5月13日,南京出台重磅楼市新政,引发全国关注,这是目前除了北上深之外,二线城市中调控最严的。3大楼市杀器(3年限卖、公证摇号、加大住宅土地供应),详情解读请点击文章:(今天起,南京执行最严新政!楼市重新洗牌,这些人惨了!)对投资投机的打压意图十分明显!据统计,今年以来全国55城发布了楼市调控,共计出台168多次政策。为防止房产泡沫,真正做到“房子是用来住的,不是用炒的”的目标,今年全国楼市的这一轮调控力度可谓“空前绝后、史无前例”,对楼市注定又是划时代的!


市场解读也普遍认为南京新政是直接封杀了住宅投资,对市场影响非常剧烈。对于买房人来说,最核心的问题永远离不开:南京房价会降吗?现在还能不能买房?当下要怎么买?喧嚣的时代已经结束,平静的时代更需求一些冷静的思考。今天就大家最关心的问题来作答疑。


1

新政影响到底有多大?对住宅投资是不是毁灭性的?


明确一点:南京513新政确实对市场影响巨大,住宅短期投资价值直接被封杀。


首先,房地产作为周期性行业,投资看得就是市场预期!现在有人依然坚信房价会涨,是因为前期一批高地价的存在,大家总觉得:楼面地价4万多,未来房子总要卖到7-8万才行吧。此次南京新政就从土地供应源头来控制市场,4个大招(加大住宅有效供应;杜绝囤地囤房现象;抑制非正规资金流入土地市场;竞建保障房)增加土地有效供应。以后地价狂飙已不现实,地王是不允许出现。而中小房企这一次难关不好过的,资金要严查.....这些举措都是针对此前南京土地供应不足的问题,从源头上打击买房人预期。


对于土地市场,最有效的就是切实增加了土地的有效供应。由于南京使用土地摇号政策,大部分住宅用地要现房销售,短期内对市场形不成有效供应。此轮新政,南京5年供地计划随之出炉:2017-2021年全市计划供应5150公顷,其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷,年均计划供应量比2016年增加47.1%。


其次,房产投资要看市场流动性。这次南京使出了“限卖”大杀器,3年限售。这个政策很要命,目前全国快20个城市出台了限卖政策,有的是两年,有的是三年,意味着新购的住房在一定年限内不允许转让。此次限售虽说是3年,但从买到卖意味着5-6年不得变现销售,在这期间,住宅流动性基本被锁死。房产作为不动产,多年不能上市交易,加上市场变化多端,三年后出手,投资客的资金成本与风险会大大提高。


再次,有人认为,新购住房限售意味着二手房变得更稀缺,将会助推房价上涨,这显然是误读。因为限售的只是今天起购买的商品住宅,即便不限售这些住宅也不可能在短期内形成供应(新房未交付,二手房不可能买下就挂牌卖)。二手房观望情绪短期内一定会增加,市场人气下降,交投将会趋于平淡。


最后,自去年国庆至今,出台的一系列楼市调控政策已可见政府态度十分明确——房子是用来住的,不是用来炒的。调控手段已经从限购、限贷、限价到限签、限售、限离、限商住等等,各地还在不断“打补丁”,想得到的、想不到的手段都出现了,目的很明确,就是要堵死任何炒房的可能性,哪里冒尖就往哪打,从而遏制房价过快上涨。不难预见,如果此轮政策还达不到政府预期或市场后期再出现抬头的势头,不排除还有进一步升级的对策出台,从而维持热点城市房地产的稳定性。


2

房价会降?


今年楼市大局基本已定,在这种情况还出现房价上涨显然就是不讲政治了。所以,房价要出现明显涨幅显然是很难的。


那么,房价会降吗?又能降多少?主页君@孟祥远 认为:指望房价大跌?一个字——“难”!


南京很早就执行限价政策,现在很多房子是被限价的。若项目出现降价也是降到红线范围内,市场热度会有所下降,但有些房子依然很抢手。针对该现象,南京这次也跟进了上海的公证摇号机制,对需求量比较大的热盘,规定要采取公证机构主持摇号的选房方式。热门楼盘出现此类现象的概率还是挺高的。且刚需和改善的需求依然很大,这一波升级调控后,投资客会大量退场,房子会变得更好买,会利于真正的买房人。

 

从房产投资角度来说,房产投资是有资金、时间与机会成本的,如果房子一旦不涨就是在亏钱。在这样一个不确定的时代下,风险也在增加,投资要谨慎。


人民日报发表了题为《房价怎么走? "刚需"必知的政府调控逻辑》的文章,文章核心观点提出:房价上涨是必然趋势。文章指出,随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善,房价上涨是必然趋势,但涨幅不能过大,这里政府说的是要遏制房价过快上涨,并没有说要打压房价,让房价大幅下降!


