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导读:今年以来,房地产调控政策出台的次数之多、力度之大,超过了以往。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。在如此严厉的政策背景下,房产中介关店、下调中介费;银行也在寻求更好的出路...楼市的真相也开始浮出水面!


北京多家中介普遍下调中介费


媒体从北京多家中介门店获悉,北京各中介门店普遍下调了中介费。


链家多个门店表示,中介费已经从2.7%降到了2.2%。


我爱我家门店透露,中介费则由2.5%降至2.0%。


房天下门店则表示,中介费已经降至0.8%,比此前的1.5%几乎减少了一半。


照此计算,总价100万元的房子,房天下中介费用减少了7000元,链家减少了5000元,我爱我家减少了5000元。


不过,链家方面5月13日表示,这些中介费的下调是各门店的自主行为,是一种优惠政策,目前总部还未下发统一下调中介费的文件。房天下和我爱我家方面也表示目前没有统一的通知。


楼市去杠杆全面升级,从“按揭贷”到“抵押贷”


央行数据显示,今年以来,资金大量流向房地产的现象并未减弱:一季度末,房地产贷款新增1.7万亿元,在同期各项贷款增量中占比40.4%;其中个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%。


然而,银行对房贷的态度正在悄然转变。首先是额度收紧、利率上调。


4月以来,各大城市纷纷调高首套房贷利率,目前一线城市多数银行首套房贷已上调至基准利率。虽然各家银行并未明确表态加大房贷审批难度,但在具体操作中,优惠利率已很难通过审批。


数据显示,在全国35个城市533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行仅42家,同时,有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,房贷优惠利率折扣调减。


深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,出于对去年以来居民杠杆率过快攀升的顾虑,今年新增房贷额度被压缩,央行的目标是要把新增房贷占总新增贷款的比例控制在30%以下


另一方面,银行贷款偏好开始由个人住房按揭贷款转向房屋抵押贷款。


就在4月,央行增加了对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行的抵押贷款补充额度共计839亿元,4月末抵押补充贷款余额为2.3万亿元。


据中国银行深圳分行的一位个贷经理透露,在商业银行中,目前的情况是按揭贷款额度在收紧,抵押贷款的业务量却在上升,部分按揭业务经理正在转做抵押贷款业务。


原因是,虽然个人住房按揭贷款在所有贷款类别中坏账率最低,但期限长、利率低。在银行“去杠杆”、融资成本全面走高的情况下,按揭业务、特别是首套房的按揭贷款已经不赚钱了。相比之下,房屋抵押贷款属于消费贷,利率一般上浮10%-30%。


“按揭贷”转为“抵押贷”,在中小银行和区域性商业银行中较为普遍。5月以来,国有控股商业银行 中信银行 也全面升级了“房抵贷”业务,最高可贷金额达到3000万元,期限最长30年。


中信银行副行长兼财务总监方合英在4月的一次银行业例行新闻发布会上表示,今年中信银行将大力发展“房抵贷”产品以及以个人住房抵押为风控核心的个人经营贷款。


方合英认为,房地产抵押物和信用数据是风控的核心,而“房抵贷”产品的违约率和损失率均很低。


5月8日,银监会发文加强对商业银行发放抵押贷款的监管。银监会审慎规制局副局长王胜邦表示,目前银行押品中,包括商业地产、个人房屋在内的房地产类押品占比最高,达到了约50%。


银监会提出,对于房地产按揭贷款,应从房价波动情况和利率变化情况两方面来进行压力测试。


上述中国银行个贷经理表示,银监会加强对抵押贷款的监管,主要是防止资金违规进入房地产领域,抵押贷款虽在消费贷的名目下进行,但在实际操作中,多数还是变相转化为购房资金进入了楼市。


如果二套房停贷,意味着什么?

 

上周,其实在房地产市场上有个重要消息,那就是目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

 

利率的上调属于温水煮青蛙,并不会马上引起躁动,但是却能起到长远的效果,比如这里面银行对于二套房的态度,12家银行停贷也许只是开始,虽然很多银行没有明确停贷,但也基本上不再暧昧,采用了能拖就拖,能不批就不批的战术。这说明什么?

 


第一、银行拒绝当接盘侠,已经受到了某种指导,否则不会齐刷刷的对房贷特别是二套房贷款动手。

 

其次、在市场利率大幅提升的背景下,房贷利率加上资金占用成本已经很不划算,还不如直接去买债券更安全,更快捷,流动性也更强,所以部分银行采用了更为激进的手段收紧房贷。

 

第三、二套房购房者再难申请到贷款,也就意味着先买房再卖房的换房模式彻底破产。


而经过了长期的房价上涨刺激,在老百姓的神经里,先卖房再买房,无疑是风险巨大的。所以通常大家都不愿意这么干。那么换房的改善需求将被严重抑制。

 

第四、在重点城市,房地产交易将大幅下降,我去年10月份就提出市场6个月后,成交量下降8成,大家可以去附近的中介门店打听一下,是否成交已经降到了这个水平。


未来成交量将继续下降。而中介也将陷入关店潮。前两天有消息链家已经在北京关闭门店87家,未来中介关店潮将进一步发生。


生意有多难做可以从数据看出来,价格反映市场,如果生意好做,他也不会降低中介费,房子最火的时候,中介费都是要加价的。

 

其实我们可以算一笔账,你就知道银行如果停贷二套房意味着什么,现在我国自有住房率是9成,也就是说9成人都有自己的房子,只有10%的人是没有房子的。


这其中简单按照8-2法则区分,80%是太穷,20%有点钱,也就是说全国只有2%的人是一套房的,绝大部分要买都是换房或者买二套房的。


那么就按现在的房地产存量房市值270万亿计算,比货币供应量160万亿超出了70%,是GDP的4倍。


但要知道货币供应量都是被货币创造出来的,是通过货币乘数一轮一轮乘出来的,央行手里根本没那么多钱,在央行的资产负债表上,储备货币只有30万亿左右,这才是基础货币。


如果拿基础货币来比较只有房地产市值的九分之一,换句话说如果拿央行的基础货币全去买房子,房子的价格要跌88%。


还可以比喻为房子根本不需要挤兑,只要有10分之一的房子持有者套现离场,也就意味着我们将耗干所有货币。27万亿基础货币,对应的是差不多4万亿美元,现在的外汇储备根本支撑不了10分之一的房子持有者套现离场。

 

这么算,您是不是就清楚了?银行为什么要停止贷款了,说白了就是不能让你们离场,你们互相之间接盘我们不管,反正不能让银行变成接盘侠,因为这个盘子根本就接不起。


如果按照破产清算的平均算法,你扔到房子里的钱,只能够拿回差不多10分之一,这跟你买一个即将跑路的P2P差不多了。


那么现在的事情就变得有意思了,早跑的就是富豪,等里面10分之一的人跑掉的时候,你的房子就彻底不值钱了。


而去年外汇储备下降了1万亿,意味着什么呢?7万亿人民币没有了,2.5%的人已经套现离场了。


想到这怕不怕呢!现在你知道为什么要限制交易了吧,我相信未来进一步停贷是非常有可能的。甚至会直接用行政手段限制房子买卖,总之就是买到房子里的钱,尽可能的不让你再出来。


来源:齐俊杰看财经(ID:qijunjie82)、经济观察报


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作者:佚名
来源:投资观察网