2017年,也许房地产公司都不会好过,全国各大城市相继迎来号称史上最严房地产调控政策。2017年3月26日夜,地产龙头万科公布了2016年报,在年报中,万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”,已经对12个城市的13个项目提了“跌价准备”。种种迹象显示,政府这次调控力度不小,中央是否真的对房价宣战?

且不论房价未来涨跌,地产企业做了这么多年贡献GDP的领头羊,未来地位是否会被取代,但房地产企业终究不会就此罢休,谋求转型早已不再是低调行事,而是大张旗鼓。地产企业转向何方,这些年,从你身上赚走的高额房价,究竟会流向哪里?

以大投资驱动的大产城

为了探究这个问题,笔者搜寻了深圳几大房开商,最终决定以“它”为例,为大家找寻高额房价背后的“另一种走法”。

在深圳市龙坂片区,有一块“一山三湖”环绕的区域,5年前,笔者经过这里时,只有一种印象——遍地农民房的偏远郊区。因为很少来此,再见时简直惊叹!

一座总建筑面积达160万平方米的大型园区成为了沟通深圳东西南北的中心地带,它就是——星河WORLD园区。在这一园区内值得注意的,不仅有即将建成的超369米且具有“深圳北塔”之称的双子塔,更有仅用一年多时间便吸引入驻超过200家的企业,其中10家世界500强企业,20余家上市企业,60余家创业企业


从以上数据看来,星河作为地产商的招商工作无疑是成功的,但作为星河转型之作,光有“房子是不够的”。星河WORLD为园区精心营造了活跃投融资环境,将股权投资视为星河WORLD的重要功能,打造出独特的“地产+投资”即“房东+股东”生态。

近期成立的资金规模达5亿人民币的红土星河创业投资基金,更是专门定投园区入驻企业,此举在园区引起了巨大的轰动,更是吸引了国内外大量的关注目光。

大有来头的股权合作

“转型”从来不是一蹴而就。星河WORLD产业园的诞生,与星河控股集团多年来在股权投资,乃至大金融行业的深度布局是分不开的。

在深圳私募股权行业,星河控股集团是重要的“金主”,不仅以LP的身份在股权投资基金投入了大量资金,还入股了多家投资机构。

早在2010年,星河控股集团就入股深创投,位列第二大股东至今。星河控股集团也曾入股东方富海,后因东方富海被上市公司收购而获利退出。此外,星河控股集团还是前海母基金的发起人之一,合伙人包括靳海涛、马蔚华、沈南鹏、熊晓鸽、厉伟、倪正东。

几年之后,星河控股集团也启动自己的直投业务。从2014年开始到2016年,星河控股集团投资了超过60家企业,其中也有不少是金融企业,如阳光保险、福田村镇银行等。

在股权投资行业的这些投入,让星河控股集团获利颇丰。入股深创投至今,星河控股集团获得高额分红。如果计算股权增值收益的话,以九鼎现在的千亿市值做参照,星河控股集团的投资收益甚至有可能超过地产主业收益。

星河控股集团自身的直投也大获成功,已投的60多个项目近三分之一已经实现退出,多个项目成功上市。由此可见,尽管星河控股集团过去没有以专业投资机构的身份进行定位,但经过多年的发展,其无疑已经成为一家顶级的风投机构。

这些经历让星河控股集团在股权投资行业积累了经验和资源,更重要的是,让星河控股集团尝到了股权投资甜头。星河产业集团副总裁阎镜予认为这一点很重要,房地产公司懂得并尝到了股权投资的甜头是一件不容易的事情,传统地产公司未必能看得上周期长、风险大的股权投资,星河是一个特例。

可以是房东  但更愿意做股东

如何做好一个“懂投资的房东”?这是以往地产开发所没有的课题。星河WORLD产业园的定位是一个星河控股集团自持的产业园,这要求星河能够与入驻的企业进行长期、持续性的互动。

通过“好房东”这一角色,星河WORLD吸引了近两百多家企业进驻,于此同时也吸引了很多投资机构找上门来问有没有什么好项目。联想到前期股权投资行业的投入回报,星河提出了一个大胆的想法:“我们原来是把钱交给别人管理投资。现在我们不仅能管理资金、还积累了项目来源,我们有没有可能自己投资更多的早期项目,抓住早期创业机会?”至此,星河集团又踏出转型的重要一步,建立了自己的早期项目投资团队。

