置顶:点击上方蓝字“观点”公众号,点“置顶公众号”键,快速获取房地产新鲜深度资讯。

未来恒隆在内地的投资会不会分散于更多不同类型的物业?答案是有可能。

观点地产网 每逢业绩发布季,恒隆总是最早亮出成绩单的企业之一。除夕前夜,陈启宗携其子陈文博及管理层一同发布了恒隆地产2016年度全年业绩。

2016年,恒隆地产营业收入同比大涨46%至130.59亿港元,营业溢利89.19亿港元,同比涨幅36%,股东应占纯利61.95亿港元,同比涨幅22%。

不过,靓丽的营收和利润表现背后,物业租金收入却并不是恒隆最大的增长引擎。

2016年恒隆物业租金收入为77.37亿港元,同比2016年仅属持平,而物业销售收入则同比上涨345%,达到了53.22亿港元。抓住去年香港楼市行情进行推售的浪澄湾、蓝塘道等香港住宅楼盘,成为恒隆全年业绩的最大增长点。

在恒隆2016年全年物业租金收入中,内地物业租金收入为人民币34.16亿元,占比接近52%,录得1%左右的增长,换算成港元后则下跌5%,而香港物业租金收入按港元计值增长5%,因此整体表现增长较微。

对此,陈启宗也并不讳言,内地整体商业环境依然是比较困难的,能够取得一些些业绩的增长也属于“不错的了”。

但就内地物业具体而言,恒隆旗下不同城市的项目正在呈现差异。内地八个已开业项目的商场部分为恒隆带来了人民币26.33亿租金,办公楼部分则带来了人民币7.83亿租金。

上海恒隆广场购物商场受商场资产优化工程影响,租金收入减少5%至人民币6.78亿元。上海港汇恒隆广场购物商场租金收入录得增长1%至人民币9.74亿元。

而上海以外的六座购物商场的合计租金收入上升1%至人民币9.81亿元。

面对内地零售行业的寒风,恒隆也采取了措施,包括改造翻新商场以及优化租户。

陈启宗表示,上海恒隆广场优化工程步入尾声,相信2017年表现会更好,而上海港汇恒隆广场也在2016年下半年逐渐启动优化工程以提升物业质素。

对于内地部分项目租金收入出现下跌的情况,恒隆地产总经理陈南禄坦诚,各个城市情况都不同,但相信恒隆的项目在当地的表现一定会优于城市整体水平。

那么未来恒隆在内地的投资会不会分散于更多不同类型的物业?答案是有可能。

一方面,恒隆正在进行少量物业改建。2016年7月,沈阳市府恒隆广场甲级办公楼顶层19个楼层改建成酒店的计划已经获批,预计该酒店将于2019年开幕。

而另一方面,恒隆内地项目储备的可销售物业也在浮出水面。陈启宗表示,“我们已经有一些土地在做发展了,这些土地全部跟商场挂钩,都是在商场或者是写字楼的旁边,也就是说这些都是豪宅,比较高档的。”

事实上,陈启宗早在2013年接受观点地产新媒体专访时就已透露,恒隆于武汉、沈阳和昆明等几个项目中的公寓货值已达百亿计。换言之,恒隆地产旗下的内地项目,未来可能将不再是全部持有的模式,也将有销售型物业。

不过,这并不会影响恒隆商业模式的核心。在陈启宗眼中,商业地产市场和住宅市场始终是两个不同的市场,“我们是做商业房地产,如果有住宅,也是依附于商场或者是写字楼的部分,和以住宅为主的商业模式是不一样的”。

对内地商业市场的现状和前景,陈启宗的看法仍和去年基本一致。“内地商业环境是比较困难,不过我们也看到了一些好转的迹象。长远前景还是好的,因为中国内地经济越来越依靠居民的消费,这部分去年大概增长了10%,全世界难得有一个国家居民消费增长会这么快,而且未来还会继续增长。”

以下是恒隆地产2016年度全年业绩发布会现场问答实录:

现场提问:现在环球经济都不确定,您怎么看接下来的楼价?政府出辣招都压抑不了楼价,你们又怎么看楼价走势?

