今日微信公号推荐:

ETF观察(微信号:topetf



假期的一个下午,我坐在四川老家的墙根下,几个小伙伴陪着我晒太阳,摆龙门阵。

他们问到我在上海居住的房子价值几何,我也不避讳,说大概600来万吧。

这个活生生超出他们的想象,一个小伙伴挥挥手,从村东头指到村西头笑着说,这个钱可以把这一片建起来了。


六年前,当我花两百万,贷款买下现在这套房子时,这个价位大概可以买下我们县城4套房子。

几年来,上海房价不断攀升,从春节前持续到现在的暴涨,又相当于凭空长出三套县城的房子。

满打满算,600多万的巨款,大概可以在我们县城里买下12套房子。

我真觉得自己是村级成功人士。

天下哪有这样的好事?

但我偏偏就遇上了。

1


县城的12套房子不能要

假期结束返回上海,这场激动人心的财富幻觉无形结束。

上海与四川同属一个国度,财产变现和再置并无困难,但对于延迟退休后还要工作将近20年的上班族来说,这种考虑不得不让位于更多权衡因素。

我不懂得或不敢将房子用于抵押贷款投资做个生意什么的,这600多万的数字对我来说,真没有什么实际意义。

更重要的是,我在县城置12套房子,靠收租度日,固然从此可以不用过朝九晚五的紧张生活,但这种腾挪,不是每个家庭成员都能适应。


首先是孩子的教育,我不能说县城的教育有多不好,它即便好,我也不敢拿她的前途去测试一番。

其次,房子是夫妻共有财产,我要迁到县城,总要妻子同意,而她一个河北人,能到一个四川一个县城谋到称心如意的职位?

我不信。

再说,就算我放弃目前还算喜欢的媒体工作,但毕竟还算“年富力强”,总不能在县城里游手好闲成天泡茶馆,总要做点事情,但我能做什么?

一年半载我也想不出。


从财产的安全性考虑,一户人家在上海有一套普通住宅,真是再普通不过。

但置换成县城的10多套房子,且不说被不尴不尬的人惦记,就是今天举棋不定的房产税一旦落定,你也是首先被征管的重点对象。

还想安安稳稳做个甩手寓公,做梦去吧。


再从账面资产角度看,迁往县城也不值得一试。

这几年,县城的房价基本不再上涨,甚至有所下跌,而上海的房价却涨了三倍有余。

未来会是怎样的走势?

谁也说不清楚,但县城房子暴涨的可能性无疑要小得多;

即便暴跌,更厉害的无疑是县城。

 

即便来自乡下,在上海这种中国大陆西化程度最高的城市学习,工作,时间长了,回望县城生活,那里实际已经没有多少容身之地。

坐在写字楼格子间中,想象用上海或别的一线城市房子换取那种惬意的、闲适的、富足的县城生活,通过种种算计,发现根本没有可行性。

对于像我这种只有一套房产的人来说,现在这套房子的功能只是居住,与乡下的农民房没有多大差别,暴涨暴跌,都与我没有多大关系。

涨,影响不了我的生活,不过是心情莫名舒畅一些;

跌,也影响不了我的生活,不过是心情莫名惆怅一些。 


2

租界的人怎会贪图华界的大宅子


一个地方与另一个地方存在级差地租不奇怪。

上世纪30年代,上海一城之内的地价之差,更有数十上百倍之巨,但情非得已,没有人会将租界的公寓置换成华界的大宅子。

据《新民晚报》一篇署名“徐鸣”的文章称,当时华界地价最高为每亩6万(银)元,最低为40元;

公共租界最高为447552元,最低为2117元;

法租界最高为220979元,最低为4895元。



1948年拍摄的上海华界 


华界地价平均每亩1428元。

最高是沪南的8262元,最低的是高桥304元,其他地区如闸北6058元、吴淞1571元、江湾914元、彭浦784元、真如605元。

1921年为筹建虹桥机场圈地约300亩,每亩给价80元。

1935年上海医学院为筹建中山医院收用枫林桥土地,每亩地价2000元左右。

公共租界平均地价为37743元。

公共租界分为中北西东四区,中区地价最高,平均每亩150879元。

中区地价尤以外滩与南京路呈丁字形的一块地皮为翘楚,每亩冲过45万元。

东区地价排在最后,虽濒临黄浦江,为水运重地,但工厂集中,且该区居民多属产业工人,购买力不强,房屋也多为廉价楼房,东区均价每亩16594元。 

 

位于英租界的福州路


法租界新区是旧区的16倍,但旧区地价每亩均价是新区的4倍。

万国储蓄会于1934年购入的毕卡第公寓(今衡山饭店)地价算是捡着便宜货,每亩仅12980元。

不过法租界新区的霞飞路(今淮海中路)等处因为商业突起生意兴隆,且电车交通便利,地价涨势迅猛,不仅大宗地皮难以购得,零星小块也不易觅得。


一城之内,城区之间房价(地价)差距如此之大,原因何在?


