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上周南京刚刚放宽硕士学位等高级人才的限购,5月13日又出台新政,进一步加强房地产市场调控,从5月14日起执行。

重点内容如下


 1  买房也要公开摇号了。客户积累大于可供房源的商品住房项目,应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房,摇号排序,按序购房,摇号排序名单现场公示。


 2  新购住房3年内不得转让。通知要求,购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。


 3  赠与人3年后才能买房通过赠与方式转让住房的,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房。


南京此次最新出台的新政,共有10条,也包括了关于土地方面的调控措施等。



5月14日起执行


  1.加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量,加快土地供应节奏,有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷,其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷,年均计划供应量比2016年增加47.1 %。


  2.加强土地供后监管。督促开发企业严格按照出让合同约定时间开工建设,加快已开工地块建设速度,尽快形成有效供应。对未按时开竣工、闲置、故意囤地等违规行为,一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施,并纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。达到商品住房销售条件未申报销售的,房产、建设、国土、物价部门加强督促,经督促仍未申报销售的,房产、物价部门在一年内不受理其销售申请,销售备案价格不予上涨,建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录,在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买


  3.提高土地市场准入门槛。严格土地市场竞买人房地产开发资质要求,提高住宅、商住用地竞买保证金比例;进一步加强购地资金监管,购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京市范围内经营的3A级及以上会计师事务所审查。违规使用资金购买土地的,取消其竞得资格,并按规定没收竞买保证金或定金。


  4.调整优化土地出让方式。土地出让时,地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为竞争保障性住房面积,面积最多者竞得,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。进一步增加中小套型和中低价位住房供应,选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块,采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。


  5.加大人才安居房供给。落实《南京市人才安居办法(试行)》,通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房和购房补贴、租赁补贴多种方式,建成“购、租、补”人才安居体系,用五年时间,解决16万人才居住问题。其中,通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式筹建人才安居房350万平方米,2017年筹建76万平方米。


  6.购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让通过赠与方式转让住房的,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民,执行住房限购政策。


  7.指导开发企业按照房地产市场调控政策合理申报新建商品住房销售价格。住宅配套产权车位和储藏室实行价格备案,备案价格水平保持基本稳定。


  8.取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制,按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房,摇号排序,按序购房,摇号排序名单现场公示。


  9.加强二手住房交易管理。加强经纪机构和从业人员管理,完善管理服务平台,建立信用评价体系,健全失信联合惩戒机制,规范代理行为、规范房源信息发布、规范调控政策执行、规范交易资金监管、规范门店管理、规范经纪人员管理。


  10.进一步强化房地产市场综合执法。加大对房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构违反调控政策和销售规范(含应公证摇号未公证摇号)、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度,一经查实,一律暂停网签,责令限期整改,降低直至取消房地产开发企业或经纪机构资质,并列入房地产企业和土地诚信系统。加大对虚假不实信息的查处力度,对涉嫌造谣以及发布、传播不实信息情节严重的房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构等单位及人员,依法依规严肃处理。



其实每次地方调控政策的出台,都是一次公开喊话,理解了要喊的话,也就理解了调控政策。



喊话

01

人才!房子已经准备好


5月9日,南京发布限购意见,其中规定“非本市户籍居民家庭,取得硕士及以上学位、高级职称(含副高级和正高级)、高级技师职业资格的,年龄在40周岁以下,如提供与在宁单位签订的劳动合同,则购房时不需提供社保证明。”


南京不是第一个对符合标准的人才不限购、或者放宽限购的城市。


4月,珠海的限购政策提出“非户籍居民购房需5年个税或社保。博士后研究人员、取得《珠海市青年优秀人才证书》的青年优秀人才等需购房的非本市户籍高层次人才,不需要提供纳税和社保证明。”


4月,东莞限购政策规定“非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称的人群,社保要求从1年降为半年。”


3月,中山的限购政策提出“非本市户籍居民购买首套新房,需提供半年以上个税或社保……大专以上学历毕业生、中级职称以上专业技术人才……可以购买首套新房。”


这些城市对人才放开限购或放松限购,是非常理性的,因为人才的多少决定了城市未来的命运。


不过,虽然所有城市都欢迎人才,但人口已经太多的地方,政策又不一样……



喊话

02

欢迎人才,但别想炒房致富!


