各位粉丝:


从2014年开始,【京房字】就一路陪着大家走过一个个申购、摇号、选房、签约环节,如今很多粉丝已经要陆续收房了,在此,【京房字】专家组和志愿者小组恭喜即将入住新居的大家!


快收房了是好事,但是好事也有好事的烦恼。最近,石景山中海长安雅苑的业主就找到我们,反馈了对于房屋质量的担忧。


老粉丝都知道,【京房字】专家组曾经参与过北京很多处小区的质量问题鉴定、评估,并督促开发商解决问题。更何况有超过200人反馈的问题,只要粉丝们占理,我们一定会管到底。

于是,【京房字】启动了对中海长安雅苑的调查,并在日前推送自住房一踩一个洞? 担心质量问题也别吓自己! | 京房字出品


【京房字】专家组中,有验房机构领域内数二数三的——北京沣浩达第三方验房机构负责人。于是,我们成立了公益验房科普群,给大家进行讲解。


但是涉及任何质量问题,还是要眼见为实,测试为实。于6月25日上午,【京房字】3名志愿者和沣浩达6位验房师,对中海自住房的两户业主家庭进行了公益验房。


您也要收房了,也想参与公益验房?别着急,后续我们会讲到怎么参与。最重要的是学会方法,才不会被忽悠。



PART  1   标准验房怎么验?说一切之前,您先要知道这些。



专业验房都需要哪些设备?包括哪些内容?报告该如何解读和处理?相信不少粉丝都会有这些疑问,下面就让全程见证公益验房的【京房字】志愿者,带大家一睹为快吧。


特别说明,现在网上有很多打着公益验房,其实是推销装修的家装公司。他们给不给您认真验房,第一件事,就是要看设备。

设备:工具箱一打开,凡事以数据说话的志愿者菜菜就被震撼到了。据她不完全辨认,有激光测距仪,湿度测试仪,砂浆回弹仪 ,激光水平仪,噪音测试仪,两米靠尺,伸缩响鼓锤,电位检测仪,万用表等等,下图仅展示了专业设备中的 一部分。  


按照各国标、地标的标准细节,验房内容应该一共包括14大项,35小项,400个细项目。一套两居室,3个人,需要验上1个多小时。


请注意时间,任何打着“公益验房”却验不到这个时间,或者不带基本设备,只用尺子给您量房、测电、测上下水的,一定是在后头要说您地歪墙歪墙皮不牢的,这几个项目一加上,装修款里至少一万多块钱就没了 。


想知道都有哪些项目?详细的验房内容可以翻阅【京房字】以前推送过的相关内容【公开课】手把手教您验收毛坯房,这篇推送中我们主要聊一下现场验房时业主们较为关心的问题以及科普下检验事项。


PART  2   中海自住房质量有问题?没您看得那么重!



先说近期业主们最关心的地面强度问题。

根据之前对中海的了解,小区回填层用的是B型复合轻集料混凝土垫层,按规定抗压强度必须达到3兆帕以上。

对此,验房师在现场使用下图中的仪器——砂浆回弹仪对砂浆强度进行了测定。地面强度越高,砂浆回弹仪里面钢针回弹就会越高。




计算方法为:同一构件一般需要测试16个点,得到16个回弹值,然后去掉4个最大最小值,取平均值,然后根据公式加上标准修正系数,或查表来换算强度值,

具体过程如下:1、 先用磨石清理一下地面,以保证测试地面干净无浮灰。



2、 然后开始逐点垂直回弹并记录数据。 duang duang duang 见动图!压强检测-2-逐点回弹记录数据;动图中所测点的数值分别是23 25 20 20 18 15 28 20 18 26 18 18 17 20 ;



3、计算得出压强值为大约 20兆帕。这个强度是正常的。另: 读数为15的地方是因为在暖气片附近 的管道区中预留了管道,所以强度会低点儿,最后20兆帕这个强度是没问题的。另外【京房字】公益验房的另外一家结果也类似,经过测试。地板承重达标。


当天,有很多邻居来到【京房字】的公益验房现场,验房师在完成两户的验房之后,也捎带手帮一楼的业主验了一下地板。有些一楼地板是因为被浸泡过所以出现了起沙、爆灰的现象。现在已经在修复中了。


PART  3   最最最一般的验房,都应该验什么?