陈启宗:其实香港的住宅市场是很简单的,全部是供求问题,主要不是楼房的供给,而是土地的供应。

土地的供应已经在慢慢增加,不过社会上需要有更多的共识,没地就不可以建楼。

所以我个人认为,全世界没有一个地方是40%几的地交给公园不能动的,这是很不合理的现象。社会上还是要有平衡各方面的需要及利益,没有楼住,是不是还要维持40%几不能盖楼呢?拿当中的1%或2%出来是不是一条合理的路线呢?

所以,只要土地增加,楼价的回落是绝对可以预期的。主要看你有没有土地供应,然后就知道有没有楼宇供应。

现场提问:你说上海的租金会提升,根据今年的市场走势,租金会不会升幅很多?大陆方面都是用人民币计价,人民币今年可能会继续贬值,对收入有没有影响?

陈南禄:关于租金方面,大家都知道现在的市场环境问题,升租是有一定压力的,所以是很难马上说几时就会反映,这个时间是很难说的。

刚才主席也说过了,可能是保持审慎的态度。香港的情况大家是知道的,内地也一样,每个城市情况不相同。有很重要的一点,就是内地的需求是往上的,现在的消费也是往上的,如果在内地覆盖的城市人口可能是香港的十多倍以上,所以我觉得对于内地的情况,长远看是比较乐观的。但是在2017年即刻有一个很大的提升,我想是比较难的,压力仍然还在。

何孝昌:关于人民币汇率的问题,可能大家对人民币贬值这件事情过度重视了。因为看其他货币的变化,比如说日元、欧元、英镑,在过去的十几个月中,变动都是十几二十几个百分点。

但是就我们自己的情况来看,我们的收入差不多有一半在香港,一半在内地,就算是用人民币入账也好,美金转入也会有类似的影响。但是我们自己的生意是很长期的,如果是长期来看,我自己个人不会觉得人民币会有很急、很大幅度的下跌,可能会有两三个百分点的下跌,往后几年也会继续是这样的趋势,只不过我们自己的生意主要是物业发展、物业租务。至于外币方面的变动,因为我们不是炒外汇的,所以我们不太担心这个情况。

现场提问:近年来公司没有在香港投到土地,怎么看现在很多内地的公司来香港用一些很惊人的价钱拿靓地,作为香港发展商您怎么看?

陈启宗:首先我们一直都在看地,包括香港,不只是在内地。买不买得到是另一回事,但我们一直有跟踪香港住房的土地市场。

你说得对,近来确实有很多外来资金。不过香港这个地方几十年就是这样一个地方,80年代之前主要是英资,80年之后是有华资和英资共存的局面,而这十年八载来开始有内陆的,即所谓中资。这是很自然的发展,我们想不想大陆经济好先?答案当然是yes啦。大陆经济好对香港的帮助很大。内地经济好的时候,很多大企业会诞生,这些大企业也会出来全世界的走。

我最近碰到科技大学的一个职员,他说15年前在科大一个演讲,当时他列举了中国未来十几年的发展,大概有10多点,似乎现在都已经应验了。

其中一点就是中国有很多大企业的产生,20年前大家想象不到中国会有很多大企业,但是今天中国的大企业是大到巨无霸的。

你讲得很对,我们认为重要的,他们不一定认为重要;我们认为很不重要的东西,他们可能是很重要,因为背景和环境的不同。

所以在香港这个地方能不能够成功买地是有很多因素的,你说的是其中一个很大的因素,就是很多内地的资金来香港,而且价值很高。

两天前,有个行家开他们的业绩发布会的时候,他就说我们暂时不会买地,因为现在超出理性范围。by the way,我们一直都是最早发布业绩的,我想今年可能是20几年来的第一次有人比我们早开,其实这是好事情。因为香港的整体水平在提升,这是好事,从前大家都等到2个月零3个星期才发布。

所以大家越来越早宣布业绩是好事,我很高兴我们今年不是最早一间。前面公司他们的看法跟我们很相近,暂时不容易买到土地,但是市场长远是理性的,但是短期往往会有不理性的环境出现,如果有这种环境出现的时候,正是我们应该有动作的时候。

如果有什么大家意想不到的事情发生,我不认为会有好大机率会发生。但是例如1997年金融危机这样的突发事件,即是黑天鹅事件,要发生总是会发生的,在那样的环境下,可能就是我们真正拿地的机会。不过,我们也每个礼拜都开会讨论香港的买地。

现场提问:政府换特首会不会担心土地方面会有政策变化?另外除了在香港可能有一些拿地机会,在内地有没有准备做一些物业发展?或者是做一些酒店组合,以分散一些投资风险?

