大家对楼市调控是不是已经麻木了?


就在昨天,南京的调控又加码了,其中比较重要的几条是:

1、未来5年年均土地计划供应量比2016年增加47.1 %;

2、加大人才安居房供给,建成“购、租、补”并举的人才安居体系

3、新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。


2017年,每过几天就会有城市出台新的调控政策,每个城市的政策还都不一样。限购、限贷、限售、限价……摇号买房、抽签卖地……不准个人买新建商办……

不同城市的政策完全不同,有的甚至完全相反的,这是前所未有的,有地产人觉得很难理解。


为什么会这样?

其实每次地方调控政策的出台,都是一次公开喊话,理解了要喊的话,也就理解了调控政策。

下面明源君举例来说:



01

所有的人才都来吧

房子就是给你们准备的


政策:硕士、博士不限购,大专本科降低限购门槛

喊话:“所有的人才都来吧,房子就是给你们准备的”


5月9日,南京发布限购意见,其中规定“非本市户籍居民家庭,取得硕士及以上学位、高级职称(含副高级和正高级)、高级技师职业资格的,年龄在40周岁以下,如提供与在宁单位签订的劳动合同,则购房时不需提供社保证明。”

南京不是第一个对符合标准的人才不限购、或者放宽限购的城市。


4月,珠海的限购政策提出“非户籍居民购房需5年个税或社保。博士后研究人员、取得《珠海市青年优秀人才证书》的青年优秀人才等需购房的非本市户籍高层次人才,不需要提供纳税和社保证明。”


4月,东莞限购政策规定“非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称的人群,社保要求从1年降为半年。”


3月,中山的限购政策提出“非本市户籍居民购买首套新房,需提供半年以上个税或社保……大专以上学历毕业生、中级职称以上专业技术人才……可以购买首套新房。”



明源君认为,这些城市对人才放开限购或放松限购,是非常理性的,因为人才的多少决定了城市未来的命运。


以美国为例,拥有学士学位的人口所占比例每提高10%,该地区1980---2000年之间的收入增长速度就相应地提高6%。拥有本科学历的人口所占比例每提高10%,城市的人均产值就相应地提高22%。在美国,工人上学时间每增加一年,平均收入增长8%。全国总人口平均上学时间每增加一年,人均国内生产总值增加30%以上。


而人才的聚集,与整个城市人口的增长也是正相关的。1970——2000年期间,美国拥有本科学历的成人人口超过10%的县,人口增长了72%。而拥有本科学历的成人人口所占比例不足5%的县,人口只增长了37%。


不过,虽然所有城市都欢迎人才,但人口已经太多的地方,政策又不一样……



02

人已经太多了

欢迎人才来工作

但别想着炒房发财


政策:新建房子只租不卖、新建商办不准卖给个人

喊话:“人已经太多了,欢迎人才来工作,但别想炒房发财”


事实上,关于限购,在一线城市中,深圳也对人才有优惠政策,不过这种政策是通过简化入户条件来实现的。


根据现在深圳的入户政策,全日制本科以上,基本都可以入户,入户时还可以拿到几万奖金。全日制大专以上,大多数都可以入户。一旦入户,也就有了买房资格,不用再受“5年社保”的限制。而北京、上海、广州,入户都没有这么宽松。


北京、上海、广州都对商住进行严厉打击,不准新建商住、和企业手里的存量商住卖给个人,不准贷款给商住,乃至要拆除没有交房的商住的上下水管,每层只能留2个洗手间。而深圳目前还没有这么严厉的政策,相对还比较宽松。


5月8日,上海市规划和国土资源管理局网站公布《张江科学城建设规划》(征求意见稿),向大众征求意见。


意见稿中,有关“国际社区、人才公寓等多样化住宅选择”的条款备受关注,“ 拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。”


也就是说,这个科学城里的住宅,人才可以住,但是不能买。


之前,雄安新区也有过类似设想。而北京已经出售了几块100%自持的住宅用地给开发商,项目建成之后,也是只能出租不能出售。



为什么有这种区别?为什么只租不售?