第一是租界道路平坦宽敞、市容清洁美观、交通便捷、秩序井然、卫生治安状况良好、水电设备齐全、购买供给呼应方便、公园游乐场设置适当等,是人们乐居现代化大都市的因素,但居住人口密度对地价的涨跌起决定性作用。


第二是租界地价的日长夜大,不仅令投资者获得丰厚利润,且作为土地使用权证明的道契,差不多等同于现金,可以很方便地向银行或钱庄抵押。

 

第三是西方先进的城市理念使得租界的市政管理优于华界。

就拿维持治安的警力来讲,1930年华界共有警员4420人,平均每一警员保护市民378人;

公共租界共有警员4879人,平均每一警员保护207人;

法租界共有警员1679人,平均每一警员保护256人。

差距显而易见。

华界专职人员的匮乏,令治安不得力、火灾较多、传染疾病高发。

造成房产投资者畏惧不前。


此外,租界强调私有财产,凡房客欠租,房东可诉诸巡捕房立刻给予追缴,故租界内鲜有房租拖欠者。

而这也吸引了大批有钱华人能够放心出手购买租界房产。

华界与租界的上述具体差别,仍或明或暗,投射到今天县城与上海身上。 


3

房产成了万物的尺度


今天中国大陆一线城市和部分二线城市,只要有一套房,其家庭财产就有百万美元之巨,说家家都是符合美国标准的“百万富翁”,并不为过。

但古今中外,房产的在家产中的占比如此之高,罕有匹敌,所以这类中产阶级,十分让人困惑。

几乎所有中产阶级都在随着房地产市场的变化,随时对自己进行重新估价。

包括我这种只有一套房子未必说得上是中产阶级的人,也是如此。

也就是说,中产阶级与房地产市场密切捆绑在一起,房地产市场看涨,则中产阶级财富暴涨。

如果房地产市场看跌,那么中产阶级财富迅速缩水。

从这种意义上讲,希望房价永远上涨、快快上涨的,不仅有地方政府,更有坚实的中产阶级民意。

 

对中国大陆中产阶级来说,现金收入固然是很重要的评判标准,但房产逐渐成了标注中产阶级身份的唯一准则。

一个月薪2万元的公司中层干部,放在全球各地都算中产阶级了。

但在中国大陆的一些城市,如果因为各种原因没有能力交上购房首付款,那么他还得利用日常收入积累筹措,其2万元月薪的生活水准,甚至远不如他手下月收入只有数千元但家里有两三套房子的普通员工。

即便缴纳了首付款,还完房贷之后口袋里剩下的钱,未必比普通员工多多少。

这种倒错,至少会持续10年以上,且人数不在少数。

 

房价是中产阶级的新焦虑。

近十几年来,总的趋势是大步快速上涨,上涨间隙而没有及时买进,致人擂胸顿足的程度,远过于股票市场的涨跌。

因为一波行情没有及时跟上,几乎相当于白干几年工作,一失足成千古恨。

这个帐人人都算得清楚。 


一个家庭只有一套房产固然难以变现,但有两套以上的,也多不愿意变现,除了过去有巨大的升值事实和未来继续升值的想象空间,没有更稳妥、收益更大的投资渠道也是原因。

而且传统上,中国人对房产的拥有和处置向来谨慎,很多将之视为家业兴盛或衰败的重要标志,除非迫不得已,很少会将房产轻易上市交易,这是十几年来,房价能够维持只涨不跌的另一原因。 

此外,在低福利的中国大陆,房产甚至在为中产阶级提供社会保障,前述举例的月收入数千元的公司普通员工,他还有一到数笔房租收入足以过上体面生活;

如果遇上天灾人祸,房产也可迅速变现,而不必哀告无门。

 

在中国大陆,对一个家庭来说,房产越多,它的居住功能越淡,越是划分社会阶层的尺度和投资手段,是家族兴盛与否的象征,并且承担着重要的社会保障功能;

越往大城市,这些特征越明显。

房产被附加的功能越来越多。

不过房产的所有这些附加功能,均建立在最基本的居住功能之上,换言之,当房子租不出去或无人居住时,还不用等到金融系统出现问题波及房产市场,这些功能也就土崩瓦解了。

对政府和城市中产阶级来说,房地产因之成为“大到不能倒”的行业。

但10多年来,唱衰它的声音一直持续不断,“狼”并没有如愿而来。

“狼”真的不会来吗?

或者“天下没有不散的筵席”?



4

县城青年还要不要去北上广深


从县城的视角看,我似乎是个在北上广深发了财的人。

但在今天的房价面前,县城青年去这些城市的风险收益比已经相当高了。

不可否认,北上广深的机会与其他二三线城市相比要多很多,青年人在这里更能体会工作和职业的荣耀,你更很可能有不期而遇的爱情。

当爱情开花结果,谈婚论嫁之时,房子又是一个绕不开的话题,又是一个坚硬的事实。

如果家底不厚,那么很可能要沿着“租房-买远郊小房-近郊大房”的路径,走向中年。

中间还要有不断的进步,包括职位的提升,技术的精进,产业的持续旺盛,配偶的协同,等等。

一旦某个环节出了差错,避免不了生活的波折。

 

没有人能够对任何人的未来做出清晰设计,然而形格势禁,大致的方向应该不会偏差到哪里去。

我当然希望有更多的县城青年去北上广这些更为西化,更为现代的城市接受洗礼。

但前提是,要做好为房子苦恼不堪的准备。


来源:冰川思想库(bingchuansxk),作者:任大刚




————友情推荐————

ETF观察(微信号:topetf

很多人嘴边都挂着一句话“赚了指数不赚钱”,既然这样不如直接买指数基金,又赚指数又赚钱呢!。关注ETF观察,学习最好的投基知识。微信号:topetf


漫步金融街

我们是一群金融投资知识爱好者!

长按下面二维码,即可直接关注我们!




(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:漫步金融街