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导读

几乎每天,为了吸引粉丝、增加点击量的自媒体,都会给中国的读者们制造出各种谣言。其中关于健康和经济的,往往能骗过很多人,杀入“白领”、“金领”的朋友圈,并可以轻易地刷屏。



1

刷屏的楼市谣言,你被骗了吗?



今天,在朋友圈和群里,看到很多名校毕业,或者拥有硕士博士学位的人转发一则楼市的谣言:

 

在美联储今天宣布加息的昨天,央行公布了上个月的M2增速9.6%,首次变成个位数,面对美联储加息缩表和对美贸易顺差的不可持续,印钞显然已经无法继续,比如:上海只要300万户把自己的房子卖了去换美元,就能把3万亿美元的外储换光,而外储是zhao家的生命和血液,保住外储是最最最重要的,现在对房地产的四不准:不准买、不准卖、不准贷、不准抵押会越来越严格,也就是要让房产彻底失去流动性和货币资产属性,而中国人的资产70-80%体现在房产上,当房产失去流动性后,房价再高,它也无法变现成一分钱,这和印度废除大面额钞票有异曲同工之效,我称之为中国式废钞,把无锚印出来的钞票全部冻在房产泡沫里,冻房一一中国式废钞!  


这段文字,把中国目前一二线城市的楼市“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商),理解为“中国式废钞”,说是不如此就不足以阻止大家换汇,并将外汇汇出。

 

其实,这完全是一种错误的理解,这段文字里面充满了逻辑和常识的错误。下面我来分析一下:

 

1、“美联储加息、缩表和对美贸易顺差的不可持续,印钞显然无法持续”

 

这是很扯淡的逻辑。中国过去10多年的发钞方式是外汇占款,也就是说,中国存在外汇管制,美元在中国无法使用,所以企业、个人拿到外汇需要跟央行兑换成人民币,银行以美元为锚,发行了大量人民币。

 

最近两年,外汇占款减少,央行应该降低存款准备金率来补充流动性,但央行不愿意这样做,觉得会给市场传递货币宽松的信号。最终,央行选择通过“其他对存款性公司的债权”的方式发钞,具体方式是银行提供抵押的债券,央行给他们低息资金,这类似于美联储的扩表。这就是目前中国的发钞方式。

 

近期,为了避免跟美国打贸易战,央行收紧流动性,控制发钞速度。但这是阶段性的,前提是中国经济可以承受。6月以来,央行频繁净投放货币,方式是MLF和逆回购,上周净投放了4100亿,今天净投放了1100亿,不存在“面对美联储加息、缩表和对美贸易顺差的不可持续,印钞显然无法持续”。

 

2、“上海只要300万户把自己的房子卖了换美元,就能把3万亿美元的外汇储备换光”。

 

这也是很无知的说法,假设每个上海家庭的房产是100万美元,那么300万套的价值是3万亿美元,这没有错。但一个家庭一般是3口人,每人每年是5万美元换汇额度,卖掉房子、全部换成美元需要6.66年。

 

当然,你可以使用直系亲属的额度,以加快换汇进程。前提是国家外汇储备没有低于警戒线,如果出现百万人“挤提式换汇”,国家随时会降低个人换汇额度。而且现在换汇,你要向央行报备用途,如果你不按照承诺的用途使用,随时可以取消你的资格。你换来的美元想出境,是很困难的,放在境内利息非常低,缺少投资渠道,只能先坐冷板凳。

 

你换来的美元大部分只能保留在国内,按照国际惯例,遇到特殊情况国家可以强制结汇,把你的美元换成人民币。所以,国家根本不用担心外汇不够的问题。此外,还有人民币贬值的选项,可以制止外汇的极度流失。

 

3、“现在对房地产的四不准:不准买、不准卖、不准贷、不准抵押会越来越严格,也就是要让房产彻底失去流动性和货币资产属性”。

 

中国楼市调控只有四限、五限,没有禁止房屋买卖;而且在三四线城市,政府仍然鼓励楼市活跃交易。政府脑子没有进水,二手房交易税费很丰厚,新房交易则可以带动土地销售,都会给财政带来巨大收入,没有必要禁止房屋资产流动。

 

由于有外汇管制,政府根本不怕你卖了房子拿着人民币会发生什么;相反,你卖了房子拿着几百万人民币现金,绝对是裸奔的感觉,天天晚上会睡不着觉的,不信你把自己家房子全卖了,拿着现金体验一下。看看是股市安全,银行理财安全,还是拿着房子有安全感。

 

4、楼市是资金池的说法,是错误的

 

按照上述谣言制造者的说法,房屋可以锁定货币。其实不然。买房子可以锁定你个人的财富,但不能锁定M2,只能派生出更多M2比如你有700万人民币,你买成了房子,这700万就给了开发商,开发商则用于交税、发工资、还银行贷款,以及老板消费。这700万并没有因为你买了房子就消失了,会继续在社会中流动,派生出更多M2

 

给楼市降温,可以降低大家的风险偏好,的确可以抑制M2的派生。但国家这样做,主要还是为了避免房价过高,最终导致泡沫破裂,引爆金融风险;同时也是为了安抚中低收入阶层。“无锚印出来的钞票全部冻结在房产泡沫里”的说法,完全是扯淡,还不如央行提高一次存款准备金率,或者加一次利率管用。

 

5、印度废钞的目的是什么

 

印度废除大额钞票,主要是为了打击逃税,跟中国楼市调控没有相似的地方。如果一个印度人拥有大量现钞,他是可以存到银行里的,这没有问题,但是会暴露他的实际收入,税务局就可以查他的税。这就是当时印度废大额钞票的主要目的。

