线离开的人,已经加入二线城市的买房大军,在这群人眼里,二线省会城市的房价简直不要再便宜。


去成都一看,妹纸真好看,房价真便宜,买!


去长沙一看,我天!臭豆腐真好吃,房价真TM便宜,买!


去西安一看,我去!十三朝古都,房价简直白菜价,买!


去重庆一看,额滴神!堂堂直辖市,外表建的跟陆家嘴一样,火锅美食多的不要不要的,房价才几千,买买买!



对他们而言,因为已经习惯了北京、上海的高房价,去成都、重庆、长沙、西安买房时,眼都不会眨一下,在他们心中,这些城市房子简直是白送!


所以,你今天和未来买房,就要和他们竞争,必须要有忧患意识,提前准备做好功课,千万不能等这群购买力极强,对房价敏感度极低的人,把房子买光,房价抬高后,再后知后觉幡然醒悟,到那时已为之过晚。


总的而言,对本文所列的这些城市,无论自住还是投资,都极具价值,即便短期房价下跌,未来还会很快补涨回来,毕竟,它们的未来就在那里。

源:说钱(lD:ishuoqian)

作者:钱哥

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作者:佚名
来源:睿达地产顾问