也许您已经约了一个“公益验房”,那【京房字】也和您念叨念叨最常见的几项。


首先就是空鼓检查。验房师在现场为大家讲解了一下造成抹灰层空鼓的几个主要原因:

1.水灰比不好;

2.基层没有处理好,造成里面有杂质;

3. 砌筑墙的时候没有做浸湿。

检查空鼓的仪器叫做伸缩响鼓锤,这个仪器头部呈球状,敲击回响比较明显。没有专业设备的 业主,也可以使用金属棒代替。



如图所示,直接连续敲击希望检测的位置,若有空鼓则会发出不一样的声音。本次验房的这户家庭房子当中空鼓的地方不多(远好过一些普通商品房),仅出现在卫生间西墙和一门框上部。提醒大家注意的是,一般情况下,没有空鼓的话是不用铲墙的。


铲墙很贵!铲墙很贵!铲墙很贵!重要的话说三遍。

其次,您在验房时,要检查墙面平整度、垂直度与顶面平整度。

测试平整度与垂直度时,主要使用到了激光水平仪、两米靠尺等工具。



若墙面垂直度,平整度的测量结果偏差小于4mm,则符合要求。测试过程:第一尺斜上45度,看斜面平整度,第二尺水平面一尺,第三尺为斜下45度一尺,如果墙超过3米,再增加踢脚线一尺。


提醒您,4毫米以内墙面就算很直,不用动!不用动!不用动!超过一两毫米,如果您预算有限的话,也不用大动了。


说到这里,有些装修公司要拉黑【京房字】了吧……可后续还有呢。



顶面四个角应该处于同一水平面,用激光水平仪自动调平打水平线,量顶面到激光的距离,测四角和中间5个点 算极差。测得极差小于10mm即满足国家标准。现场验房时,使用激光测距仪测出来被验房屋净高为2675mm。


接近两米七的净高,这个小区房子还不错。



接下来的部分,我们要重点聊聊容易出问题的厨房与卫生间部分。请注意!这里也是房屋容易出问题、而且后续装修时装修公司容易加钱、而且即使加钱也不一定能做好的区域。


所以一开始验房时很重要的。【京房字】首先说说厨房。


除了广大业主常规关注的水、电、 燃气和通风以外, 看毛坯房还要看管线的位置,因为这些管线的位置将会影响后续的装修。公益验房师列举了主要的注意事项:

1 、燃气和通风要在同一侧;

2 、排水管必须安装阻火圈:若不巧失火,阻火圈会膨胀,可以防止楼上楼下失火蔓延。阻火圈的安装必须牢靠地紧贴顶面,固定螺丝应该齐全,大家可以看到图中存在阻火圈的膨胀螺丝缺失的问题,需要让开发商加上



3、 拉毛方面:拉毛不掉渣即可;

4 、冷热水管必须配置堵头。一般是左热右冷, 红线代表热水管,蓝线代表冷水管,配置堵头目的在于装修漏水,图中热水管缺少堵头 ,存在较大隐患;



5、图中厨房右边过梁下的墙体为轻体墙,验房师建议您,最好不要挂重物,打膨胀螺丝会挂不住,燃气热水器可以通过挂过梁上的方式,用一个挂件挂下来。



另外,被检查的厨房还存在排水管立管顶面破损的问题。

对于卫生间,最 主要的是看防水做得好不好,见图中黄色部分。

做防水处理时,第一遍先进行左右刷,第二遍再进行上下刷。

1、 验防水的时候主要是做闭水试验:堵上所有孔洞后放水2公分 ,第二天看是否渗透到楼下。因为验房当日没通水,所以暂没法测试。


防水的高度和涂抹厚度为:淋浴区至少要达到1.8m,其他地方至少为30cm。包括卫生间门口和门外边都需要反出来刷上防水。图中箭头所示部位没有进行防水处理,因此 以后做过门石的时候需要在做过门石前做个阻水,以防渗透。 详见卫生间检查图。




3、 另外还对阻火塞、冷热水管和窗户等进行了检查。

4 、安装等电位联接端子箱,装修的时候注意不要覆盖。

最后,我们聊聊业主们比较关心的其他部分。比如窗户。


如果装修想不想换窗户了,那就仔仔细细检查开发商提供的。毕竟大家一住就是好几年,如果窗户不降噪不防水,那可是糟心透了。


首先,验房师测试窗户的抗噪密封性,他使用的是噪音检测仪测试分贝。 先测试闭窗时的分贝,大概50分贝左右。 然后测试开窗时的分贝。至少需要进行10分钟采集来进行噪音测试。若闭窗比开窗时的分贝值低10分贝的话 ,隔音效果就还不错哦。