事实上,关于限购,在一线城市中,深圳也对人才有优惠政策,不过这种政策是通过简化入户条件来实现的。


根据现在深圳的入户政策,全日制本科以上,基本都可以入户,入户时还可以拿到几万奖金。全日制大专以上,大多数都可以入户。一旦入户,也就有了买房资格,不用再受“5年社保”的限制。而北京、上海、广州,入户都没有这么宽松。


北京、上海、广州都对商住进行严厉打击,不准新建商住、和企业手里的存量商住卖给个人,不准贷款给商住,乃至要拆除没有交房的商住的上下水管,每层只能留2个洗手间。而深圳目前还没有这么严厉的政策,相对还比较宽松。


5月8日,上海市规划和国土资源管理局网站公布《张江科学城建设规划》(征求意见稿),向大众征求意见。


意见稿中,有关“国际社区、人才公寓等多样化住宅选择”的条款备受关注,“ 拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。”


也就是说,这个科学城里的住宅,人才可以住,但是不能买。


之前,雄安新区也有过类似设想。而北京已经出售了几块100%自持的住宅用地给开发商,项目建成之后,也是只能出租不能出售。



为什么有这种区别?为什么只租不售?


如果没有房子住,人才是不会来的;但是如果一直修房子卖房子,特别是限价卖房子,城市人口就会持续增长。如果是出租,那么来工作的人才都有住处,经济可以发展,城市人口又可以得到控制。



喊话

03

钱来别走!


5月10日,江西省人民政府公报官方微博发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》(赣府厅发[2017]27号)。其中提出南昌市、赣州市继续执行限购政策,并适时调整相关政策。


但是同时提出“允许非住宅商品房(指开发企业销售的办公用房和商业用房)项目按规定调整土地用途、规划条件”、“对购买非住宅商品房给予政策和金融支持,包括由当地财政部门给予一定的购房补贴,市县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持。”


这说明江西许多地方的商办等非住宅商品房还是过剩的,需要去库存。


还在去库存的不止江西,今年以来四川、山东、湖南等很多省份依然将去库存作为工作的重点。其中,四川省资阳市发布的“购房奖励”政策颇为引人注目。


3月初,资阳市政府提出目标:年底商品住房库存量下降10%。当地明确,对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人,给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。此外,根据媒体报道,山东潍坊、湖南湘潭等地也发布了类似的现金补贴措施。


鼓励买房是需要去库存的地方的政策,而限制卖房的城市则更多。


最近,南京出台的政策是“购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。”


之前的5月9日,安徽省芜湖市下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,意见要求,在芜湖新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须在取得不动产权证满2年转让。


在此之前,已经有众多城市推出了类似政策,比如:

厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

成都:高端人才购房不受户籍、社保限制,但所购住房5年内不得上市转让

青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易。

广州:新购住房,满2年才能转让或离婚析产。

常州:新购房满2年方可上市交易

惠州:新购买商品住房,须取得不动产权证满3年方可转让。

珠海:新购房屋3年内禁止交易转让

东莞:新购住房(含新建商品房和二手房),需不动产证满2年方可再交易。

还有很多城市有类似政策……



而一线城市的某些政策,与上面这些限售政策是互相配合的。


比如北京3.17新政后,有贷款记录的购房者执行二套房标准,首付比例从35%(普通住房)或40%(非普通住房),提高到60%(普通住房)或80%(非普通住房)。同时,住房贷款期限缩短至25年。


也就是说,不鼓励卖掉二线、三线换一线,也不鼓励改善客换房。


本轮调控核心目的是减少交易。也就是说不仅要通过限购、限贷减少需求;也要通过限售、鼓励自持来减少供给;最终达到一种平衡。


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作者:佚名
来源:房金所