设计师说

据说毛坯房的概念将被取消,

精装房将成为未来的主流趋势,

但目前看来,精装房的水平参差不齐,

所签合同又含糊不清,

“知名品牌乳胶漆。”

什么是知名品牌?哪种乳胶漆?

“国内一线品牌整体橱柜。”

一线品牌是哪个品牌?


网上的收房体验更是看得让人想报警!

货不对版——TOTO写成toto;

甲醛超标——一进门简直快晕倒;

大水冲了龙王庙——地漏竟不是最低点……


精装房的水如此深, 面对开发商挖好的坑,住艺决定先给你填上!

本期“设计师说”特邀资深房地产职业经理人曲江涛,教你11步看透开发商,全面、专业地验收精装房。


// 曲江涛 //

资深房地产职业经理人,毕业于同济大学建筑系,曾供职于万科、世贸等知名房地产集团。


 交房时验收最关键 

在交房时出现的问题是开发商的工程维修部门去解决。一旦交付完成以后,开发商会把小区全权交给物业公司管理,重视程度和维修质量就会差很多档次。所以在交房的时候,一定要事无巨细检查清!


 验收总纲领:

 样板房照片在手不用愁 

在收房时马上开始验收质量,恭喜,你已经入坑了。这个时候最应该做的,其实是——对着样板房逐一检查,看看卖家秀和买家秀是否相同。样板房的存在是具有法律效力的,如果发现货不对版,立刻勒令开发商更换!


所以,样板房的照片必须要一通狂拍,只要是样板房里的物品没有注明“不作为交付标准”,那它就是最大的交付标准。



和样板房对照无误,开始我们的验房吧!透过现象看本质是我们验房的主旨,那些表面上看不见的东西才是我们检验质量的重点。

验房工具箱

小榔头、小梯子、皮尺、

餐巾纸、电筒、打火机、保鲜膜

香烟、工具箱、水桶

 上下水 


// 上水 //

三角阀

  • 上水的漏水问题比较少,唯一需要注意的地方是阀门,进门之后先把所有的水打开,拿一张干纸巾,到每一个台盆下面的三角阀,也包括马桶旁边的上水阀周围转一转,看看阀门周围擦过的纸巾是否有水迹或者任何变潮的迹象,只要有一点点,未来就有慢性渗水的可能,得让开发商注意。


// 下水 //

  • 先装满一桶水倒进了淋浴房,必须得通畅地形成涡流,这样才能证明地漏是比较通顺的。如果没有涡流、下水下得很慢,一定是管道里有建筑残渣,要请开发商清理。



    台盆自带的细水管连接到较粗的主下水管

  • 台盆管道的检查也一样,先注满水,然后打开下水口看水流是否通畅。另外精装修台盆的下水一般配有一根较细的水管,施工时会把这跟小管插到大的排水管里。这种直接插进去的做法,排量小没问题,一旦水量大了就会把多余的水从接缝的地方挤出来,一定得让开发商封闭接口。


  • 在卫生间泼一桶水,让水可以整个漫过卫生间的地面,这样可以看出地漏是不是卫生间的最低点。


  • 将淋浴房的地漏堵上,一桶水浇下去,静置半小时到一个小时,如果有水渗出来,一定是胶没做好,得重做。


    顶层墙角是外墙是否漏水的重点检查对象

  • 建议在雨天去检查是否存在外墙漏水问题。尤其是在顶层或者贴着外墙的地方,哪里补过一目了然,而绝大多数的修补是因为外墙漏水。外墙漏水在室内永远都修不好的,一定得让开放商在外墙做修补。


 地板 


  • 检查地板铺得好不好,首先要看有没有空鼓,其次还得跺一跺地板,看看有没有灰尘出来。有的施工队懒得清理底下的建筑垃圾就直接铺地板,之后永远会有灰尘溢出,一定得让开发商重铺。


  • 关于地板上的划痕,在施工过程中的确也很难避免,如果是一道小划痕就算了,如果划痕是手摸上去明显有触感,表面已经凹凸不平,得让开发商整改或更换。


 瓷砖 


  • 检查瓷砖是否有裂缝,一定要仔细看毛巾架或者挂墙柜子的旁边,那里都是用充气钻打出来的嘛,产生裂纹的几率高。


    明显的瓷砖空鼓一定要勒令开发商更换

  • 拿一个小橡胶榔头,敲一下瓷砖看看是否空鼓。空鼓这件事,除非是一整面砖空得要掉下来,不然就算了,因为瓷砖是贴上去的,处理这个问题得把瓷砖砸了,会对底下的基面造成破坏,特别是在卫生间,还会引发防水问题,之后会有更大的隐患。


 石材 

天然石材没有两块一模一样的,所以不要追求天然石材纹理上的一致

  • 用在窗台或者门套的石材比较多。如果是天然石材,注意看是否有贯通的裂纹。如果有则需要马上更换,不然既影响视觉效果,还存在安全隐患。


  • 人造石材的纹理得是均匀的,不能出现很大的色差。另外也要检查倒角收边的地方有没有做好。如果人造石材出现了明显的裂缝,更换起来也很容易。


      

