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全面围剿 雪上加霜!北京商用房全部暂停抵押(意味着什么?)


北京要强化首都功能的蝴蝶效应?


商住房正遭遇全面围剿。北京商报记者了解到,目前,北京各银行商用房全部暂停抵押。此外,据悉,广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。分析人士表示,这是对商住房调控的一个补充性政策,暂停也充分说明了收紧政策的导向。


壹丨北京商用房抵押贷停止


在4月中旬就传出消息,北京多家银行已禁止商用房做抵押贷款,一些能做该业务的银行审查也已经趋严。北京某国有大行的支行人士直言,“能做不一定好批”。


在分析人士看来,商用房抵押贷款被暂停也是情理之中的事情。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过去商用房本身就是属于商品房的一种,所以做抵押贷款本身也没有问题。


但目前关键是此类物业的投资性价比非常糟糕,流通性也很糟糕。如果做抵押贷款,甚至会出现抵押品不如贷款价值的现象。所以过去银行会涉足,但现在确实会回避。


贰丨全面围剿商住房


对于商用房抵押贷款暂停的原因,在分析人士看来,主要是之前商用房限购政策的延续。商办与学区房是本次调控的主要对象,各种政策叠加出台,对市场压力越来越大。历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策,银行也不愿意蹚浑水。


事实上,此前北京三度收紧商用房政策。


3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,用以监管本市的商业、办公类项目,其中,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。此外,政策执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织和个人,但个人购买应当符合相应条件。


叁丨商住房流动性降至冰点


抵押贷款是购房者将商住房进行套现的一种方式。众多商住房的购房者都会考虑将商住房套现出来再去购买其他的住宅类产品,以实现居住升级。


一般而言,购房者会选择出售房产实现套现,然而在商住房限购政策出台后,这种套现方式已经难以实现。其次,抵押贷是除了销售之外的一种套现方式。但目前抵押贷款套现方式也被堵死,这就意味着商住房的流通价值已经降到一个很低的程度,购房者只能依托于对外出租,实现租金回报。



但目前来看也存在两个问题,首先,租金回报非常漫长,其次,它的收益很难保证,特别是对于这种商改住的违规产品,目前的监管比较严格,能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。


对于在售的商住房开发商而言,未来销售可能将面临较大问题,已经购买商住房的个人购房者也形成新的打压。未来商住房的政策是否有可能放松?严跃进表示,至少今年三季度前类似政策会持续收紧,到了四季度就要看后续市场的变化。放开的话也是处于极其审慎的政策监管之下的,而且也是考虑到个人资金实际的需要。


高层明显对楼市调控效果不满意!最后,很可能用这招...



最近,虽然股市大跌,但楼市依然是热点。几方面表态,都预示着楼市将迎来新的调控。未来的政策只会越收越紧,而不可能放松。


首先,政治局会议传达信号,房地产调控还有狠招,指出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。有人分析了,从去年底的加快建立研究,到加快建立完善,到现在的加快形成。可见上面的心态已经越来越急切,这就相当于对楼市调控进一步施压,说明对于之前的调控是不满意的。


发改委副主任统计局局长宁吉喆也说,一二线城市上涨压力还是很大,三四线城市库存同样很高,风险依旧存在。足以见得,目前已经离不开行政手段了,所以这可能是个长期依赖,而长效机制是什么呢?相信大家都明白。


其次,领导要求做好金融工作,维护金融安全,特别提到了一些国家的货币政策和财政政策会形成风险外溢,对我国金融安全进行冲击。存在风险点。很显然这就是指的美联储加息和缩表,对我们的货币政策的影响,意思很明确了,中国还要继续参与国际金融和开放,所以怎么防范这种风险你们想好了。国内外的资产价格落差这么大,别被美联储给拆了台。该防范的要提早防范,光限制流动性肯定是不够的。


第三,银监会近期要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为,监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。影子银行和委外业务被管住之后,也就意味着今年房地产将彻底失血。理财资金,信托资金将彻底失去对于房地产的支持。目的很明确,用人民的名义里高育良的话说就是,大难临头,要赶紧跟房地产进行切割。先保住银行的钱再说。之前的钱往回收,之后的钱不给了,可想而知今年的资金链得有多紧张。


