来源:暴财经(ID:icaijing123)、央视财经(ID:cctvscj)


导语:

昨日,北京各中介门店普遍下调了中介费。某中介门店表示,中介费已经从2.7%降到了2.2%。另一家门店透露,中介费则由2.5%降至2.0%。记者采访第三家中介门店则表示,中介费已经降至0.8%,比此前的1.5%几乎减少了一半。



某房产中介门店中介费由2.7%降为2.2%

昨日,某中介门店工作人员对记者表示,目前中介费已经统一从此前的2.7%降为2.2%。以前部分优质客户可以优惠到2.2%,现在只要买房就可以享受到2.2%的优惠。



据了解,在此前的楼市火爆期间,该店实行2.7%的中介费收取标准,其中包括2.2%的中介费和0.5%的贷款担保服务费,2.2%是由2%的中介费标准上浮10%得来。

但在最严楼市调控背景下,楼市的成交量迎来了转折点。据北京市住建委数据,4月北京二手房住宅共完成网签16902套,环比减少35%,同比减少36%。某中介公司研究院的数据则显示,"3·17调控"政策出台的7周时间里,该中介公司成交量出现7连降,4月第四周的该公司成交量仅为调控前高峰水平的11%,整个4月共成交3145套,环比下降77%。


一名房产中介门店的经纪人表示,中介费其实各个店根据各自情况把握,也要根据房屋具体情况、总价,门店成交情况等等。在市场比较火爆的时候,一般是按照2.7%收取,目前楼市最严调控下楼市的成交量大幅下降,再坚持2.7%就很难留住客户了,在这种情况下,多数门店把中介费降到了2.2%。

昨日,记者就此向该房产中介相关人士求证。该人士表示,中介费的下调是各门店的自主行为,是一种优惠政策,此前这种优惠政策也一直存在。目前总部还未下发下调中介费的相关文件。中介费的调整涉及到成本运营等多方面的问题,需要总部的统一决策。


中介行业已酝酿中介费降低措施

目前的二手房中介费到底是怎么定的呢?业内人士指出,两年前,发改委有一个地方性规定。比如北京,过去独家房源的上限是2.2%,一些非独家的大概在1.8%到2%左右,其他城市也有大概2%的规范。但最近一两年政策有所调整,现在只要明码标价,根据发改委的规定都是合理的。从各个城市来看,收费基本集中在2%到2.7%之间。





为何大家会觉得中介费高?对此,分析人士认为这与房价的绝对值高有关。一套300多万的房子,光中介费就近10万。另外,国外中介费一般都是买卖双方承担,分担了压力。但国内买房人不光是中介费,在买卖过程中所有的税费,在法律上需要由卖方承担的税费,现在基本上全部由买方承担。买房人会觉得中介费压力比较大。

记者从多家中介公司内部人士处获悉,中介行业以及各中介公司已经在着手研究中介费的降低和相关的改革措施


楼市新风向


尽管,本次部分中介门店下调中介费并不是全体中介从上到下的统一指令,但这个自主行为本身已足以说明很多问题。我们知道,中介作为楼市买卖双方的重要桥梁,作为房产交易(尤其二手房)的重要一环,作为楼市中对价格、交易量等数据最为敏感的团体,他们的动作往往有强烈的指向性。


中介,从字面意思理解,应该是没有偏见和侧重,对买卖双方一视同仁的,但是在实际商业社会的运作中,我们往往会发现,在不同的领域,中介还是有所侧重的。比如说,对于房地产中介,可能中介更偏向卖方一些。


偏向卖方倒不是说中介不为买房的说话办事,而是说从团体的利益结构看,从买卖双方心理的博弈看,地产中介可能天然和卖方走得更近一些。大致我们理解为,在地产交易的买卖博弈中,买房的人,中介,地产商(个人卖房的),是1对2的关系。


当市场行情好的时候,中介和地产商可能会提高中介费(或者茶水费之类的),地产商会提高售楼价格,这种状况下,从心里层面来说,其实是卖房子的心理占据优势,类似于皇帝女儿不愁嫁。买房的人群,此时则处于心理的相对弱势,尤其在买涨不买跌的心理(害怕现在不买,马上就会涨)怂恿下,会更加的焦虑和弱势。


当政府、银行的其他楼市参与方出面干预楼市的时候,又或者市场本身的调节机制开始发挥作用时,楼市的局面就会逐步发生扭转。


就像是现在这样,在情绪惯性的作用下,市场往往首先会出现最后的疯狂(北京市二手房年后的疯狂)。疯狂过后,面对调控进一步升级,市场中的参与各方,(这里特别指出投机分析和部分投资者,将被迫出清出局,这对于楼市整体气氛的冷却有重要作用),将不得不冷静下来。


