序  言  

5月3日连夜出台的郑州版楼市新政,从限购区域、企业购房、限制假离婚、限制销售、限制赠与等方面协同发力,具有政策的核爆效应。受限购、限贷、限价、限签、限离、限售六把调控‘利剑’的持续影响,郑州房地产市场将在一段时期内由‘狂热’逐渐回归‘冷静’,披着被子连夜排队的‘日光盘’和‘互联网+’时代的电脑及微信选房‘秒光盘’已不复存在;郑州严厉的楼市调控政策将持续发酵,势必对郑州房地产市场的销售产生较大的影响,努力实现‘房子是用来住的不是用来炒的’这一政策目标!


这不,5月10日郑州市房管局发布今年4月份郑州市房地产数据分析。数据显示,4月份郑州商品住宅销售16762套,销售面积181.37万平方米,销售均价8167元/平方米。与三月份9919元/㎡相比,房价每平方米下降了1752元。“5.3新政”尚未“满月”,房价每平方都已经下降了1752元!神速呀!真的吗?怎么会呢?你懂得!疑惑声一片……


无论如何,“5.3郑州楼市新政”对促进郑州房地产市场可持续地平稳健康发展、遏制房地产投机炒作行为,让住房回归居住的属性,为局部过热的地区进行降温,具有极强的现实针对性。同时也促进三四线城市房地产业的振兴与发展,使郑州周边的开封、新乡、许昌、洛阳等地市房地产得到升温,市场交易量有较大提升,就连济源房地产市场在郑州楼市新政的影响下也蓄势待发,市场开始活跃起来……


“太行、王屋二山,方七百里,高万仞。本在冀州之南,河阳之北。北山愚公者,年且九十,面山而居……” 伴随着这朗朗的读书声,楼市网小编陪同您学习愚公精神,游览济源美景,感受济源当前如火如荼的房地产市场……          


一、济源区位、面积、人口


济源得名于济水,是济水的发源地。行政隶属于河南省。济源位于河南省黄河以北地区,北隔太行山与山西晋城相接,西距王屋山与山西运城接攘,南临黄河与河南洛阳毗邻,东与华北平原焦作相连。

 

济源是愚公移山故事的发源地。战国至两汉时期济源因“轵邑”富庶而闻名。隋开皇十六年即公元596年设济源县,1988年撤县建市,原属新乡地区,后划归焦作市管辖,1997年由河南省政府直接领导,现为河南省18个省辖市之一。济源是中原城市群9个中心城市之一。2005年升格为省辖市(相当于副地级),同年被列为河南省推进城乡一体化试点城市之一。

 

 

济源市占地面积1931平方公里,下辖5个街道办事处,11个镇,总人口73.3万,2016年GDP为533亿元人民币,人均GDP为6.8万元人民币,城镇化率为59.6%。


二、经济发展稳中有进


2016年,济源全市上下深入贯彻落实中央、省、市各项决策部署,适应经济发展新常态,坚持稳中求进总基调,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生等各项工作,全市经济保持总体平稳、稳中有进的运行态势,结构调整持续推进,民生保障不断改善,实现了“十三五”良好开局。

初步核算,济源全年全市生产总值532.99亿元,比上年增长8.0%。其中:第一产业增加值23.17亿元,增长4.0%;第二产业增加值345.63亿元,增长7.8%;第三产业增加值164.19亿元,增长9.2%。人均生产总值72912元,增长7.3%。三次产业结构为4.3:64.9:30.8。


2016济源市全年全市固定资产投资544.6亿元,同比增长14.6%。分产业看,第一产业投资29亿元,增长85.1%;第二产业投资197.5亿元,下降10.6%;第三产业投资318.1亿元,增长33.4%。三次产业投资结构为5.3:36.3:58.4。



济源市2016年末全市金融机构各项存款余额376.79亿元,比上年增加62.14亿元,增长18.6%。其中,住户存款余额239.63亿元,比上年增长13.6%。金融机构人民币各项贷款余额258.04亿元,比年初增加30.68亿元,增长13.5% 。

 

 

2016年济源全市城镇居民人均可支配收入28231元,增长6.4%;城镇居民人均消费支出20727元,增长4.4%;农村居民人均可支配收入15540元,比上年增长7.4%。城镇居民家庭恩格尔系数为22.93%,农村居民家庭恩格尔系数为28.84%。

 

 

三、济源市城市规划


1.城市规划

济源市城乡总体规划的规划区范围即济源市所辖行政区划范围,总面积1931平方公里。济源市城乡总体规划在空间层次上划分为市域、城乡一体化和中心城区三个层次。其中,市域即济源市所辖行政区划范围,总面积1931平方公里;城乡一体化核心区范围包括中心城区、玉川组团、曲阳湖组团和沿黄组团;中心城区规划范围为,北至北环路,南至南环路,S309,东至207国道,西至西环路,规划控制面积80平方公里。

 