隔音效果的好坏一般体现在 密封条、挡水条、 锁点、窗的密闭性上 ,可以重新调试以提高隔音效果。


窗户中还有一个比较重要的检测项目,就是五金配件,上下对应锁点固定是否牢靠,是否相互对应,关乎窗户的密封性, 可以拉一下看有无松脱。


另外还有观感。国家规范中玻璃压条不超过±0.1mm,用手摸是否有倒手感,压缝条缝隙规范为不超过±0.3mm,大约一张纸的厚度。观察玻璃有无碰伤。



国家规定7层以上必须使用安全玻璃,玻璃上必须有3C标志,如果没有,就要使用钢化玻璃检测仪测试。观感上玻璃上的划痕不能超过10cm。


请注意,这一步非常重要!绝对不能糊弄过去就算了。

最后就是要看防水了。防水有这样几个点要检测。 A 、打胶。窗户外面要打黑胶,与窗框,墙体连接必须特别紧密,四周一圈不能有任何开裂,漏打,打胶规范;B 、 窗户外上沿需要做成鹰嘴,或者开一个水槽滴水线,防止外窗渗水; C 、玻璃上的密封条平整紧密 无破损漏装。



6 、功能:观察拉手是否好用,限位器位置是否合理,观察泄水孔外是否有盖。

说到漏水,还得提醒您查一下空调孔。要点如下。


1 、位置:预留的位置冷凝水管是否过长,影响观感,被验房的这户家庭存在略低的情况;

2、 空调孔倾斜度要外低内高, 否则下雨容易进水;

提醒大家注意: 如果后期自己打孔,一定要封堵好原孔。

特别说明,因为这次室内没有通电, 所以没能测试电源(即使没能测成水电,我们的公益验房也持续了两个多小时)。验房师向业主推荐使用电位检测仪进行测试。

最后附上报告,此次查验的中海自住房问题不大。主要看业主自己想不想修,如果想让开发商修,就将报告交给开发商,这些内容都是按照国家、地方标准检验的,到哪儿都能说理去;如果说有些门窗本身就要换掉,那门窗上的问题自动可以忽略,还有些可以让装修公司顺手干了不添大钱的,让装修公司给修了也行。


PART  4  万一质量有问题,我该怎么处理?



经过抽样公益验房,中海自住房的质量问题是一场虚惊了。


验房报告拿到以后,验出问题后怎么处理?

首先房屋内的质量都有一定的质保期,大部分房屋构件的质保期都在两年左右,而开发商在业主收房的这段时间内是为项目配备整改人员最全的时候,所以此段时间是所有质量问题处理的最佳时间。

1.在房屋查验完毕后验房机构会出具验房报告,以沣浩达为例,业主需把《验房报告》原件留好。并且在物业的《房屋交接验收单》中标明“详细问题见第三方验房报告单”把《沣浩验房报告》复印件附在《房屋交接验收单》的后面进行装订。

2.与物业或者开发商管理人员约定好问题整改时间(最好有书面上的约定)

(对于100㎡以内的毛坯房一般整改期限为一周左右;对于100㎡以内的精装房整改期限为两周左右)同时对于查验过程中验房师提出的重点问题,业主要与开发商做重点交代维修。

3.根据约定的整改期限按照《验房报告》对房屋内的问题进行逐条销项。

4.对于复检任然存在的问题,业主可以再次咨询验房师,验房师会对剩余问题进行分类,然后给予业主是否继续找开发商维修的建议。 

如果开发商不维修怎么办?

业主可以走法律途径维护自己的合法权益,这时《验房报告》就可以当做举证证据使用。

(经咨询沣浩达验房师,他表示验房十年,开发商不给于维修的目前还没有遇见过)

验房报告的作用效力:

1.帮助业主全面了解房屋质量问题

2.是业主是否收房的重要参考依据

3.是确定收房时房屋状况的重要依据

4.能帮助业主决定是否以及如何采取进一步的措施或者手段

5.是业主维权的重要武器,具有法律举证效力

房屋验完以后的处理方式:

对于一般质量问题可以进行维修、索赔

对于严重质量问题(比如:结构安全、大的结构偏差、结构承载力破坏等)可以进行索赔、退房


PART  5  可能也是您关心的,怎么参与【京房字】公益验房?



说实话,对于中海这个自住房的质量,至少【京房字】志愿者从外观看还是要好于自住房的平均水平。


也给大家看看心里有个数吧。


这是中海纯商品房项目和自住房中间那条路。左侧是纯商品房,右侧是自住房。从外立面来说,虽然有差距,但是差距不算大。




这是小区景观,和我们的志愿者菜菜。


希望以后【京房字】的公益验房项目,能看到更多和这个一样、甚至更好的小区。


这就要说起来,如果您想参与【京房字】公益验房项目,应该怎么操作呢?


