炒股,怎能不看摩尔



整编: 小摩君


近日国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施,其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”,引起各界关注与热议。


自从中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,这舆论风向就转向……


从2011年至今,每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。但讨论的多了,很多人连房产税和房地产税都混淆了。



“房产税”与“房地产税”有什么区别?



房地产税不是房产税,加一个字,就是完全不同的另外一个税种。房地产税包括很多环节,比如开发、流通、保有等。针对保有环节的税收,才是我们一直频繁提及的房产税


早在2012年9月,国家税务总局政策法规司巡视员丛明就曾经强调,要区分房产税和房地产税这两个不同的概念,如果按照原值征收则是房产税,如果按照评估价值征收则是房地产税,评估价值里包括了地价。


2013年之后,扩大个人住房房地产税改革试点范围表述多次被国家层面提及,而在当时,“房地产税”和“房产税”的表述并未引起关注。


房地产税是一个独立税种,新税种,意味着要消灭一个原来的税种,否则税种之间存在冲突,会引起重征的现象。


根据财税部门的政策设计,房地产税在设计上将提出逐步提高直接税比重,减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。


我国现行房地产税收包括多少个直接相关的税种,营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税、城市维护建设税等,另外是还包括间接的其他房地产业相消关税收。


从上海、重庆房产税试点来看,房产税目前还仅限增量即新购相关房产,征收范围并未涉及存量。与此同时,现在住房信息系统仍不配套。短期内房产税可能还主要针对增量住房,其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。


按照北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的说法,本届人大任期到2017年底。预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。


时至今日,房地产税的立法工作迟迟没有公布进展,主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。


征收房产税,需要居民住房信息联网、不动产统计登记、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。从试点的情况看,我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。同时房地产税草案与方案还在研究讨论阶段,没有形成成熟的方案。


另一方面是缺乏宪法与法律根据支撑。对于决策层而言,房产税的试点方案依据仍然是国务院会议精神,不仅不是法律,而且违背现行《房产税暂行条例》中“非经营房产不征税”的规定,如要扩大铺开,就会出现的一系列问题,最后没有法律保障。


房地产税最大问题就是税费制度与土地制度及产权制度及土地出让金等相关制度存在严重的冲突,导致决策层意见不一的根本原因。


对于房地产税而言,主要是把土地的部分加进去,这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。这主要体现在土地出让金的缴纳方面。


目前,开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金,开发商则将这部分费用作为开发成本制定房价,将其“转嫁”到购房者身上。房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税,二者具有相通性,属于重复征收。


房地产税真的能够象人们所期望那样,能够改变整个商品房市场的供求关系吗?


答案显然是不能,因为新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天,由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产,真的不足以起到降低房价的作用


市场预期2017年楼市调控将不断加码,业内普遍表示,未来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件,经梳理发现,目前,北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等城市房贷政策相继收紧,北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折,其中,杭州部分银行首套房利率已提升至95折,重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率。


曾获第一财经最佳分析师卖方研究领军人物奖的李迅雷表示,中国经济企稳不存在悬念,当前大类资产中,可降低房地产配置、提高金融权益类资产和海外资产配置。


“国人房地产配置的比例过高是长期现象,目前在政策上对房价的调控已经非常严厉,这从中央经济工作会议上的表述可以看出来。相对而言,现在财富管理或资产管理的要点,是应该增加金融资产的配置,这是一个大的趋势。”


金融资产中,权益类资产(股票)更值得配置。当前国内换汇条件从严,资产转移到海外的难度加大,但有此需求的资金数量非常巨大。此类资金若留在国内,将面临“资产荒”的现状:在全球通胀预期上涨时,利率有所走高,固定收益类的资产配置应适当减少。权益类资产中,除绩优股之外,可重点关注国企改革主线上的机会,如国企并购重组等。


另外,当前国内资金对海外资产的配置较低,主要影响原因包括海外资产配置难度较大等。但可借助黄金、深港通、沪港通等资产,完成海外配置。


买黄金是一个保值的手段,既可以对冲人民币的贬值,又可以对冲全球货币超发导致的资产泡沫风险。此外,深港通和沪港通是增配海外资产的渠道。比如,险资会长期配置港股市场股息率5%的那些股票,因为它高于保险公司产品的预定收益率,还可以对冲人民币贬值带来的风险。”





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作者:佚名
来源:摩尔金融精选