前言:


对于大多国人来说,文化的本源是乡土的,凝聚着浓郁的乡愁和乡情!家国情怀下,春节返乡对新一代城市移民的意义绝不止于家人团聚、聆听乡音和品尝美食,更多人通过近距离的观察、感受以及和外部世界的比较,思考和探索关于故乡城镇的发展命运:经济、房子、人口流动等,都是绕不开的话题。在此背景下,中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动,组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”,以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦,笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇,希望给行业各界带来一些参考启示。



引言

2016年4月,网上出现一篇轰动全国的热点文章,“400多万卖掉深圳小两居 白领夫妻武汉买4套房”,文中表述,夫妻俩都是名校研究生,因为深圳压力太大,为了孩子的学区房,把深圳的房子卖了400多万元,回到1000公里外的武汉买了4套房,开始另一种生活。其时,这被认为是一个吸引眼球的炒作。一年后,再看这则新闻,相信会有很多感叹。


武汉一年卖房34万套


2016年,武汉商品房销售34.27万套,其中,新建住房成交29.18万套,面积3030万平方米,销量连续6年创新高,稳居中国三甲行列。如果没有概念的话,可以简单换算一下,在2016年的武汉,每天新建住宅就卖掉799套。


2015年的降息,加上2016年春节后首付降低、税费减免的刺激,全面激活了大家的投资置业欲望,“一家两套房”似乎已经成了标配。2016年,武汉累计超过70个楼盘“日光”。实际上,如果仅仅是本地人抢房,那还不足以如此火爆,更加关键的是,外地人也开始大规模涌入武汉了。


上述新闻中,卖掉房子回到武汉的白领,正是武汉发展的一个缩影。在他们回到武汉的2015年末,武汉一手住宅均价约为9000元,而深圳破4万元大关。房价差距在4倍以上,收入差距和生活差距有那么大吗?


这对白领夫妻在武汉买房的时间是2015年10月,回过头看,正是武汉楼市新一轮行情启动之前,2016年随着成交量的不断突破,价格也出现了近十年最大的涨幅,按照国家统计局的统计,同比涨幅在20%左右,全市平均万元的房价并不能说明全部问题,平均不到6个月的去化周期,有些核心区不到3个月,一房难求之下,找关系都不顶用了。


挡不住的刚需族    四次调控降温楼市


2016年,中国商品房销售面积和销售金额达到15.7亿平方米和11.76万亿元,均创造历史记录。相比较而言,2016年的武汉,还不是中国最夸张的城市,因为在它前面,还有更加火爆的深圳上海,以及合肥南京苏州厦门“四小龙”城市。


面对热点城市市场的火热, 2016年国庆黄金周,整个中国一夜之间进入“调控模式”,各地出台限购政策,很多武汉人外出游玩,回来之后发现失去了购房资格。 


以武汉为例, 9月出台限贷政策,10月3日首次限购,11月14日限购升级:12月21日限购政策再次升级,目前,武汉四环内基本纳入限购限贷范围,本市户籍限购两套,最低首付30%,二套房首付50%,非普通房二套首付70%;非本市户籍限购一套,且必须提供2年社保或个人所得税证明,补缴不予承认。


实事求是的讲,如果不是9月以后全面调控,武汉的房价还要提升一大截,三次限购加上房管局限价,才让疯牛变慢牛,减少了投资的比例,特别是至少拦住了30%以上的外来购房人群,压制了房价上涨,为本地刚需自住家庭创造了“上车的机会”,从这个角度来说,调控更有利于楼市健康和城市发展,毕竟,大家好才是真的好。


作为省会城市,武汉外来置业比例已经超过50%,这其中,8成又是来自于湖北省内县市,这也难怪,武汉在湖北省一家独大不是一天两天,GDP占比在三成以上,居民金融机构存款占比在4成以上,70多所大中院校,武大华科华师,同济协和,这些在全国都排的上号的优质资源,在中部地区更是鹤立鸡群。


相对于周边的城市,武汉的吸引力毋庸置疑,潮水般的人流涌入武汉寻找机会,1060万的常住人口,加上近300万的流动人口,造就了大武汉的新机遇,多年前,湖北省推出了“1+8武汉城市圈”规划,时至今日,协同发展的效应并不明显,反倒是周边的人口加速进入武汉。因为武汉建设工程比较多,农民工需求比较大,也带来了很多机会,紧邻武汉的鄂州等地,很多农村的老人,每天乘坐中巴车到武汉的建筑工地打工。


在武汉人的身边,不少来自于黄冈、黄石、孝感等地,读书后留在武汉,通过自己努力和家里帮忙,在武汉站稳脚跟之后,往往会把家里的父母兄弟姐妹陆续接到武汉,甚至一个大家族同步搬迁转移到武汉,只有一些家族的老人因为故土难离而留下,年轻人只在春节回去看一看。毕竟,在中国人的传统里,“人往高处走”才是不变的追求。这是最真实的城市化进程。