明源君认为,如果没有房子住,人才是不会来的;但是如果一直修房子卖房子,特别是限价卖房子,城市人口就会持续增长。如果是出租,那么来工作的人才都有住处,经济可以发展,城市人口又可以得到控制。


有业内人士认为:北上广打击商住,也与限制人口有关。商住相对比较便宜,每套又比较小,可以住很多人。商住如果太多,想通过规划住宅的多少,来控制人口就不可能实现。


现在,在一线城市里,只有深圳还有比较多的人口增长指标。


以2020年为界,按照各地方政府公开的计划,北、上、广、深的常住人口增量指标分别是:129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人。

其中深圳的常住人口指标远超别的城市。而2015年深圳市户籍人口仅占常住人口的31.2%……


而类似南京这样的城市,与一线城市相比人口还有空间,但也得未雨绸缪,所以,昨天南京出台的政策是说“通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房和购房补贴、租赁补贴多种方式,建成“购、租、补”人才安居体系,用五年时间,解决16万人才居住问题。其中,通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式筹建人才安居房350万平方米,2017年筹建76万平方米。”

也就是说,边卖边租,租要占一定比例。



03

欢迎现金进来

但最好别走了


政策:买商办可以入户、买住宅给补贴、3年不准卖

喊话:“欢迎现金进来,但最好别走了”


5月10日,江西省人民政府公报官方微博发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》(赣府厅发[2017]27号)。其中提出南昌市、赣州市继续执行限购政策,并适时调整相关政策。


但是同时提出“允许非住宅商品房(指开发企业销售的办公用房和商业用房)项目按规定调整土地用途、规划条件”、“对购买非住宅商品房给予政策和金融支持,包括由当地财政部门给予一定的购房补贴,市县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持。”

这说明江西许多地方的商办等非住宅商品房还是过剩的,需要去库存。


还在去库存的不止江西,今年以来四川、山东、湖南等很多省份依然将去库存作为工作的重点。其中,四川省资阳市发布的“购房奖励”政策颇为引人注目。


3月初,资阳市政府提出目标:年底商品住房库存量下降10%。当地明确,对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人,给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。此外,根据媒体报道,山东潍坊、湖南湘潭等地也发布了类似的现金补贴措施。


鼓励买房是需要去库存的地方的政策,而限制卖房的城市则更多。


昨天,南京出台的政策是“购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。”


之前的5月9日,安徽省芜湖市下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,意见要求,在芜湖新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须在取得不动产权证满2年转让。


在此之前,已经有众多城市推出了类似政策,比如:

厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

成都:高端人才购房不受户籍、社保限制,但所购住房5年内不得上市转让

青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易。

广州:新购住房,满2年才能转让或离婚析产。

常州:新购房满2年方可上市交易

惠州:新购买商品住房,须取得不动产权证满3年方可转让。

珠海:新购房屋3年内禁止交易转让

东莞:新购住房(含新建商品房和二手房),需不动产证满2年方可再交易。

还有很多城市有类似政策……



而一线城市的某些政策,与上面这些限售政策是互相配合的。


比如北京3.17新政后,有贷款记录的购房者执行二套房标准,首付比例从35%(普通住房)或40%(非普通住房),提高到60%(普通住房)或80%(非普通住房)。同时,住房贷款期限缩短至25年。

也就是说,不鼓励卖掉二线、三线换一线,也不鼓励改善客换房。


这些政策的目的,正如明源君之前曾指出的那样:

本轮调控核心目的是减少交易。也就是说不仅要通过限购、限贷减少需求;也要通过限售、鼓励自持来减少供给;最终达到一种平衡。


进入楼市的资金被锁定后,楼市不会大起大落。而楼市的交易少了,需要的资金也就少了,钱就可以去别的地方了,比如实业……



作者:明源地产研究院   天风



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作者:佚名
来源:明源地产研究院