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4月28日晚8时,有媒体披露:


从银行和中介处获悉,北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起,部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率,二套房则在基准利率基础上上浮20%。


这条消息意味着:央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。



什么是定向加息?


所谓“定向加息”,有两重含义:


第一,由于各城市楼市情况不同,所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市,将受命针对楼市加息;


第二,同一个城市,针对不同档次的购房者,也将实施不同的利率。


而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率,未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行,全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后,享受不同档次利率的购房者,其利息支出将差距巨大。


比如同样贷款300万元,时间为20年,采用等额本息还款方式:


1、如果享受贷款利率85折优惠,则月还款为18441元,累计总还款442.6万元;


2、如果按照贷款利率基准利率,则月还款为19633元,累计总还款为471.2万元;


3、如果按照贷款利率上浮20%,则月还款为21286元,累计总还款为510.9万元。


最低和最高的月供差距达到2845元,总还款差距达到68.3万元。而且,未来如果央行不断加息,1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。


可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法,很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。“房子是用来住的,不是炒的“!悄然之间,国家从供给侧(增加土地供应)和需求侧(从资金方面抑制炒房需求)两端,扼住了楼市咽喉。




13个区8个下跌


从“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”,增加土地供应,以及对商办物业的毁灭性打击,到“楼市定向加息”……北京楼市调控不断升级!北京楼市行情也正在发生逆转。


北京:北京楼市行情正在发生逆转。据悉,北京部分二手住宅出现降价,同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%;多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。


链家研究院数据显示:北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌,东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%,其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌,如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。个别房源降价400万元。



他城房价也不容乐观


上海:据统计局公布的数据显示,在调控政策的持续作用下,上海房地产市场并没有出现快速上升的势头。数据显示,新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。


深圳:Wind资讯数据显示,自从去年11月份以来,深圳新房的成交量已经连续5个月下滑,其中,3月份月度成交量803套,创下2011年9月有数据以来的新低。此外,深圳房价也在下降,从去年10月开始,价格环比指数已经连续负增长5个月。


在严调控下,楼市入冬远不止这些城市,三四线部分城市也在跟进……


楼市的调控仍在继续,对于楼市,短线(2到3年)楼市需要入冬,长线来说稳中向好应该是大趋势。



为什么要限制高房价


其实很多人都会反驳这个逻辑,比如经济发达的地方,房价一定会是高的,或者说房价高才有可能筛选出最优秀的人才为城市做贡献,也有人说房价高代表一个城市的发展水平,等等等等


当然以上这些逻辑都没有错,但是房价高为什么要限制的一个本质逻辑就是在于:这个池子太大,如果单价再高一定会最大程度的吸干这个城市的资金池


而资金池的稀缺就会导致一些实体行业、制造业的外逃。在互联网的推动下,制造业全球化发展是必然的现象,中国就是在这一轮趋势下承接了全球的制造业,从而构成了中国经济过去十年的高速发展


这不能构成城市经济发展的核心,但却是重要的托底,拥有非常重要的抗风险因素,如果制造业的外逃那么对城市的风险就是极大的


现在和我们争抢制造的从来不是苏州抢上海,东莞抢深圳,而是印度、菲律宾、缅甸、越南这样的国家在抢中国的制造业,他们一样努力、一样勤奋、而且一样廉价,过去我们怎么抢走美国人的工作机会的,现在他们就在抢我们的工作机会


所以你也知道,一旦发生就一定很难回来,这也不是中国政府突然颁布一个减税政策或者给予一块土地就可以快速搞定的,这本质上是工作效率以及投入产出比的问题


所以中国一定不会让这种情况发生,所以中国一定会各种程度地限制高房价的发生


但是话说回来,房价高不高从来不是限制可以影响的,各种政策的核心逻辑本来就是延缓钱往房地产这个行当里涌入,只要达到这个目的就可以了,至于房价真的下滑了还是缓慢上涨还是继续上涨,可能对于政府来说并没有那么关注


在政策上只要做了打压楼市的动作,让钱不能够那么快的进入楼市,可能在另外一个维度上来说制造业就有了最基础的保障

 


为什么不能放开供应


这其实也是很多人会吐槽的一点,太多的媒体言论都会谈论供求关系,强调对于房价的影响必须要通过供求关系调节才能影响,必须要增加住宅土地的供应,然后也会谈论放开土地红线等话题


我们先来回答一点:对于调控来说真的关心房价么。起码在当下来说每年都在调控,房价也一直在提升,很多人都会得出调控无用论,但是我的观点还是一样,对于一个集权式国家,越调控房价越涨只能说明:国家可以接受房价的上涨


然后更多的人会说,控制土地供应其实是为了保证每块土地都有高溢价的产生,保证政府收入。诚然这是一个主要因素,但一定不是必然的原因


如果土地供应量快速增加,我们且不谈论楼市问题,对于未来必然会产生两种现象:区域内伴随土地供应吸纳了大量的人,或者区域内吸纳人口失败变成了死城。


目前中国的城市发展都处于小心翼翼的阶段,我们希望一线城市可以带动周边城市发展,也希望可以有更多的城市崛起带动中国经济


做城市规划的时候,每个新区的外围都会规划绿化、公园或者隔离带,目的是为了绿化需要,但是另外一个原因就是一定程度的隔离防止城市恶性扩张


从城市的角度来看,稳定是第一要素,稳定的除了是不同种群之间的关系,当然稳定的也是土地和人之间的关系,其他产品失败了大不了政府回购,而土地出让失败了那就是不可逆的发展,很显然收着卖比敞开来卖要更加安全



如今楼市12大建议


1、北京的利率优惠取消是重要信号,其他城市跟进是大概率事件,没有办理贷款的要抓紧时间去办。


2、十九大之后加息一次也是大概率事件,但幅度不会大,一切求稳。


3、房贷利率上浮、或因加息而提高基准利率,这是对房地产市场的利空,这是大势。


4、但保持房价平稳发展、温和上涨也是政治、经济之需求,这也是政策之本,这是大势。


5、目前的契税优惠政策未来取消也是大概率事件,没有交纳的请尽快去交纳。


6、所有的热点城市,未来三年横盘是极大概率事件(除了少数补涨城市)。


7、长期看好核心城市的楼市未来,但未来3年时间也是寒冬期,刚需可以慢慢选,投资客会很难受。


8、被核心城市带动和挤压带起来的三四线城市行情,也只是昙花一现,不能持久,不建议跟进,也不建议关注。


9、当下,被2016-2017上涨行情带起来的大城市郊区盘行情也是昙花一现,不能持久,不建议关注,也不建议跟进,在未来的寒冬期,这些郊区盘的持有者也会很难受。请把你的注意力关注在主城!


10、商办物业市场在政策的进一下打压之下,未来会有一些机会,主要关注核心地段,价格在住宅价格1/3左右的洼地楼盘,商办物业都是长期持有型资产,短期政策并不代表是远期政策,价值投资不看眼前,要看未来。


11、刚需还是在被适当保护,未来可以慢慢选,慢慢买,不必过急。


12、对于投资客,房子真的可以放放了


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作者:佚名
来源:房金所