第四,大公司做好了现金准备,从年报来看,万科融创这样的企业,都已经留有了大量的现金,用以随时准备应对市场出现的兼并重组的机会。当市场血雨腥风的时候,有钱才是爷。并不是你的公司没有资产了,或者不值钱了才会倒闭,更多的时候是因为你没钱了,所以不得不贱卖。


比如孙宏斌当年他的顺驰,已经做到了全国第一百亿销售额,但由于资金链断裂,不得不12.8亿就卖了一半多的股权。当时他手上的地就不止50个亿,相当于资产上对折再打对折。所以吃一堑长一智,这次拿地狂人孙宏斌去年底就不拿地了,时刻准备着上去抢别人的东西了。


综合来看,楼市的调控绝没有完,甚至我们对于之前的调控效果是不满意的,我们提到的长效的调节机制,一直没有落实,而领导一次一次提出来,耐心也在一点一点到达极限。那么我们不妨分析下什么是长效,很简单房子短期看金融,中长期看供需,所以所谓的长效机制,必然是供需上的解决方式,很可能房地产税的立法工作会加快,租房市场的建设也会加快。土地供给在某些地方也会增加。


最后的长效机制,或者说最后的终极大招,就是建设一个租售并举房地产市场。用长租房解决广大人民群众的低端住房需求,减少社会戾气。用房产税限制恶性炒房、洗钱的现象,切实落实房子是用来住的这个基本原则。一二线城市,继续可以卖自持物业租赁地块赚钱。而在三四线库存多的地方,可以靠收房产税来补充地方政府税源。


另外,推动市场整合,把房地产开发市场由春秋变成战国,这个市场可能最后就剩下几十家大企业,要好管理的多。这也增强市场的风险抵御能力,以应对外部风险。


总之,不是我们不想用原来的路子卖土地赚钱,但随着价格越来越高,这个饭碗也就越来越有可能被打碎。而我们之所以用一系列动作,主要就是为了尽可能的保住房地产这个饭碗,主观上绝不是为了让它崩盘,而是希望把这碗饭吃的更长久。那么就必须要先改变大家炒房的预期才行,如果大家总是拿房子当股票来炒,那么肯定就是崩盘的结果,而实际上2008年以后,房地产市场已经越来越金融化,2015年以后干脆完全金融化了。


不管需不需要,大家都已经知道了买房投资。这本身就是极度危险的,不光房地产很危险,连金融都很危险。所以拆掉这个雷,必须先要把买房等于赚钱,买到就是赚到,这个公式打破才行。


央行缩表的影响来了!个人房贷收紧,房企融资成本明显上升!


房贷开始收紧了!



最近大家都在关注市场层面和政策面的消息,哪里房价又涨了,虽然调控了但房价还是没有抑制住啦,因此调控无用论甚嚣尘上。


今天各大平台都在解读昨天的中央政治局会议,传达的信号是什么。


其实没什么实际的,就是提到房地产要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。


这个偏宏观,现在反正都是意淫解读,没多大意义,等出台了再分析。


房贷开始收紧


我今天问了下北京、深圳、上海的房贷行情,基本上都收紧了,贷款利率提升,额度缩减,审批时间明显延长。


除了利率折扣上升,从85折到9折,95折外,银行的房贷额度明显收紧,深圳从3月份开始,银行一到20号之后,就没有额度放出来了。有一些非正规的业务,比如转按揭,房子抵押在A银行,想转去B银行贷款,套出升值的空间,这种业务好几个银行都没有额度放。


北京的房贷审批时间,现在一般要3个月以上。


今天还有个新闻,北京多家中介机构已将北京的商住房房源全部下架,银行对个人购买商住类项目,在3月27日后买的,暂停贷款请求。这就导致很多购买商办类已网签的购房者,开始急于退房,担心砸手里。北京起码有60万套商办类商业,而九成都是个人购买,现在不允许卖给个人了,买卖没有市场,开发商也要哭死。最大影响是,存货会越来越高,开发商的投资无法套现,肯定会影响开发商的资金周转。


