融创中国董事长 孙宏斌



十年了,57岁的颜语终于“解套”。


他在天津的烂尾别墅项目,被“白衣骑士”孙宏斌收了。


5月12日晚,融创中国(1918.HK)旗下的天津融创与昆明星耀订立合作协议,收购天津星耀80%的股权和债权,总代价为102.54亿元。其中股权代价约为人民币38.77亿元,天津星耀欠付第三方投资者的未偿还借款人民币54.82亿元,以及应计未付利息人民币8.95亿元。


这个第三方投资者,公告里始终没有点名,但它的身份是公开的秘密——中信信托有限责任公司。从天津星耀的工商登记上看,颜语依然是法定代表人,注册资本34.9亿元,于2007年8月23日成立。


但颜语自己还留了天津星耀20%股权。他是一个有理想的地产商。


在2007年,颜语从起拍价13亿元一直叫到62.9亿元拿下天津地王之前,星耀集团仅是偏安西南一隅的中小型开发商。在星耀五洲之前,公司虽然开发了几个项目,但形成规模的仅昆明新亚洲体育城项目一个。


星耀五洲位于中国天津市津南区,总占地面积约为263万平方米,总建筑面积约为412万平方米,计容建筑面积约为300万平方米,容积率为1.1,截至目前已售计容面积约为65万平方米,未售计容面积约为235万平方米。当时,号称要打造中国的迪拜岛。


(星耀五洲要打造中国的迪拜岛)


一家名不见经传的小地产何以在天津拿下地王?很快,大财主中信信托浮出。

2007年12月25日,也就是星耀集团拍下天嘉湖地块两个月后,中信信托成立“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”,该一年期信托计划募集资金额达30亿元,为天津星耀的天嘉湖项目提供资金支持,不过融资成本非常高,年化收益率达到25%。


在2008年9月,星耀集团与中信信托提前终止了上述信托计划,并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代,这个募集资金额也创下了当时房地产信托之最。实际上,由于天津星耀以天嘉湖地块折价后的32.9亿元资产投入信托基金,享有次优级受益权,“中信盛景计划”的实际募集资金额为36亿元,实际年利率为浮动利率的23.5%-36%。


由于天津星耀很难通过经营性活动产生的现金流来偿还公司借款的本息,颜语只能通过信托连环套来维持运转。后来,华能贵诚信托公司发行“星洲1号计划”和“华融星耀计划“,分别募集资金总额32.9378亿元和23.278亿元,不断借新还旧,甚至后来不得不把项目抵押给中信信托来融资。


高昂的融资代价,直接反应在天津星耀的财务报表上。按照融创中国发布的公告,102.54亿元收购资金里,偿还的借款标股权收购价高出6.05亿元,综合借款利息率超过16%。


从融创这份公告看,昆明星耀(全称“昆明星耀体育运动城有限公司”)为天津星耀的实际母公司,中信信托只是名义登记的股东。中信信托连同另外两家信托公司共同成立了天津星耀联合投资集合信托计划,通过提供债务融资方式投资天津星耀。


地产K线查询工商登记显示,昆明星耀成立语2003年12月4日,昆明星耀集团实业有限公司持有100%股权。在2015年1月29日,中信信托出现在股东名单里。一年后的5月10日,法定代表人由颜语变成杨伟祥。


昆明星耀集团由颜瑞和颜进各持股80%和20%,他们是颜语的胞兄弟。在2015年7月8日、2016年4月14日和2016年5月19日,三兄弟轮流坐庄公司法定代表人。


孙宏斌起家于天津,无论是当年的顺驰还是今天的融创。在成功收购星耀五洲之后,意味着这个中国最大的别墅烂尾项目即将重生了。


            (星耀五洲烂尾的别墅群)



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作者:佚名
来源:地产K线