5月8日,深圳终于对商办市场下手了!从出台的调控文件来看,与南京3月10日出台的商办新政倒是颇为相似。最为重要提及的:商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计。


再看看文件中的细则,南京的小伙伴可能会觉得眼熟:

1.在建筑平面布局方面,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计;

2.卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置;

3.严格限制外墙凹槽的设置;

4.商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开放式楼梯;对于包含有商业功能的综合楼,商业用房原则上应在裙房内集中布置。


备注:在套型建筑面积方面,《通知》规定,单栋(座)建筑同一楼层内,套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和,不得超过该层办公建筑面积的50%;研发用房单套建筑面积不得小于180平方米等。


对于深圳商办新政的出台,当地不少媒体发文的判断是:对深圳公寓市场影响很大尤其是拥有商业指标和办公楼指标未来想要转化成公寓的项目。此外,对于拥有公寓类项目的房企影响资金回流,后期的销售推进难度加大。


要说这个政策对于市场的影响,其实可以参考下,早在3月10日就已经实施该政策的城市——南京。

3月10日,南京多部门发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》:


1、商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计,套间面积不得超过本层建筑面积的20%,且不得分割销售;


2、不得利用层高进行潜伏设计,商业办公类非住宅类建筑,除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓功能;


3、房企在销售商业办公等非住宅类建筑前,明确告知房屋的基本情况,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定使用范围、用途等。


背景:3月10日,南京出台商办新政,至今已有2个月的时间,这2个月,南京商办市场究竟发生了怎样的变化?


1、最直观的数据——成交量当月猛涨63%!


从下列图表中,成交量最为突出的就是3月份,也就是南京商办新政刚刚实施的第一个月。我很清楚的记得,当时无论是媒体还是开发商,都在大肆炒作一个概念——南京公寓产品成为绝版,卖一套少一套了。


于是,3月份的成交量:1121套。比前一个月成交量(688套)整整上涨了63%!


当时,城东的一小公寓项目的销售人员,开始各种在朋友圈晒业绩、晒成交单,可见确实有不少买房人被南京的商办新政“唬住了”。


(数据来源于:金刚石数据研究中心 研究对象仅为:40年产权酒店式公寓)


这种狂热,从数据上来看只是暂时性的。朋友说,买房人都很聪明,渐渐冷静下来之后,真正的小公寓市场状态,就会原形毕露。


因为稍微了解点南京楼市的人都明白,为何南京会有商办新政?因为南京还有那——


2、29个月都消化不完的商办库存!


据南京市网上房地产的数据显示,截止2017年5月11日,南京办公可售量为1206.69万183452套),按近6个月月均成交量计算,可售去化时间为29.4个月。



3、还有一点需要强调:公寓产品没有绝版!


南京的商办新政中,明确提及:商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计。这并不意味着,南京以后就没有小公寓产品了。


扬子晚报资深记者马祚波认为,这是一般开发商打出来的噱头而已。对于这个政策,我特意向相关部门了解过,商业建筑分两类:类住宅和非住宅。以后在类住宅性质土地上,还是可以有住宅性质公寓存在的,但是在非住宅性质土地上,严格禁止住宅性质的公寓。


这些主要区分在土地性质上。如果一幅地块的土地性质中,规划了有酒店式公寓的土地性质,那么这样的产品还是会有的。




目前,对商办类的调控主要集中在北京、上海、广州等一线城市及南京这类热点二线城市,这些城市在上一轮周期中,房价上涨过快,同时拉动了商办市场的火热。


政府在商办调控上有一个明显的动作:明确区分住宅和商办产权。


商办产品回归商业本身,为了抑制商办类项目过热。另一方面,也重新强调了中央的指导精神:房子是用来住的!



带大家看看这半年来,哪些城市的商办市场遭了调控的“毒手”:


北京:一个月内两次加码商办项目调控,全面叫停“商改住”,力度空前、史上最严。

● 3月26日,4月18日两次加码:

1、禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途,新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平,且不得面向个人销售;

2、存量商办项目可以销售给个人,但执行严格限购政策的同时,也不得办理银行贷款。


上海:从土地端精准调控,商办按层销售,擅改类住宅将收回土地

● 4月21日,上海市发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,加强对经营性用地出让的管理:

1、办公用地的出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地出让合同中未经约定,不得建设公寓式酒店;办公、商业可售部分以层为单元进行销售。商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让;

2、受让人因自身原因未按时开发建设,造成土地闲置;擅自改变土地用途和建设条件,违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的,出让人有权解除合同,收回土地使用权;

3、而早在今年1月7日,上海市住建委公告表示对全市商业办公项目进行集中核查,期间暂停此类项目的网上签约。3月份,上海又对类住宅较为集中的闵行、嘉定两区开始试点整治。


广州:积极向北京“看齐”,商住房政策调整有较大的杀伤力

● 3月30日,广州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,除了对限购做出规定外,并指出对商服类项目的管理:

1、商服类项目未经批准不得改变为居住用途;

2、商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平;

3、 一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。


成都:从供应端对商业物业的开发进行规范。

● 4月21日,成都楼市调控首次涉及商业办公类调控,与北京等城市相比,政策相对温和。只是从供应端对商业物业的开发进行规范,并未对商办类物业做出限购规定,也并未波及存量的商办类物业。

1、严禁商业办公土地变居住用途;

2、不得设置阳台,对层高做出严格规定;

3、不能通气,水电按商用价格收;

4、不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语;

5、禁售”格子铺“等无实体墙空间;

6、查处违规企业,全部纳入征信系统;

7、已建成的商办类不能更改。


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作者:佚名
来源:哥们买房