创新早知道
特色小镇 | 日前,中梁将战略步伐迈向旅游小镇,该小镇位于杭州市淳安县千岛湖核心区,这是其全国化布局的一次新拓展。

长租公寓 | 6月28日,蛋壳公寓完成超亿元人民币A+轮融资;此轮融资由愉悦资本领投优客工场跟投,A轮投资人开物华登追加跟投。

商业地产 6月28日,万达商业首个轻资产合作项目明年亮相,该项目系泰富中投旗下商业项目委托万达商业运营管理,并使用万达广场品牌。



一线城市土地供应越来越紧缺,加之土地价格高企,开发商拿到增量土地的难度越来越大。于是,通过对存量土地改造的城市更新成了房企参与一线城市竞争的重头戏,而这种竞争,似乎在深圳显得尤为激烈。


本土房企与外来房企上演「城市争夺战」

据统计,参与深圳旧改项目的房企有 30 多家,体量较大的有 10 家左右。央企有诸如华润、招商、中航、中信、中粮等,深圳本土的则有佳兆业、京基、卓越、星河等,除此之外,仍有很多外来房企正在加入这一「旧改」大军之中,其中气势最凶猛当属恒大。

央企以华润为例。华润置地在深圳已完成的旧改项目十几,其中最具代表的项目有万象城、华润城、银湖蓝山、深圳湾、前海中心和湖贝旧改。其中湖贝村整体改造项目占地面积 30 多万平方米,规划建筑面积约 198 万平方米,总投资高达 300 亿元。

深圳本土房企则以佳兆业为最突出。佳兆业被称为深圳的「旧改之王」,涉及了几乎所有类型的城市更新项目,改造对象包括旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等。其中尖岗山项目规划总建设量 446 万㎡。

外来房企恒大有后来者居上之势,其旧改规模也大的令人咋舌。目前,恒大在深圳共有 17 个项目,其中 13 个项目为旧改项目。这些旧改项目预期总建筑面积可达 770 万平方米,可售面积达 461 万平方米,其中有 2-3 个项目预计在 2017 年可以入市

上述资料可以看出,房企在深圳城市更新中的力量对比、参与方式以及改造类型:

| 参与方式

主要的参与方式为多方合作、股权收购等。深圳旧改的流程长、涉及部门多,过程非常繁杂申报、规划及拆迁是整个过程中的难点。这就要求参与企业具有较强的资源整理实力,多方可以发挥各方优势,做好资源配置,推进项目进展效率。

另外,旧改项目体量大,涉及面逛,需要参与房企具有强大的资金储备,多方合作也是保障资金充足与融通的有效方式。对于一些在深圳缺乏经验的外来房企,选择与当地房企的合作,收并购或参股,也是一种重要的参与方式。

| 主要类型

深圳城市更新改造前的主要类型为城中村、旧工业区和旧住宅区等,城中村改造是深圳最早开展的城市更新动作,也是传统房企最热衷参与的类型。工业区改造的优势在于权利主体较为单一,通常为单个企业而非个人或组织,是三类旧改中相对简单的。旧住宅区主要由政府主导,难度更高。改造后的类型主要为商业综合体、住宅、新型产业等。

深圳城市更新还有哪些机会

2016 年 11 月 21 日,深圳市政府印发了《深圳市城市更新「十三五」规划》。《规划》指出, 「十三五」期间,深圳将争取完成各类城市更新用地规模 30 平方公里。其中,拆除重建类更新用地供应规模为 12.5 平方公里,非拆除重建类更新用地规模为 17.5 平方公里。推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建。按此推算,深圳未来旧改和城市更新市场规模达到惊人的数万亿

在所有更新区域中,蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等成为全市重点更新区域。

随着深圳新增土地资源的减少,向土地存量要发展已经成为深圳土地供应的常态。 2012 深圳市年度计划供应建设用地面积中存量建设用地占比 59% ,近两年这一比例又不断提高, 20142015 年分别为 69% 和 73% ,未来,可以判断的是,这一比例依然会维持在高位。从这一方面来看,城市更新将成为今后深圳城市发展的重头戏;另一方面,旧改已成为各大房企在深圳扩张的主要路径,如此大的市场,想必也会让更多虎视眈眈的房企进入这一竞争之中。

房企在深圳城市更新中面临的难题

1.重大的资金压力

旧改项目利润空间虽然很大,但房企在实施过程中也面临着不少难题。首当其中的,便是巨大的资金压力。相比于 1 年以下的招拍挂拿地开盘周期,旧改项目的周期要长很多,一般在 3-4 年,长者则可达 7-8 年,更有甚者在10年以上,如华润大冲村、鹿丹村等旧改项目。

周期严重拉长带来最大的问题,是先期投入的都成为沉淀资金,则有陷入两难境地的危险。尤其是,如果在拆迁过程中遇阻,补偿款投入的成本会不断增加。企业使用的若非自有资金,财务成本也会不断增加,利润空间也会被进一步压缩。现今,房企的融资渠道主要有银行贷款、发债以及私募基金等,但由于近期的一些政策规定,这些融资渠道都有所收紧。这意味着,房企在参与旧改项目时将会面临更大的资金压力,最后,弱小者会被淘汰出局,只剩下那些资金实力雄厚者才能继续玩下去。

2.补贴少,相对高昂的土地增值税

深圳当前对参与旧改的房企并没有太多政策性资金支持,此外,由于拆迁等工作进行时房企并未取得土地使用权,不能正常申请开发贷款,主要依靠银行的创新服务进行资金支持。高利润的同时也意味着房企要缴付较高的土地增值税。虽然深圳旧改的拿地价格相当较低,如果拆迁成本和资金成本并未付出太多,企业可能将承担相对高昂的土地增值税,尤其毛利超过 50% 的项目按照累进税率交的更多。

* 文中数据资料来自公开资料、企业公告、CRIC等渠道,由克而瑞咨询制表,转载请注明来源。







微信公众号 克而瑞咨询 | 微信号 criczixun

合作及业务联系:huangtian@cric.com

欢迎转发




(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:克而瑞咨询