 面和天花板 

  • 绝大多数天花板还是用的局部石膏吊顶,注意几个特别容易产生裂缝的地方:吊顶和墙面相接的地方;所有吊顶转弯的地方。


    如果验房时发现这样贯穿性的裂痕一定是基层出现问题

  • 墙面上一些很小的裂纹是不能避免的;但是贯穿性的裂缝一定不能有,比如说一面墙从左到右或者从上到下有一条长长的裂纹,但凡是这种问题,一定是基层的问题,得从里面修。这里给大家定一个标准:一米之外能看到的裂痕一定要修。


  • 贴了壁纸的墙面要检查在墙面拐角处挺不挺,是否坑坑洼洼;壁纸与壁纸的接缝好不好,有没有起翘。


 柜子 

  • 好的铰链安装不好也会出问题,所以得仔细检查每个柜子开门铰链是否顺滑、关门声音响不响。


  • 如果柜子面板在包边的时候出现起皮,说明用的板材质量比较差,可以要求更换。另外橱柜的拉篮、配件的顺滑程度也很能反映安装的精度。


  • 很多柜子的门根本就关不上,也对不齐。绝大多数的柜门都是能调的,交房的时候不调,以后更难了。


 厨房 

  • 橱柜一般是被抬起来十公分,下面用封边条封住。封边条弄不好不仅影响美观,还会倒下来,自己去装又十分麻烦,交房时一定得好好检查。


    上图的石英石拥有自然光泽的纹理,而人造石则可以做成毫无纹理的纯色台面

  • 台面是厨房的重点检查对象,不能样板房里是一体成型的,到了实际交付的时候是粘接成型的,粘接成型能够让成本下降30%-40%,相应的效果也会差很多。现在台面的主流材料分两种,一种是人造石,一种是石英石。人造石的好处是可塑性强,能做成一体成型,缺点是比较软,容易有划痕,得做得很厚。石英石是天然石材,更漂亮,可以做得更薄,但石英石的一体性比较差,需要拼接,会有接缝。


  • 卫生间台盆柜的台面验收方法是一样的。


 房门 

  • 因为门很重,随着使用它会往下掉,蹭到地板。现在的良心开发商都会配三个铰链,两个铰链靠门的上半部分,另一个在下半部分。交房的时候一定要注意门是不是蹭到地面上,这个很重要。


 电器 

  • 所有的精装修里的电器必须和开发商明确——

    谁保修?(厂商or开发商)

    怎么保修?(保修发票或别的凭据)

    从什么时间开始保修?(必须和开发商确认以你收房那天为准)


    吸油烟机的止逆阀

  • 大部分吸油烟机装有一个止逆阀,防止其他家的烟反进来,正常吸油烟机的设置只能穿透一道止逆阀,但有些开发商做毛坯房的时候,在排烟道也设了一个止逆阀,造成排烟量几乎打对折。备好打火机、纸巾和烟,把吸油烟机打开,看看能不能把纸吸上去,同时点一根烟看看是不是也能把烟雾抽掉,还要看烟机震动大不大。如果震动大一定得注意,现在绝大多数震动很大不是安装的问题,而是止逆阀的问题。


 吊顶 

  • 检查吊顶,小梯子、小板凳就派上用场了,带中央空调的楼盘,要把中央空调出风口和回风口的百叶拆下来看看里面有没有清理干净,否则家里第一次开空调的时候就会跟下雪一样。


    厨房、卫生间集成吊顶的轻钢龙骨

  • 厨房、卫生间如果是做的集成吊顶,每一块都可以拆开;即使是石膏吊顶也一定会有检修口,爬上梯子把吊顶打开看看里面是否藏污纳垢,有些工人把什么乱七八糟的东西都留在里面懒得清理,未来有可能爬满蟑螂。另外则是要检查龙骨,既然是精装修,就得用金属龙骨,木龙骨在开发商这边是不符合规定的。


 环保 

  • 国家有 “居室空气中甲醛的卫生标准”,这个标准规定居住空气中甲醛的最高浓度为0.08mg每立方米。绝大多数精装房都会在交房的前一段时间略微超过这个标准。最容易出环保问题的地方是柜子和地板,只要有木头,里面都会有胶水,甲醛就很难避免,而涂料的环保问题没有那么严重,挥发完之后就没什么问题了。可以找一个专业测甲醛的机构在交房时做一个测试,如果超标50%以内可以接受的,如果是100-200%的超标就可以拿着数据找开发商做一下除甲醛的处理。如果检测出来超过国家标准三到五倍以上了,就一定要勒令开发商更换材料。


  • 总会有开发商说他们的材料是绝对环保的E1级甚至E0级,这件实际上是在偷换概念,因为板材游离甲醛的标准不是室内空气甲醛的标准,它还是有甲醛释放量的,总之开发商吹环保材料什么的都别信,做一个专业检测才是正经事。


以上就是今天的验房11招,希望能够帮助大家有一个基本的概念和预期,什么样的问题是严重的问题,什么样是可以妥协的;市面上的标准又是什么样。


精装房验收你最在意哪个问题?


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作者:佚名
来源:住艺