3.17新政即将满两个月,随着之后陆续出台的各种限购限贷政策,普通住宅、商办、住宅平房,无一例外都被纳入了限购范围,让很多想出手的购房者望房兴叹。


从成交量的变化就能感受到新政的威力。据云房数据研究中心统计,4月份北京市二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%;成交面积153.85万㎡,环比下降31.68%


俗话说,春江水暖鸭先知。上周,“链家开始逐步关停300家在京门店”的消息近日经媒体报道不胫而走。5月9日,链家集团做出了官方回应称,截至到本月9日,该公司已累计关闭近87家门店。其中包括开墙打洞类门店34家,学区门店9家,商办门店44家。无独有偶,有消息称房天下也打算关闭北京及环京大约300家门店,由此来看,北京楼市新政对于房产中介影响很大,首批关店潮已经开始。


中介关店,说明二手房市场的日子确实不太好过了。比如下面这些小区,上个月的成交量就为“零”。遥想去年同期正如火如荼的二手房市场,是不是很有冰火两重天的感觉呢?


4月“0成交”小区



在云房发布的这组二手房统计数据中,有一份4月北京二手房难卖小区排名引起了我的注意。即使市场不好了,也总是会有一些小区成交还不错的,但是为何这30个小区上了“最难卖”榜单呢?别急,咱们往下看。


4月难卖小区排行榜



注意:成交挂牌比=成交量÷挂牌量,时间范围为2017年4月,需要强调的是,数据样本不包括别墅。成交挂牌比越低,代表二手房变现能力越弱;受样本基数等因素影响,成交挂牌比只能在一定程度上或一个侧面反映市场状况,并不绝对。


咱们先按照各小区的挂牌均价,分为两个组别进行分析。


均价10万以下组


首先要说一下榜单中均价最低的一个项目——花雨汀。这个项目位于昌平,其实从价位上看属于刚需,均价在42000-46000元左右,户型也以两居和三居为主,而且配套昌平实验小学分校,之前还是微信后台询问度很高的一个项目。


这个楼盘是2013年开售的,当时均价在20000-23000元左右,目前来看价格也是翻倍了,但是目前一期应该还不满五,所以二手房交易税费略高。从绿中介的成交来看,这个小区4月也属于“0成交”。

其实他的绿化什么还是不错的,为何“刚需们”就是不买账呢?原来是日常出行拉了成交的后腿。大家都知道,刚需出行靠地铁!这个项目如果坐公交车要去水屯坐,不太方便;地铁的话要去政府街,有点远,只有自驾上高速比较方便。并且,小区内的新楼和回迁楼之间没有像销售说的隔离开,算是一点遗憾。总之,位置还是有点偏的,而且高速嘈杂,周边也没有地铁是硬伤,希望上述这些弊端以后可以得到缓解或改善。


当我看到这个盘在榜上的时候,其实并不表示惊讶,为什么呢?


论品质来说,万科如园口碑很好,万科牌子还是经得起时间考验的,这个项目算是豪宅了,单价虽然不是特别高,但是户型面积大,总价就拉上去了。目前项目还有新房在售,总价2000万以上,所以不好卖明显是价格原因,毕竟这个价格也可以选择很多别墅,所以绿中介上查了一下,发现今年似乎二手房都没什么成交数据。


均价10万+组


位于北苑的中国铁建花语城也上了榜,我还是有点不理解的。这个小区距离地铁13号线北苑站不远,而13号线也是北京最早开通的三条地铁线之一,出行还算非常方便的。铁建也是名企开发商,品质不错,整个小区说实话挺宜居的,可是看了下绿中介今年的成交数据,就卖了三套,有一天还是地下室?!


要说这个小区的房源基本也满五了,近几年涨幅还是很大的,如果说为啥难卖,估计就是单价比较高吧,西南四环有几个新房项目品质也不错,而且也是名企,是不是这个价位的购房者都去买新房了?


其实还有一个老牌知名小区出现在了这个榜单中,就是位于海淀西四环四季青附近的汤泉逸墅。这个项目也是个2000年初的楼盘,当年售价也算贵的,主打温泉入户,而且业主可以刷指纹进出,不用担心忘记带钥匙,小区管理也不错。而且周边生活配套齐全,又配套首师大附小,各方面条件都不错。


从绿中介成交数据看,这个小区今年共成交了8套房源,其中4月成交一套房源,近期成交总价都在1600万+,价格确实不低。如果说这个小区的缺点,我觉得就是户型大,160多平的三居,虽然住起来确实舒坦,但是在寸土寸金的帝都其实都可以做成四居了,从这个角度看,似乎面积有些浪费,对于追求性价比的家庭来说,可能觉得这点算是美中不足。


其实3.17之后把二套首付比例提高到60%、认房认贷又认离确实影响了一部分人的购房资格,虽然有首套资格的购房者影响不大,但是首套资格的购房者资金相对有限,所以二手房市场成交量明显下滑。每当市场波动,影响最大的还是二手房市场,所以目前基本北京各小区二手房的价格都会出现回落。以上的排行榜仅供参考,并不具备买房的实际指导意义。


总之,因为还在政策执行期的第二个月,所以建议想买二手房的购房者要多看少动,除非您真的着急。希望你能购买二手房还是要根据自身条件量力而行,不要盲目


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作者:佚名
来源:佳爷房谈