我以前强调过很多次啦,影响房价最重要的因素就是房贷,你看当地的市场变化,盯紧房贷就行了。


融资成本明显上升


最近,信托公司的人告诉我,房企和政府平台公司的融资成本都大幅度提高了。比年初的融资成本高了1-2个点,百强房企的前50强融资利率到了7-8.5%,后50强是8.5%-10%。


信托的钱主要是来自银行、保险或者卖给老百姓融资,比如某银行看好信托要投的一个房地产项目,所需资金5个亿,那该银行就直接花5个亿买了这个信托产品,这种就属于表外业务。


过去这种项目是监管不到的,那现在要监管了,如果你的项目不太看好,那后续银行就不允许买这个产品了,其实相当于抽贷。


不光是房企,现在就连政府平台发的公司债年利率都已经升到了7%左右,也就是城投债,这种向来是银行争宠对象,因为有政府信誉背书,但连这个的成本都上升了,可见利率上升的趋势开始明确了。


我记得上一轮信托融资成本上升,还是在2011、2012年,那时候信托非常火爆,发行利率11%、12%,甚至15%、18%都有,往往银行信贷收紧时,信托业务就忙了。


而房企减少信托的融资是从2014年-2015年开始,因为政策放开,很多房企可以发公司债了,银行去买房企的公司债,比信托的成本明显要低。



为什么成本会升高呢?


从去年下半年开始,信托的业务又有所增加,因为10月份开始,市场又变了。


第一,主要还是央行“缩表”引发,一季度央行资产负债表从1月末到3月末,2个月时间就收缩了1.1万亿,钱少了,融资的利率自然就提高了。


第二、现在银监会的各种核查,监管,要看你的放贷合不合规,合不合法,如果过去有违规放贷的,那后面就要收回来不能续贷了,这也是抽贷。


这几年银行乱象很多,比如发同业存单去买理财产品,直接套利。看上去资金增加了很多,其实都是在银行之间空转。现在银监会的监管,突然要把这种套利掐死。


收缩这些表外业务,就是回到表内来,表内就要受监管指标约束,如存款准备金率,缴存增多,同等情况下M2减少,货币乘数下降。紧缩时代开启,股市楼市都不好过。




会有什么影响?


房企的融资渠道,从去年10月份开始,明显收窄,比如银行的理财产品,也不能贷给房企了,已经审批通过的,款还没放出去的,都被暂停。


还有一些房企融资创新的工具,比如说以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS(资产支持计划)融资也基本上暂停了。


但是房企现在还不太着急,因为这两年房子卖的太好了,资金回款很好,账面都躺着现金呢,急啥,所以现在除了被政府强压价格,别想房企会主动降价。


但你到明年看看,房企会明显开始感到日子难过起来了

监管层对房企融资渠道的围堵,都会影响到房企的资金链变紧,到时候叠加调控的影响显现,销量下降,房企就会考虑降价回笼资金。


简单说,就是到时候房价会降。


比如恒大2015年发了500多亿的公司债,5年到期,前三年只要还利息,第三年开始还本金,也就是到2018年要开始还本金了,最近恒大发的公司债成本都快10%了,比去年上升了三四个点。


金融业的反腐,整顿正在铺开,行业内不寒而栗,行长们都在颤抖呢。


对房企而言,以前的项目,后面可能就贷不到款了,相当于抽贷。


融创、万科对后市都挺悲观的,已经提前在做准备了。


结论:调控显效慢


现在天天有人在群里说,没看到房价降,调控没用。


我懒得争论,因为调控的传导显效是需要时间的,毕竟信贷收紧还只是钝刀子砍肉,而不是锋利的刀子一刀下去,让楼市硬着陆。


但是你现在买进去,我指的是一二线已经大涨且经过两轮调控的城市,即使今年还在涨,但也一样要站岗至少三年,尤其是投资,买了就要亏钱。


将我看到的重要信号告诉大家,你判断不出来就是视野问题了。


来源:北京商报、齐俊杰看财经(ID:qijunjie82) 、樱桃小房子(ID:cherryhouse2017)





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作者:佚名
来源:用益观察