 

中国楼市调控,是把楼市红利留下来,在以后遇到经济困难的时候用。政府不会傻到冻结房地产交易,那是财政自杀式行为。最近两天,主流媒体已经在呼吁放宽一二线城市的首套房贷了,认为目前银行上调首套房贷利率,伤害到了刚需。为此,国家发改委还在国务院领导批示下,介入调查了北京银行之间的“首套房贷利率的价格联盟”(主要是利率上浮),这是啥意思,自己慢慢品味吧。



2

美联储加息对中国房地产的影响


 

很多人近日通过各种新闻得知了美联储加息的消息,但是老百姓并没有引起重视。毕竟美国在遥远的大洋彼岸,他们加息好像离我们太远,跟我们中国人没太大关系。但事实不是这样。



美国联邦储备委员会14号宣布,将联邦基金利率目标区间上调25个基点到1%至1.25%的水平,这是美元自2015年开始加息以来的第四次,2017年的第二次加息。美联储加息对中国房地产业有什么影响呢?


实际上如果仔细去分析中国房价走势,真正的持续性大涨,是在2008年之后,其中更为主要的原因是,美联储资产负债表的扩张,2008年后接近3万亿美元在很短的时间内释放到了全球市场,而中国作为最大的贸易顺差国,美元的膨胀也导致了基础货币的飙升,房地产就是从这个时候开始一发不可收拾的。美联储加息和缩表导致的投资者预期的改变,本身就是一个重大的风险。



目前研究中国房地产市场,具体数据是没有太大参考意义的,因为最基本的一个问题是,在美元流出欲望加剧,经济增速下滑,人口拐点已非常明显,整体消费和投资面临很多不确定的情况下,居民收入的预期增长是否能够支撑目前超过三百万亿市值的中国房地产市场;另外,假设中国的信贷大部分没有流入到房地产市场,购房需求会出现什么样的变化?


就像2006年的美国房地产市场一样,从正常的数据上你根本看不出来房价会出问题,因为受到信贷的刺激,需求源源不断的被创造出来,获得房屋抵押的机构,把房子视为最优的抵押物,投资者则把房子作为最好的投资选择,市场对这一切深信不疑,但整个链条也变得越来越脆弱。


那么大家可以想象一下,未来一旦投资(投机需求)主动或被动退潮的时候,对房地产业会有多大的影响。加之,未来增加的土地供应以及还没盖完的房子后续还会提供更多的房屋供给给市场的情况,那么当下缺不缺房子的问题就更值得探讨了。


如果投资房产是避险,那么现在,一些城市的房价已经进入风险区域。所以,如果你是属于很多房子的高净值人士,现在是减持你多余房子的时候。



3

房地产市场未来到底会怎么走?


 

在各地房地产调控新政频繁加码的情况下,房地产的紧政策将会成为大势所趋。限购、限贷、限售、限价的逐步加码向市场释放了这样一个信号:政策弹药很充足,国家让中心城市和热点城市住房回归居住属性的决心不会动摇。所以,各地房地产市场将会进入明显的“二元市场”阶段。


一方面,各个中心城市和热点城市的房地产将会保持横盘略微下调的走势格局不变,既不会暴涨也不会大跌,横盘将是短时间内的大趋势,当然远郊等原先被爆炒的地段出现回调也会是大概率事件。


另一方面,三四线城市房地产去库存压力依然较大。大量存量库存的消化会耗费较长的时间,房地产市场的二元分化格局已经逐渐明显。


未来,能够看到的是国家供给侧改革的趋势日渐明显,除了上面所说的限售、限价这种直接调控层面的供给侧改革之外,有两类更为宏观的供给侧改革也正在出台:


  • 第一种是房地产土地的供应改革


对于房地产库存去化周期超过三年的城市,也就是去库存压力较大的城市,减少甚至停止土地供应的趋势正在形成。对于去化周期少于一年的城市,也就是我们之前说的中心城市和热点城市,土地增加供给的趋势也很明显。通过土地政策的调整,直接从供给侧瓦解投机心理、化解恐慌情绪的可能性较大。


  • 第二种是通过货币手段进行控制


在货币政策领域,货币政策的宽松趋势已接近尾声,出于防控金融风险、降低融资杠杆的需求,货币政策稳健从紧将是一个大的趋势——无论是之前多家银行对贷款的收紧动作,还是近期贷款利率的大幅上调,都是从货币层面降低房地产市场风险的一种控制。


可以说在“四限+两调(调土地、调货币)”的影响下,房地产市场稳定发展的趋势已经形成,未来通过政策防止房地产市场的价格与居民收入背离已经成为必然,房地产投机时代已经过去,居住将是房地产的新主题。



4

购房者何去何从


 

刚需,该上车要上,没有车创造车也要上。珍惜你的处女贷,选择好你的城市,战略不出错。


至于战术上,有位投资大牛说的好。算算账,假如现在买房贷款利率上浮了10%,这套房三年后卖出,以贷款200万来算,因贷款利率上浮而多支出的利息不到3万元,而这个时候买300-400万的房子砍个10-20万不算本事吧?而且可以淘好房,这个道理除了我,银行会告诉你么?


而投资和二套房,最好是要刹车了。高首付+高利率,你本身成本就很高,不如买个货币基金产品,做好保底10%以上的收益。


最后请记住,你不能预测未来,但你可以提前做准备。


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作者:佚名
来源:地产数据时代