陈启宗:我们一直在内地都是在看地的,香港会不会改变土地政策我不知道。现在都不知道谁是特首,无谓去推测,只能拭目以待。

我们在内地一直是有买地的,不过不容易买得到,因为我们的要求比较高。但是不声不息的以往这么多年已经买了十块八块,所以是有机会的。希望在未来的一两年能够买到土地也说不定,特别是趁现在的土地价格不是最巅峰的时候,所以能买到地是好事。

陈南禄:我补充一句,如果大家留心看,我们香港与内地写字楼的租金收入其实已经有比较大的回升。2016年7月,沈阳市府恒隆广场甲级办公楼顶层19个楼层改建成酒店的计划已经获批,将于2019年开幕。

现场提问:还会不会有更多这种改造?

陈南禄:看市场。

现场提问:在内地会不会供应住宅?是不是也是一方面的策略?

陈启宗:我们已经有一些土地在做发展了,不过这些土地全部跟商场挂钩的,都是在商场或者是写字楼的旁边,也就是说这些都是豪宅,是比较高档的。

现场提问:集团除了浪澄湾之外还有没有其他香港的项目,今年可以拿出来卖的?

陈启宗:蓝塘道虽然剩下16间,但是这16间是很值钱的,16间的市场价值比另一个项目的87间的价值还要高。

楼价怎样,你问我,我也不知道问谁,我从来不推测楼价的,香港有很多高人,他们很喜欢推测楼价,你可以问他们。

现场提问:可不可以补充下,有几个住宅单位是卖了没入账的?

何孝昌:其实到去年年底,我们有95间浪澄湾签了临时买卖合约,要到今年的1月1号后才能签正式买卖合同。我们要签了正式买卖合同之后才会正式入帐的,所以这95家在10月底前买的要到2017年才入帐的,这是针对2017年的销售。

今年1月1日之后到现在,也已经卖了55间,手头上只剩下浪澄湾80几间没卖。

去年卖的95间没有入帐的,是接近10亿港元。2017年1月到现在卖的,差不多6亿,总共加起来有16亿港元。

现场提问:您刚才说现在内地的环境不是很好,但1月武汉还是拍了一批地,最大的一块地是一百多亿,也是和商业项目连在一起,您怎么看武汉这么大一批商业进来?

陈启宗:首先要搞清楚,住房的土地和商业的土地是两回事。住宅地产是房地产,商业地产也是房地产,但商业和住房市场是两码事,非常不一样,所以不能相提并论,要分开,差不多可以算是两个市场,而不是一个市场。正如这个桌子是木造的,那个东西也是木造的,但是这个跟那个是两码事。

我们只是做商业房地产,要是有住宅的话,也是依附于商场或者是写字楼。跟很多人的方案不一样,好多人的商业模式是以盖住房为主,或者是买地的时候就写清楚必须有一个商场,所以就做吧,但是是以住宅为主。

这是很可以理解的合理的商业模式,但是我们是另外一种商业模式,也是很合理的,就是我们是以做商业房地产为主,而且一定是地点非常好的,水平在市里一定是最高的高档商场,旁边如果自己也盖一些住宅,相信价格在那个城市应该是相对比较高的。所以我们的商业模式跟别人可能有点不一样。

所以我们是看商业房地产,别人是看住宅房地产。即使住宅很多,对我们是没有什么太大影响的。

现场提问:年报提到,2017年会集中注意力推动香港租金收入的增长,香港的租金收入真的是有空间提高吗?还是在这一年,未必有这么多住宅物业拿出来销售,所以就把物业租赁方面的收入增加多一点?

陈启宗:大家都知道,我们也是很透明的,恒隆卖楼全部是看市场环境的。我们看准市场,认为市场够高了我们才会卖。比如说过去这几个月,看了中原地产指数是创新高的,去年的9月、10月到现在,跌了一点但又回到高位,可以说一直都是高的,我们基本上会利用这个机会卖楼。

所以说不会傻到因为卖楼少了,所以租金就加多一点,这要加多少才够呢?因为卖楼的数字是大过租金很多的。所以你这种说法是不成立的,卖楼是卖楼,租楼是租楼。

租楼方面我们做了很多功夫,也是有收成的。提高租金是因为之前做了很多事情来提升的,所以说有的地方租金是可以升的。不过这也不可能长久这样下去的,你升了之后,基数就大了,如果再有同样百分比的升幅是比较困难的。所以我们希望是尽量提高自身物业的素质,以期达到租金的提升。

现场提问:刚才讲了买地要看价,为什么会这么消极的态度呢?提高一些价格,拿到地之后,或许就货如轮转了?