未来星河WORLD将拥有从众创空间、联合办公到5A级写字楼的各类产研办公空间,任何层次的企业都能在星河WORLD找到适合它的落脚点,这是“房东”的全生命周期。

相应的在投资方面,星河也将利用多年积累的内外部资源,覆盖从天使期到PE期,乃至上市公司并购等各阶段,这是股东的全生命周期。

实际上,拥有一个产业园可以为股权投资增加很多新的玩法,这是单纯的投资机构无法效仿的。为此,园区提出了“房东+股东”的概念,两个身份相辅相成。

因为是房东,星河连一个公司交房租水电的细节都了如指掌,这是天然的尽调;因为是股东,星河有充分的动力去服务这些公司。


阎镜予介绍到,空间上的集聚还带来一些意想不到的机会。星河WORLD会经常组织园区内的行业沙龙等活动,不同的企业在聊天的过程中,就会发现互相之间是上下游关系,甚至存在并购整合的可能。

产业的视角做投资  独特模式变现

为了尽可能发挥自身的产业能力,星河WORLD将自有投资业务定位于天使期和VC期。目前星河WORLD以旗下的孵化器星河·领创天下为主体,已经取得了私募基金管理人牌照,多只早期基金正在募集,预计总规模将达6.5亿元。

与一般的孵化器不同,星河·领创天下包括两部分,一是众创空间,二是早期基金。两部分互相联系,而又独立运作。

阎镜予这样解释两者的关系:“孵化器是服务‘草根’的,要想赚钱,就要把‘草根’培养成‘高富帅’。如果没有股权投资,它变成‘高富帅’之后跟你半点关系都没有,所以重点还是在股权投资上,这是根本逻辑。”

众创空间就像一个漏斗,可以为基金提供源源不断的优质、可靠的项目,且星河·领创天下对入驻的公司享有优先投资权。

星河为新入驻公司提供优厚的免租金待遇,同时也设置了严格的筛选条件。入驻之前,项目团队必须提出明确的商业计划,并分解为每个季度的阶段性指标。

在通过筛选入驻之后,星河·领创天下都会进行持续三年的考核。对不达标的企业,星河领创天下有权要求其退出。通过这样严格的筛选之后,能留下的都是经过检验的、具有顽强生命力的项目。

更重要的是,星河·领创天下对它们的运营状况了如指掌,甚至包括员工的加班状态。因此,这样的项目质量可靠性要比外部项目高的多。

除了早期的优先投资权,阎镜予表示:“下一轮有其他优秀的机构要投,我们可以选择跟,这对企业及我们自身都是不错的选择。实际上,我们非常欢迎其他机构或产业资本来合投。因为早期投资除了钱之外,资源的引入也非常重要。”

星河·领创天下投资过一个名为美联美客的公司,这家公司为广告牌加装微型蓝牙模块,受众可以通过摇一摇手机的方式与其互动,达到互动营销的效果。经星河·领创天下投资之后,该项目已经在星河自有的商圈采用。

但阎镜予认为这还不够,因此为美联美客另外寻找了三家投资者,包括一家4A广告公司省广众烁、长沙广电、中天新城,它们为美联美客带来了大量的应用场景,估值也大幅增加。

星河·领创天下从2016年开始启动投资业务,到现在已经投出了近亿元。阎镜予预计这些项目今年就会陆续开始第二轮融资,估值三倍四倍增长都有可能。不过阎镜予很直率地表示,一年时间就谈回报没什么意义,当初投的时候,很多项目还只有原理,现在产品做出来了,已经铺向市场了,估值当然会涨,这也是星河早期投资的重要变现渠道。


过去六七年间,星河控股集团从一家传统的地产商,到各大机构的LP,再到直投,在股权投资行业的触角越伸越长。如今星河甚至已经发展到自任GP,对外募资。这是一个前所未有的创举。阎镜予表示,星河的步子已经迈出去了,虽然现在还不完善,但以后产融结合的玩法想象空间非常大。

当你在纠结到底要不要“上车”买房时,房企资本已经开始大刀阔斧的转型。这些年高额房价的背后,资本流向不再是传统的拿地开发,那么未来到底会怎么走?你有答案了吗?

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作者:佚名
来源:创业中国