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理财攻略记

licaiba


深圳百强房企资金断裂,美国加息缩表,这一轮调控死的会更多!


最近深圳地产圈流传着一则百强房企奥宸地产资金断裂传闻,员工爆出被欠薪3000万。这一轮地产牛市如此火爆,你很难想象现在居然就有房企出现资金断裂的问题。其实跟上一轮调控有关。


美联储15日凌晨加息,同时公布缩表计划,与中国收紧货币政策一样,也是一个逐步收紧的过程。这对调控中的中国楼市而言,影响不可能立竿见影,逐步显效,需要时间。小编断言,今年楼市风起,明年就有城市下雨了。


1、温水煮青蛙


美联储15日已经在年内第二次加息0.25%,这一轮香港也跟随加息。


但我们央行还是不跟随,主要是因为我们的经济还很低迷,加息会让很多实体企业受不了,不利于稳增长,也会很容易引爆高杠杆企业的资金链。而且近期汇率趋于稳定,短期不用担心资金外流了。


要知道,这一轮唆使老百姓加杠杆,但也没有让民企、国企去杠杆成功,他们的杠杆率都是不降反升,一加息就很难受。


不过央行能拖住一二三四次不跟,还能拖的了七次八次无动于衷?美国今年预期还有一次加息,明年还有三四次。


加息对市场的影响,一般是个累进的过程,一两三次没感觉,七八次肯定会感到冷风来了。


不仅如此,美联储还公布了缩表计划,年内开始缩减,每三个月调整一次,逐渐加大缩表幅度,这个渐进的过程,与加息是一样的,会逐步影响我们缩紧。


所以我们现在看不到美国加息,中国调控楼市,利率上调,对房地产的影响有多明显,但我想明年肯定就不会这么平静了。


其实我们今年已经缩紧了,14日我们5月的M2不是已经缩到个位数了吗?


这是自从1986年有统计以来,M2增速首次跌破10%的历史性大关!而且央行说了,未来M2个位数增长将是新常态。这相比过去两位数增长,毫无疑问就是货币紧了。


这一轮调控跟上一轮还有不同的地方,这一次明面上的利率迟迟不上调,不像上一轮连续加息,影响立竿见影。


目前只是银行新的贷款被动利率上调,对存量贷款没影响,所以市场就是温水煮青蛙,见效很慢。


未来新的客户利率逐步上调,就会导致客户观望情绪增加,成交量下降后,就会影响价格,你的房子就难卖。70个大中城市的楼市拐点在上个月已经来临,拭目以待吧。


2、资金断裂



奥宸地产的资金断裂问题,实际上是沦陷于上一轮调控中,虽然从2015年开始,政府救市市场回暖,但奥宸一直未走出泥潭。


奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题,云南2个项目停工,深圳项目去年也被司法查封。


究其原因,也是因为上一轮房地产牛市时,奥宸地产步子迈的太快,2010年老板放出豪言,三年销售要做到200亿,挤进全国房企前20强,完成几大城市群布局。


虽然2015年奥宸地产通过出售深圳优质土地,缓解了部分资金压力,但始终没有周转过来,与这一轮牛市也无缘。



不说08年那次特殊的金融危机,就谈上一轮调控,周期长达四五年,全国倒下的小房企也是不胜枚举,二三四五线城市的烂尾楼遍地开花,还不乏知名的百强房企,举三个例子。


1、2011年9月,绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生,引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东,又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。


2014年经济下行,中高端房地产的销售越发困难,最后,掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌,经营了20年,产品在行业内口碑非常好的绿城,以改名蓝城告终。这几年,哪还有他们的声音。

  

2、2014年,深圳的光耀地产出现资金问题,在惠州的多个项目停工,通过民间借贷和高息从银行借款,也未能扭转局面,最后破产。


光耀拿下的项目,都是在2011年到2014年,多数位于惠州,惠州在投资热潮过后一片狼藉,成为鬼城不说,房子根本卖不动,利用高利贷资金,根本无法自救。

  

3、同样在2014年,江苏华光地产资金链出现问题,项目融资难,信托融资中途叫停,到2015年8月,华光地产被宣布破产清算。

  