陈启宗:这个“货如轮转”是一个很成立的商业模式,但并不是每一个人都用同一个模式的嘛,譬如你这么高大靓仔,我这么丑,这就不是一个模式了。所以每个人都只能做他认为可以做到的事。

现场提问:上一年的香港租金很理想,跑赢了大市,是不是未来的升幅会放缓,甚至是会下跌?另外山顶和铜锣湾有项目在做提升工程,投资金额有多少,会不会影响零售业务?

陈南禄:我想租金的问题,刚刚主席也解释过了。你说得对,铜锣湾等项目的提升工程当然会影响到一段时间零售收入,但是有些地方提升工程后的收益已经在逐步逐步浮现,也比较理想。比如说旺角项目旁边的空地,以前很多人在那里抽烟,现在则很抢手,很多人在做推广、做活动,现在最新的是“出前一丁”,非常受欢迎,有很棒的纪念品和面,有5米高的“清仔”,那些地方是会有租金收入的。铜锣湾的其他地方,也是提升了很多。当然有的租客可能比他预期的收入会高一些,有些则会低一些,这些情况我们当然会做优化,做理想化,针对租客做一些组合。

关于山顶项目,今年的租约到期的时候,大概是3月下旬,就会开始提升工程。

现场提问:香港去年租金收入有提升,但内地租金收入情况看有负增长的,您怎么看?

陈南禄:大家都知道,每一个城市的情况是不能一概而论的。有些城市好一些,有些城市会受市场经济的影响大一些,但是我们在这个城市的表现一般是比整体水平好很多的,这也是我们在用心的结果的原因。

你说会不会升幅太高呢?其实在一个城市买最好的位置,做最好的管理,迟早都是有好的表现的。另一方面,很大的影响是上海,上海的恒隆广场都是有影响的。刚才主席也介绍了提升工程,很多地方正做工程,有百分之十几的地方是没有出租而没有租金收入的。而我们先是很受租客的欢迎,所以我有信心,上海的恒隆广场表现今年会更好。

陈启宗:虽然说各城市的情况都不同,这是正确的。甚至是同一个城市里面,两个不同的商场都可能有两个不同的表现。比如说过去一年,上海的恒隆广场,如果不算13%的租金收入,只是用前一年的87%的租金来比,其实是按年增长了16%的,在这么艰难的环境下,竟然可以做到这么多的提升,所以租金是可以持续反映出业绩的。

另外,同样的城市却增长得比较慢,这可能也有不同的原因,比如说我们这个季度开始要装修港汇广场,这个项目的体量是恒隆广场的两倍多,要花的时间也多很多,受影响的百分比,所占面积也是大过恒隆广场的,所以自然其租金收入、升幅等等就会不如恒隆广场高。

另外,恒隆广场是五星级的最高品牌的,而港汇广场是四星级的,所以很多地方都是不同的,结果也就不同了。

有的人会说东北很差啊,我不否认东北差,但是你再细心的看一看,我们除了上海之外,成绩最好的广场就是在沈阳皇城恒隆广场,那里的成绩是非常非常好的,无论是人流、销售额、租金,所有的都是最好的。

可能有人会说,这是沈阳啊,怎么会这么好?所以说不能一言盖之说整个城市不好,因为市场是需要一段时间去培养的。

现场提问:香港会不会考虑和其他的财团一起发展,这样的机会有多高?

陈南禄:香港的地正在寻找中,形式或者说合作方法是考虑的一部分条件。如果是环境需要我们合作,那我们就会合作,也不是说一定要墨守成规,但是不是必然则要看情况。我们内地也有一些地,有几个地方贴着项目会有一些建住宅的地,譬如沈阳、武汉、昆明、无锡都会有。

现场提问:香港零售方面,是不是今年市道还没完全复苏?

陈启宗:我个人是相当有信心的,当然也会小心。这个市场,我看不到很快会复苏。好象没有什么理由在短时间内复苏,如果你们看得到,麻烦告诉我一声。


长按识别下方二维码即可报名


更多精彩,点击下方“阅读原文”查看。



(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:观点