这周日,我们要去北京东北方向的一个小区进行公益验房。就此,我们也做了一个模板。如果您家就要集中收房,请按照下面的流程操作。


首先,我们有个【京房字】公益验房科普微信群。群规如下,望周知:


1.此群为纯公益行为,有任何关于房屋验收质量方面的问题,都可以圈【京房字】这个公益项目的支持伙伴——沣浩达(公众号fenghaoda58)的赵总和辛工。他们会抽时间为大家解答。请注意,这些解答只围绕房屋质量问题,而且全部免费。


2.【京房字】本身也和沣浩达有公益验房项目。每个自住房小区有两个名额,此名额由【京房字】在该小区业主群中发红包,按照粉丝领红包的金额决定。具体方案说明附后。


3.沣浩达为房屋验收领域中数二数三的企业(《广告法》不允许说第一),主持过诸多项目的验收,参与过北京之外多个城市的地方标准制定(北京目前还没有综合的房屋竣工验收地标,各条款都是在各文件和规范中散落的),这家企业可以为中奖粉丝出具有效力的第三方验房报告。业主可以依此要求开发商维修不达标的部分。


4.请注意,无论是【京房字】还是沣浩达,我们都不介入您个人与开发商的协商、维护权益行为。我们同时作为完全公立的第三方、第四方,从不接受开发商、物业公司任何形式的费用。这一点请各位粉丝放心。


5.在验房过程中出现的各种问题,有些可以在装修中解决。对此,如果您有疑问,【京房字】和公益验房师可以做出建议。这种建议没有偏向,您可以酌情参考。


6.【京房字】同时也提醒各位,我们和沣浩达都是独立组织和企业,和市场上很多“公益验房”不同,我们不绑定任何装修、建材、团购产品。如果您需要团购,欢迎您参与【京房字】公益团,但这并不作为必要条件,由您自愿选择。


7.在您家验收之后,【京房字】可能将这份报告及毛坯房照片作为样板留存,也可能依次进行推送、汇报给主管部门。在这过程中,【京房字】将隐去您的姓名、电话、门牌号等隐私信息,可能留有户型、楼栋等必要信息。如果您接受公益验房,则表示您接受【京房字】的这项条款内容。


8.此前公益验房过程中,有可能因为您家所在位置过远、需要缴纳过路费、开车、停车等产生一部分交通费用,因为需要携带成箱的设备,因此验房师不能乘坐公共交通到您家。这些交通费用大约为100元,如果不愿意产生这笔费用,您也可以选择自行开车接送验房师。沣浩达对外验收毛坯房价格为每平方米10元到12元,也就是说一套90平方米的房屋大概为900元到1100元左右。收取交通费不是代替验房费用,【京房字】对此费用提前进行说明,以避免出现“公益项目怎么还收钱”的误会。



附:

参与【京房字】公益验房方案说明


1.本公益验房项目只针对新建、成规模小区。不接受个人购买二手房申请。同时,此项目只针对合法住宅进行检测。


2.如果您有兴趣参与【京房字】公益验房,请自行建立一个群,邀请您的邻居进群。一般来说,大小区中对房屋质量感兴趣的邻居应该达到至少50人。如果小区很小,另当别论,只要达到10%就可以。


2.建好之后,请您联系【京房字】公益验房科普群中的京房字志愿者和助理。此两人将进群发红包。


3.发红包中奖规则如下。

如此群已经有50名业主,加上京房字志愿者助理两人,一共52人,那么京房字志愿者或助理将发两轮红包。第一轮红包为26份,共27分,抽中两分的人为第一个中奖人。第二轮红包为25份,共计0.26元,抽中两分的为第二个中奖人。

如果某红包在24小时内未领完导致退回,则以第一个抢此红包的人为中奖人。


4.中奖人产生以后,请群主邀请沣浩达公益验房师进群。此验房师也可以在群中为其他未中奖业主解答问题。同时,该验房师将在【京房字】的见证下,和中奖业主协商具体验房时间。

请注意,因为此项目为公益行为,因此需要安排在沣浩达还没有排满的日期,因此需要双方协商,争取彼此都方便的时间。


5.需要各位参与者注意的是,即使收房之后,也可以依据验房结果要求开发商维修。房屋各部位都有保质期,不达标的部分,开发商都有责任为业主维修。


6.在房屋验收完成之后,【京房字】助理和公益验房师将在群中为此小区邻居讲解抽样的房屋质量情况,以及存在的部分问题。我们也希望中奖者能对我们的公益验房行为提出建议,谢谢。


另:大家如果想邀请朋友或邻居进群,请先确定他们是京房字粉丝,再邀请进群。再次强调,此微信群仅限于科普验房知识,如果需要讨论别的内容,欢迎移步京房字QQ群,群号见京房字公众号联系我们。


另外,海淀、亦庄、怀柔的同学有好消息,详情见二条。


第一次做这些图,志愿者们做得要吐血了,当然还有很多不完善的地方,我们会从头学起,最近也会启动招募专业志愿者,欢迎关注~请大家给志愿者们鼓鼓掌点个赞吧!




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作者:佚名
来源:京房字