不仅如此,在北上广深房价居高不下、生活压力与日俱增的情况下,武汉的吸引力也在逐渐增强,相较于一线动辄5-8万的房价,武汉2万可以在二环置业,同样的学区房性价比更高。在深圳北京,一套不错的学区房,单价十万的也不在少数,而且有些具有学区资格的“老破小”根本不具备居住的基本功能,只是为了学区而购买。相比而言,武汉的中小学教育资源潜力就要大的多。 


不过,不管从哪个角度看,武汉的调控都必不可少。在实体经济下滑的时代,武汉经济依靠投资拉动模式还能持续多久?如果在产业结构未能升级完成的情况下,在实体经济投资不振的情况下、在居民收入未能快速增长的情况下,房价地价涨幅过快,会造成发展成本过高,抑制创业创新,对人才和投资都会形成挤出效应,不利于武汉的长期健康发展。我们期盼的大武汉崛起,绝不仅仅只是房价崛起。


世界级地铁城市助力武汉复兴


1月22日,武汉市党代会提出,奋力拼搏赶超,加快建设现代化、国际化、生态化大武汉,全面开启复兴大武汉新征程。而“加快建设世界级地铁城市”更是写入了党代会报告,作为一个中部城市,武汉的地铁建设让“每天不一样”的城市宣传家喻户晓。


截止2016年底,武汉在建11条地铁线路达220公里,稳居全国地铁第一方阵,从单线运营到地铁成环,开通运营6条线181公里,客流强度位居全国第二,占全市公共交通出行量比例超过30%。今后武汉每年将建成开通至少两条线,至2020年,前三轮建设规划线路(401公里)全部建成通车,未来10年的建设强度和速度,将是武汉地铁建史之最,“世界地铁建设史上也罕见”。


而在此之前,武汉已经成为全国高铁枢纽城市,位于全国“四纵四横”高铁网正中心,与20个直辖市及省会城市形成“半天生活圈”,3小时可辐射1.4亿人口,7小时可辐射4.1亿人口。


此外,2017年3月,天河机场T3航站楼将整体投入运行,实现城际、地铁、公交、出租、长途大巴、私家车及航空等7种交通方式无缝立体换乘,武汉将成为复合型国际航空枢纽中心。


作为一个让人印象深刻的历史性时刻:2016年12月28日,武汉东湖绿道开通,江汉路中山大道开街,地铁6号线、机场地铁线正式通车,雄楚大道BRT开通试运行,

交通的改变,对武汉而言,并不仅仅意味着节省时间这么简单,城建攻坚计划给力,今后将保持每年两条地铁的速度;地铁、高铁、环线、高架陆续贯通,内外部交通网络改善打通武汉的任督二脉,让物流、资本、人流、信息等流通效率倍增,助推武汉楼市价值提升。


根据《2017年春运网络购票大数据报告》,武汉以6.82%的比例,位居2017年春运抢票十大到达城市榜首,排在武汉后面的也是重庆、成都、长沙等中西部人口大省的重点城市。


2016年,武汉不少售楼部都出现这样一幕:开盘现场不少人抢房之后,迅速签约交钱,果断干脆,绝不拖泥带水,手续完成之后,马上赶赴高铁站飞机场。原来,这些购房者都是在北上广深等外地城市工作的,利用双休日等时间,提前预定好往返车票,在武汉完成买房不耽误正常的工作。日益强大的高铁、地铁、航空,加上网络支付、网上看房配套产业链的形成,让这种异地置业方式更为便捷。


对这些选择武汉的人来说,显然不仅仅只是因为交通便利就一掷千金,更重要的是,他们看中的是在新的经济和时代背景下,武汉这座城市未来的发展前景。


英雄所见略同。不仅是这些买房人,中国主流房地产企业恐怕同样也是这样想的。否则,2016年的武汉土地出让金不可能达到1100亿元,武汉土地总价和单价不可能突破110亿和2万元/平方米创出新高,也不可能有绿城、龙湖、华夏幸福、正荣等15家品牌房企正式进入武汉。2016年的中央经济工作会议明确提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,作为当前最被看好的中部城市,国家中心城市候选者,希望稳步前行的武汉,也能成为中部的武汉,以及中国的武汉,愿武汉不仅是客流地,更能成为客留地,安居乐业的福地。


更多“回家乡·探楼市”精彩内容

河南信阳:去库存,关键要提升“宜居城市”魅力

福建莆田:住宅与商办,难以协同的“二重唱”

湖北随州:“新市民”效应显现,去库存正在路上

辽宁朝阳:凌河虽美后继乏力


更多内容请查看

房天下产业网http://fdc.fang.com/ 

或关注 中国指数研究院官微


(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:中国指数研究院