2.城市空间结构

规划中心城区形成“四心、四轴、九片区”的空间结构。

四心:以宣传大街为中心的商业中心;以第一、第二行政区为中心的行政文化中心;在东二环路东侧,沿济源大道两侧规划一个商务服务中心;以济渎庙为依托,建设历史文化中心。

四轴:依托济水大街和沁园路的商业发展轴、依托黄河路的行政文化轴、依托规划ZZ12路的商务发展轴。

九片区:北部休闲居住综合片区、南部行政居住综合片区,老城商业服务片区,东部商务复合片区、东部科教片区,铁西产业片区,东南部高新产业复合片区、东北部玉泉产业复合片区,西北部仓储物流片区。

 

 

3.城市综合交通规划

交通规划范围为市域、城镇集中建设区和中心城区三个层次,市域与中心城区规划范围与济源城乡总体规划保持一致。

市域:济源市所辖行政区划范围,包括中心城区的5个街道办事处和外围11个建设镇,总面积为1931平方千米;

城镇集中建设区:中心城区以及思礼镇、承留镇、梨林镇、五龙口镇、克井镇的集中建设区域;

中心城区:北至北环路,南至南环路、S209,东至G208,西至西环路,面积约为80平方千米。

 

 

四、济源市2016年土地发展状况


2016年全面贯彻落实党的十八大精神,严格执行国家土地供应和房地产用地调控政策规定,坚持总量适中、内部均衡、统筹兼顾、重点保障的原则,合理调配各类用地供应指标,指导性与指令性相结合,全力保障年度建设项目用地需求,加强对土地市场的宏观调控,坚持以土地利用总体规划和城镇建设规划为指导,合理配置各类建设用地,盘活存量,控制增量,促进节约集约高效用地,为我市经济和社会发展提供用地保障。

(1)城市用地规划:

济源市中心城区用地规划图(2012-2030年)


(2)济源市城区基准地价:

济源市城镇基准地价表(单位:元/平方米)

土地级别

一级地

二级地

三级地

四级地

商服用地

2460

1590

990

570

住宅用地

1860

1260

810

540

工矿仓储用地

350

270

210

/

公共管理与公共服务用地Ⅰ

1950

1320

840

550

公共管理与公共服务用地Ⅱ

510

420

350

300

交通运输用地

960

620

420

/

特殊用地

490

370

290

/

水域与水利设施用地

450

350

280

/

(河南楼市网数据中心绘制)

 

(3)2016年济源市土地供应计划情况:

2016年度我市国有建设用地供应总量控制在527.47公顷以内。其中:新增建设用地509.47公顷,存量建设用地18公顷。

2016年度我市国有建设用地供应总量中,商服用地81.08公顷,商住用地92.34公顷,工矿仓储用地90.49公顷。

 


(4)2016年济源市土地市场交易情况:

2016年济源市土地市场出让成交土地25宗,共计59.878649公顷。

2016年济源市土地成交结信息

序号

地块位置

土地用途

土地面积(公顷)

出让年限

成交价(万元)

