对购房者来说,目前不妨多加关注牛奶厂板块——“限”出来的机会。


广钢新城、广纸新城、天河牛奶厂板块,是广州中心城区常被拿来比较的三个旧改明星板块。广钢新城与广纸新城隔江相望、同台竞技,牛奶厂板块则独居一隅,以低密度、好生态吸引市场目光。对购房者来说,目前不妨多加关注牛奶厂板块——“限”出来的机会。


站在龙湖·天宸原著售楼部内,牛奶厂板块四盘均可尽收眼底


限出来的——“价格”机会


牛奶厂板块有4个楼盘短兵相接,均在6月份集中推新货。


其中,招商雍华府、华润天合已在6月中上旬提前抢推一批新货,龙湖·天宸原著、金地·天河公馆则计划在近期推出新一期。


从最近推售新货的招商雍华府与华润天合来看,调控下的楼价是一大看点。6月初,招商雍华府加推新货,均价约为4.2万元/平方米;6月中,华润天合加推新一期,小户型售价为4.1万-4.3万元/平方米,大户型售价为4.3万-4.7万元/平方米。新货售价均低于未开售时的对外报价。在调控背景下,牛奶厂板块增加了“限出来”的机会——“备案价格红线”。


对比该板块附近目前在售的住宅价格:天健上城卖的尾货是160-180平方米的大户型,毛坯均价约为3.5万元/平方米;东圃板块的二手住宅单价已达“4万+”;最近一个季度,天河区一手住宅均价逼近5万元/平方米。


牛奶厂板块这些知名房企旗下的楼盘,都是“升级版”新品,却没有开出高价。这并非开发商没有喊高价的欲望,只是从目前的售价来看,开发商至少是打消了继续涨价的念头。


限出来的——“空间”机会


除了调控之外,事实上,市场本身也有较大的压力。牛奶厂板块4个楼盘都是知名房企打造的楼盘,产品相似、节奏同步,导致竞争白热化。


这4个楼盘的产品线都较长,从刚需户型到别墅产品,单位总价从几百万元到几千万元的房子共处于一个不大的小区里。除了别墅个性比较突出外,洋房的户型区间相近、装修档次相似。其中两个楼盘甚至互怼称:“××盘是抄袭我们的。”


而且4个楼盘的推货节奏基本同步,今年上半年均呈不同程度的缺货状态,6月份又开始陆续拿到预售证、陆续推出新货。


这样的市场特点,让享受同样先天配套条件、先天板块条件的相邻四盘竞争更为激烈,腾挪空间更加有限。


消费者最终会投票给哪一个楼盘?毕竟四盘都是知名房企出品,虽然在品牌形象、设计细节上略有差异,但消费者在比较之后,或会更加关注最到肉的价格问题。无论这些品牌房企承认与否,在有限的竞争空间中,价格才是市场的G点,价格让步始终是最容易打动消费者的撒手锏。


26项配套,部分已经成形


而随着该板块逐渐进入买家视野,26项配套随之落地并逐渐成熟。


牛奶厂板块位于天河区东部,珠吉路以西,紧邻奥体核心、世界大观,属于广州三旧改造项目。


{牛奶厂改造项目在2014年6月获得广州市国土资源和规划委员会通过,根据规划,将改造为低密度住宅区,未来将可新增70万平方米商品住宅,容纳2.36万人口。目前该板块的4个住宅项目均已推出市场,一个商用项目也基本成型。政府在该板块规划的26个配套里,小学等部分设施已经成形。


进入牛奶厂的悦景路目前是双向双车道

开发商承建的小学已经成形

华润天合拥有4个住宅项目中最大型的商业体


交通配套

规划有地铁,马路会拓宽


现在去牛奶厂板块看房,还是自驾车比较方便。但是,如今的路况比较差,从奥体路转入悦景路后,都只是双向两车道。如果从珠吉路进入牛奶厂,虽然珠吉路是双向4车道,但大货车较多。


羊城晚报记者在查阅规划资料时看到,有关部门在2014年牛奶厂规划制定之初,就已经同时有了道路扩建的计划。包括将悦景路从现状7.5米双向双车道,拓宽为至少18米宽的双向四车道;打通大灵山路至大观路,形成至少8米宽的双向双车道;将珠吉路从双向4车道增加至双向6车道等。并规划打通深涌北路至广园快速,增加一条进入的快速通道。


轨道交通方面,目前附近已经通车的是地铁4号线黄村站,但从该站点自驾车到牛奶厂楼盘,还需要10分钟左右。从规划上看,还有一条地铁19号线从佛山穗盐路开往奥体东,属于远期规划线路,会经过牛奶厂。在龙湖·天宸原著的示意图上,标记着奥体东站和世界大观站在楼盘附近。另外,正在施工建设的地铁21号线会经过奥体西区,也有世界大观站。不过,这些站点距离牛奶厂4个住宅项目有点远,未来还需要依靠接驳。


公交车方面,在家和天曜项目里,规划有一个公交车总站。


教育配套

执信中学落户,备受关注


牛奶厂的教育配套主要被安排在楼盘内。比如在华润天合内,规划有一所36个班的小学和一所15个班的幼儿园,由发展商建设后交给教育局使用,目前该小学外立面已经呈现。在招商雍华府内,配套了一所幼儿园,另一所小学在龙湖·天宸原著内,均为公办性质。据业内人士透露,目前天河区已有名校总部的负责人到此考察。


另外,在地块AT1008007上,还规划有一个九年制学校。


备受市场关注的执信中学天河校区也在这里落户。日前,该校的规划修改进行了公示,修改后的学校用地和商业用地面积均有所增加:占地面积近20万平方米,建成后有90个班,其中高中60个班,初中30个班,新增学位4500个。预计今年内正式动工,明年12月份完工。


按照目前天河区对口直升的小升初招生方式,以后楼盘业主将会入读哪所中学,现在还是未知数。


生活配套

主要依赖华润和天曜商业


在日常生活方面,除了部分楼盘里的裙楼商业外,主要依赖华润和天曜商业项目。


据了解,在华润天合里配套有两三万平方米的独立商业体,销售人员介绍华润超市会进驻。另外,华润旁边的家和天曜是商用项目,以公寓产品为主。该项目所在地块上,还规划有肉菜市场和邮局。


按照规划,牛奶厂板块的配套比较完善,规划图中显示的配套共有26项,包括学校、文化室、老年人服务中心、老年人福利院、社区卫生服务中心、派出所、再生资源回收站、阅览室等。


特别标示

有墓群和专用货运铁路


在公示的规划图中可见,牛奶厂板块内还有一些特殊的“配套”,比如大吉路与深涌北路交界处的大函山潘氏墓群、AT1008046地块(华润项目)南侧的变电站以及铁路线。


销售人员介绍,该墓群属于历史古迹,是受保护的。规划的铁路为“北侧部队用地的专用货运线,下阶段根据部队的建设计划实施建设”。


来源:羊城晚报


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作者:佚名
来源:凤凰房产广州站