慢慢的,当买房持观望态度的人群越来越多时,双方心理的博弈就会发生质的变化。买房将逐渐占领上风,卖方则开始焦虑和慌张。


体现在实际行为中,恰好前天有一条新闻是这样的:


新闻内容大致如下:


据北京青年报:买家不急于出手 业主“抱团”硬扛


“买房子就是为了住,不是倒来倒去,家里人还是建议‘一步到位’买个三居室。”去年刚从大学毕业的齐宏关注二手房市场许久,他发现自己在调控前后关注的房源都有了一定的议价空间,“差不多到我的心理价位时再咨询,目前房源数量也开始逐渐增多。”


然而,采访中,一些卖房的业主却不愿接受调控政策影响下的“几十万损失”。家住奥体附近一大型小区业主张媛告诉记者,为了不给中介开降价的口子,她与本小区十几位业主一起组建了一个微信群,告知大家不要降价,“坚挺应对”。“上个月一个业主换房着急用钱,降价三十万把房卖了,被数落半天,我们其余的卖家得绷住。”张媛说。


不过,少数业主“抱团取暖”并未改变当前有价无市的局面。数据表明,目前愿意出售房屋的卖家明显增多,而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。


如果我们把这条新闻和中介降低中介费结合在一起看的话,会发现,现在北京楼市的情绪面已经在潜移默化的发生着质变——买方崛起,卖方渐弱。


只要目前的政策不放松,银行不放松,那么基本上北京楼市,买卖双方情绪的博弈就会继续向着有利于买方,不利于卖方的变化走。


那么这种情绪变化有什么用呢?当然有用。


大家知道,无论股市、楼市,任何投资市场其实都是由人组成是,只要是由人组成的,那么一切规则的变化,制度的变化最终本质上都是反映在人的心理。心理才是主导一切投资市场的走势的最终决定性因素。为何很多投资大师(索罗斯的反身性)或者经济学家( 凯恩斯的动物精神)都是心理学的高手,或者要专门去学习心理学就是这个原因。


人非草木,都会在有喜怒哀乐,都会存在贪婪和欲望,只有有这些心理层面的变化在,那么久注定了我们的经济周期和投资周期会随着人性的变化而变化。


所以,在对待投资的时候,如果能够捕捉到心理层面的深刻变化,那么或许而对我们投资才更有用处。


预期扭转


买卖双方心理的变化,会导致人们对于楼价预期的变化,而这种预期有最终会传到至实际楼价上。


梁云芳教授2006年做过的一个实证研究发现,人的预期才是推动房价上涨的最重要动力之一,只要预期房价上涨1%,不用任何的调控,实际房价就会上涨0.8%。


反过来,如果人们的预期扭转,从看涨到看跌,那么又会如何呢?


这个目前没人有过研究,如果借鉴股市,会发现将是怎么上去的就会怎么下来。当然,楼市不能这么用,这是因为历次经验表明,即使买卖双方心理博弈扭转,甚至中介下调中介费,从结果来看,也只是暂缓了房价的上涨(就北京而言),而没有出现多大的跌幅。



那么这么推演下去不是等于说楼价不会跌吗?当然不!


前几次,楼市最终重获生机,都是因为政策层面适时的松绑,以及楼市政策工具出台的比较少,这才导致人们的心理预期没有很强烈。而这一次,暴哥强烈的感觉到我们的领导层有着强烈的决心和信念贯彻和持续的执行楼市的调控政策。加上,本次调控的政策工具包出奇的丰富,不但有四限(限购、限贷、限价、限售)还配合增加土地供应,更给出了一个雄安新县,后续的房地产税等等一些列在持有环节上,包括潜在的在购买环节上的税项都可能出台。(有些朋友有顾虑说,购买环节的谁最终会由买着承担,这里暴哥想说,在市场火爆的时候,或许有可能会出现这种情况,但是当市场冷却,情绪逆转的时候,尤其买方占据上风的时候,买方议价能力大增,卖方还有资本谈谁承担购买环节税吗?)


而所谓长效机制,暴哥猜想可能是把四限中的某些限制从短期变成长期,加上房地产税、交易税等等措施。


上面这些都是政策面上的能够引导人们心里发生重大变化的,这还不算之前暴哥多次撰文强调的,货币收紧、人口流动性变弱、城镇化水平被低估、老龄化等等其他层面的中长期变化。


所以,楼价(尤其二手房)下跌将会从一线城市(深圳已经开始跌了)逐渐散开到大多数调控力度比较严的地方。


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作者:佚名
来源:凤凰房产