破产原因,也是因为之前几年房地产形势大好,华光地产步伐迈得太快,拿地过猛,08年高价拿下的地一直不敢开发,不考虑土地价格,所以才导致资金链断裂。


虽然2015年市场有回暖迹象,但华光没有等到黎明,其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。


而这些破产的房企,都是因为调控引发的,资金紧缩、扩张太快、产品不适销,高成本融资等问题。有的幸运的躲过了上一轮调控灾难,艰难的熬到了黎明,而有的就倒在了黑夜里。


3、未来几年将重演悲剧


别以为这只是过去的历史,这一轮调控,同样的破产悲剧在未来几年又会再次上演。


每一次房企都是好了伤疤忘了疼,这一次牛市中,作死的拿地,抢地王,房子卖的太好,兴奋过度,预期房价还将继续往上冲。


他们压根没去想这一轮货币收紧后,会有什么后果,房贷收紧,销售款回笼周期拉长,融资变难资金链能不能撑住,高价拿的地,等市场调整价格下跌时,开发出来还有没有钱赚?


也许大家觉得调控只是短期行为,熬几年又是一片光明,同样的手段,会不断轮回。侥幸的赌博心理,要看你有没有这个运气!




广东部分银行首套房贷利率再上涨


 6月14日,深圳多家银行表内贷款利率出现不同程度上浮。


除备受热议的房贷外,部分银行的消费贷、抵押贷利率已经上调5%-10%,国企、央企等对公优质客户利率也由以往的优惠利率上浮至基准利率甚至以上。


某股份制银行信贷部门负责人表示,随着负债端的成本不断攀升及银行普遍额度不足,银行会倾向把钱投向收益更高的领域。



6月,广州地区的银行房贷利率再传涨声。


广州首套房贷的利率水平相比5月份进一步上升,折扣优惠已经基本消失,部分银行执行的利率较基准利率上浮5%-20%。各家银行均表示额度相对比较紧张,放款时间也可能有所延长。


其中,浦发银行广州分行的首套房贷利率较基准上浮20%,民生银行则在基准水平上上浮10%,中信银行广州分行执行的利率为基准上浮5%。


在四大行方面,目前其在广州地区首套房贷款利率均以基准利率为最低标准,而二套房则最低按照基准利率的1.1倍执行。


不过,有国有银行相关负责人向记者表示,首套房执行基准利率、二套房执行1.1倍基准利率是“最低授权”,广州市内各分行有权“随行就市”,各分行实际利率有可能高于这一最低标准。



算笔账:房贷利率上涨有多可怕?


咋看上去,从基准利率的0.85到1.1好像跨度不大,很多人可能不明白这个房贷利率上浮的威力到底有多大。不过举个例子你绝对会吓一跳,下面我们来算一算,看看房贷利率上涨到底会增加多少开支。


举个例子,如果一位市民在广州贷款200万元购房、期限为30年、等额本息还款,那么:

85折房贷利率(4.17%)


在85折利率折扣下还款总额为350.8万元,月均还款9745元,这是之前许多购房者都能享受的房贷利率折扣;


房贷基准利率(4.9%)


如果银行提高至基准利率,这位市民的还款总额将变为382.1万元,每月还款10615元,比85折利率的贷款总额增加了31.3万元,每月还款要多付870元。


1.1倍房贷基准利率(5.39%)


而如果银行提高至基准利率的1.1倍,这位市民的还款总额将变为403.85万元,每月需还款11218元,比85折利率的贷款增加了约53万元,每月还款要多付1473元。


值得注意的是,房贷利率上浮主要是指首套房贷利率。大家知道,首套房大多数都是刚需,而利率上浮后,意味着购房者要在相同房价的基础上多支付几十万的利息,这对咬牙买房的工薪阶层来说可不是一笔小数目。


来源:周密金融、深圳看房团(ID:ihouse0755) 作者 X先生、广州日报、樱桃小房子 ID:cherryhouse2017 作者  陈小瑛


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作者:佚名
来源:信托行业网