受让单位

1

济水大街与太行路交叉口西南角

商业住宅用地

3.127273

40、70

4034.18217

韩阳阳

2

东张村北,五三一铁路专用线南

工业用地

1.3883

50

291.543

中原特钢股份有限公司

3

东张村北,五三一铁路专用线南

工业用地

0.0734

50

15.414

中原特钢股份有限公司

4

虎岭一号线西、王虎村东

工业用地

3.362

50

781.665

济源市路通工程有限公司

5

虎岭产业集聚区内,南环路南、金马大道西

工业用地

9.7528

50

2486.964

万道捷建股份有限公司

6

汤帝路东、玉川街南、关帝街西侧

中低价位、中小套型普通商品住房用地

1.28518

40、70

1734.993

河南济钢房地产开发有限责任公司

7

汤帝路东、玉川街南、关帝街西侧

中低价位、中小套型普通商品住房用地

3.80916

40、70

5142.366

河南济钢房地产开发有限责任公司

8

消防支队东、孟国平双语学校南侧

中低价位、中小套型普通商品住房用地

1.786598

40、70

2813.8918

河南正浩置业有限公司

9

王屋镇迎门村第一居民组界北,穴沟口南,坡根地西,愚公林场坡界东

风景名胜设施用地

0.336

40

95.76

济源市旅游集团有限公司

10

王屋镇迎门村第一居民组界北,穴沟口南,坡根地西,愚公林场坡界东

风景名胜设施用地

0.9567

40

272.6595

济源市旅游集团有限公司

11

王屋镇迎门村第一居民组界北,穴沟口南,坡根地西,愚公林场坡界东

风景名胜设施用地

0.5525

40

157.4625

济源市旅游集团有限公司

12

王屋镇迎门村第一居民组界北,穴沟口南,坡根地西,愚公林场坡界东

风景名胜设施用地

0.6706

40

191.121

济源市旅游集团有限公司

13

王屋镇迎门村第一居民组界北,穴沟口南,坡根地西,愚公林场坡界东

风景名胜设施用地

1.4027

40

399.7695

济源市旅游集团有限公司

14

王屋镇迎门村第一居民组界北,穴沟口南,坡根地西,愚公林场坡界东

公共设施用地

0.3616

40

92.208

济源市旅游集团有限公司

15

王屋镇迎门村第一居民组界北,穴沟口南,坡根地西,愚公林场坡界东

公共设施用地

0.6647

40

169.49

济源市旅游集团有限公司

16

消防支队东、孟国平双语学校南侧

中低价位、中小套型普通商品住房用地

1.786598

40、70

2813.8918

河南正浩置业有限公司

17

汤帝路东、玉川街南、关帝街西侧

中低价位、中小套型普通商品住房用地

1.28518

40、70

1734.993

河南济钢房地产开发有限责任公司

18

汤帝路东、玉川街南、关帝街西侧

中低价位、中小套型普通商品住房用地

3.80916

70

5142.366

河南济钢房地产开发有限责任公司

19

玉泉特色产业园内,玉强路与泉泽路交叉口西北角

工业用地

4.9628

50

1265.514

河南中沃实业有限公司

20

黄河路南、天坛路西、南环路北、焦枝铁路东

中低价位、中小套型普通商品住房用地

5.3317

40、70

4478.628

济源市虎岭置业有限公司

21

黄河路南、焦枝铁路东、天坛路小学西侧

中低价位、中小套型普通商品住房用地

3.89384

40、70

3270.8256

济源市虎岭置业有限公司

22

王屋山景区阳台宫片区内、王屋山阳台宫南

风景名胜设施用地

6.4693

40

1940.79

济源市旅游集团有限公司

23

坡头镇和谐路与宏发路交叉口向东200米路北

其他商服用地

0.2964

40

311.22

济源中裕燃气有限公司

24

五龙口镇龙翔产业园内

工业用地

1.0475

50

235.6875

济源安之纯化工有限公司

25

曲阳湖组团内,黄河大道与商山大道交叉口西北角

其他商服用地

1.46666

40

716.44

济源市住房和城乡建设局

(河南楼市网数据中心绘制)

 

五、2016年济源市房地产市场分析


(1)2016年济源市房地产商品房销售情况:

2016年全市完成房地产开发投资17.1亿元,比2015年房地产开发投资18.86亿元减少了1.76亿元,下降9.9%。其中住宅投资完成14.1亿元,下降15.1%。

 


2016年济源市商业营业用房完成投资1.42亿元,比2015年增长44.5%。

 


2016年济源市房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为3.1%,2015年房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为4.0%。

 


(2)2016年1-12月房地产开发投资月报:

2016年1-12月,全市房地产开发投资17.08亿元,同比下降9.9%,较1-11月份回升了2个百分点,较前三季度回升了17.1个百分点。其中住宅投资15.66亿元,同比下降38.2%。

 


2016年1-12月济源市房屋新开工面积31.4万平方米,同比下降7.7%,其中住宅新开工面积24.2万平方米,同比增长4.8%。

2016年1-12月全市商品房销售面积57.32万平方米,同步增长15.1%,其中住宅销售面积55.14万平方米,同比增长17.5%。

 

2016年1-12月全市商品房销售额20.55亿元,同步增长10.5%,其中住宅销售额19.61亿元,同比增长13.8%。1-12月商品房销售价格3585元/平方米,住宅销售价格3556元/平方米。

 

(3)2016年度济源房地产市场热销楼盘推荐:


+建业壹号城邦

项目地址: 济水街道愚公路与济源大道交会处济源一中东邻

开发商:济源建业住宅建设有限公司

销售均价:3950元/平方米

 

+泉水湾

项目地址:济水街道济水大道与愚公路交汇处

开发商:济源市五星置业有限公司

销售均价:4200元/平方米

 

+升龙城

项目地址:济水街道黄河路愚公路交会处

开发商:济源市升龙置业有限公司

销售均价:3850元/平方米

 

+印象新城

项目地址:济水街道济源市济水大街与沁园路交汇处

开发商:济源深商投商用置业有限公司

销售均价:3850元/平方米

 

+泰宏天安广场

项目地址:沁园街道济源市愚公路与黄河大道交叉口

开发商:济源市泰宏置业有限公司

销售均价:3200元/平方米

 

+豫港花园

项目地址:沁园街道济源市愚公路东侧,蟒河南侧,兴合苑东

开发商:济源市金秋实业公司

销售均价:4500元/平方米

 

+合生半山春景

项目地址:沁园街道愚公路以西,开南路以北,宗庄居委会以西

开发商:河南合生置业有限公司

销售均价:4500元/平方米

 

+龙湖一号

项目地址:天坛街道济渎西路666号

开发商:济源恒利置业有限公司

销售均价:3400元/平方米

 

(河南楼市网联合济源楼市网荣誉出品;以上信息综合豫房指数研究院、河南省统计局、济源市人民政府、济源市房地产管理局、济源楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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2016年全省各地房地产市场分析报告

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作者:佚名
来源:河南楼市