此前,我提醒房价调头向下要等待这几个信号:


1、货币政策层面是否继续宽松?降息降准的最大受益者一直以来都是楼市,当利息处于低位或下降通道时就是买房好时机;反之一旦进入加息通道,楼市发展将会受到影响。目前国家还没有正式出台加息政策,2017年以来货币中性偏紧。


2、传统产业转型是否成功,是否继续依赖房地产发展?这将是一个重要的观察点。今年以来中国经济仍面临下行压力,要促进房地产市场稳定发展,房地产依然是支柱产业。


3、经济增长恢复繁荣,找到新的增长点。现在来看,我国产业要转型成功,还需要一定的时间。


4、老百姓有新的理财通道。楼市遭遇严厉调控,股市就能飞?显然,现在看大家依然还是没有更好的资金去处。股市似乎有点蠢蠢欲动,但之前的教训太过惨烈,更多的资金还是不敢轻易进去。


3

当下,房子还能买吗?


楼市遭遇空前调控,房子还能买?我认为:楼市未来发展并没有那么悲观,尤其大城市房产!


一是房地产作为资源的集聚,其本身所蕴含的资源价值高。比如北上深宁等大城市,中心地位明显,基础设施先进,科教文卫发达,城市价值决定了地产价值,房价如果和中小城市看齐当然是没有道理;


二是供需关系决定。大城市的吸引力强,全国各地的精英人群汇聚,对于资源的争夺也是非常激烈的,所以作为最重要的资源——“空间”就备受各路资金与权力追捧。大城市是有限的,优势城市空间更有限,谁能占有这个空间?在市场经济社会,主要是看经济资源。尤其是资金面相对充裕的当下,泛滥的货币追逐有限的资产,经济资本不足的人群难免望房兴叹。


三是楼市基本面依然看好。房地产长期看人口,中期看土地,房地产短期看资金:


人口:房产寿命不过一代人的时间。随着居住升级和人口迁移,中高收入家庭换房周期10年,住房需求依然非常大。而南京2020年规划人口是950万,2030年1060万,如果目标实现,意味着未来五年增加127万人。保守看,每年空间10万,南京市场需求仍很大。


土地:大城市土地金贵。虽然南京将会在5年内增加住宅用地供应量,加快土地供应节奏,有效增加供应规模。但随着城市分化进一步加剧,未来大城市的土地只会越来越稀缺:一是新增土地的供应会越来越少,物以稀为贵,大城市的房价会更加坚挺;二是大城市的土地利用效率将明显提高,未来更多的将是土地的再升级改造。


资金:资金面现在比以前更加宽松。一方面开发商不缺钱,2016年房地产开发企业到位资金14.42万亿元,房地产开发投资10.26万亿元,二者差值为4.16万亿元;2017年1-2月,房地产开发企业到位资金2.29万亿元,房地产开发投资9854亿元,二者差值1.3万亿元;另一方面,5月12日央行公布2017年4月金融统计数据报告,报告显示: 4月M2货币供应同比增长10.5%,预期10.8%,前值10.6%;4月人民币贷款增加1.1万亿元,其中住户部门贷款增加5710亿元。现在手上持有现金就是亏钱。


这都给市场提供充裕的资金。所以,宏观环境方面好像也并不是很糟糕。


4

现在的房子要怎么买?


如今,买房要讲政治!调控新逻辑也更明确化,让买房变难,卖房更难,投资住宅靠增值获益难上加难。调控成为对于楼市维稳的一个长期任务。市场有冒头就立马痛打,热点城市去投资化,住宅短炒价值丧失迹象越发突出。


当下,房子也已不是简单的买买买,事实上眼下大城市住宅投资暗含不小的风险。那么,资产重新配置就成为当前最大最紧迫的课题,现在资产配置既要顺势而为,也要择机布局。个人认为,今后可以重点关注这些:



1、大城市住宅短炒价值已基本丧失,靠增值获益难上加难!若手中有多套房产,建议先处理掉一些价值兑现的产品。


2、今后房产投资方向要朝着从交易型房产向持有型房产的房东转变,成为这座城市骄傲的主人。从资金安全性看,鸡蛋不能全放在一个篮子里,尤其现在住宅是调控的重点对象,维稳是此轮调控的目标;从收益角度看,现在投资住宅,其收益已经赶不上出租回报率高的商办公寓,从未来发展看,好的公寓产品大概有6%的租金收益,且每年都有一定的上涨空间。(PS:近期我们将会组织公寓项目的品鉴团,感兴趣的朋友请加主页君@孟祥远 私人微信mjjt2019)


3、重点关注不限购的大城市都市圈楼市。目前大城市周边的城市政策还相对宽松,大城市被限,资金也外溢到周边的城市。目前这些城市,房价适中,没有过度炒作的水分,还有存在一定的上升空间,这些城市陆陆续续都会有机会;


4、资本出海也是也是一个趋势。高端家庭可以多关注海外资产,这也资产配置的一个合理性结构。中国1月外汇储备跌破3万亿,这是我国外汇储备近六年以来首次降到3万亿以下。今年以来,央行也频频上调多种政策利率,提高资金出海门槛,以后兑换外汇也会越来越严。想出海也要尽早,今年7月份后可能会变得更严格! 



简而言之:楼市投资本有路,走的人多了就没路了!

(更多资产配置与操作问题请加主页君@孟祥远 私人微信mjjt2019)


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作者:佚名
来源:孟祥远