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中房报记者 周翔宇 北京报道



1月14日,万达集团2016年年会在合肥正式召开。按照以往惯例,万达年度会议选址是过去一年最具代表性的项目,所以2016年在新开业的西双版纳度假区举行,今年则在新开业的合肥万达城召开。


王健林照例在年会现场做了近100分钟的工作报告,详解万达年内的经营业绩。尽管营业收入增速放缓、房地产收入下降,王健林在现场为万达的工作如是定性:“基本实现企业转型。”


他的理由是,一方面,去年万达商业收入减少25%,净利润却仍在增长;另一方面,集团服务业净利润占比逾60%,首次超过了地产开发利润。“甚至可以说,万达商业也不再是地产企业。”


不仅万达宣布脱离房地产属性,2017年以来多家房企动作频频,不过多与房地产的主业无关。例如万科在1月17日与1月18日接连宣布联手北京北控与长发集团,进军冰雪产业以及养老医疗。此外融创也出人意料成为了科技公司乐视的股东之一。


尽管恒大地产在2016年依靠地产销售带来的3373亿元超过万科坐上“头把交椅”,不过集团在资本市场的战果远远超过房地产板块。虽然去年以来不停重复着收购的步伐,不过互联网金融业务成为其未来工作重中之重也已成为公开的秘密。


房企们看到了什么?


从2014年说起




3年前的房地产行业变化成为这场转型集会的导火索。


2014年,房地产市场风云突变,各项指标高位回落,全国主要城市房价出现集体下跌。政策面适时作出调整,下半年起,限购措施基本退位,信贷环境持续好转。


土地市场与住宅市场随后呈现回暖的形势,政府积极供地,在各项利好政策以及企业补仓需求的推动下,企业拿地也很踊跃,各地总价地王、单价地王也是陆续浮现,2015年意料之中地成就了一个新的地王年。


2015年35家典型上市房企的平均拿地金额为263亿元,同比增长65%,平均拿地建筑面积为633万平方米,同比增长27%,平均土地储备量增长10%至3215万平方米。


不过市场需求的反馈信息并不理想,这些地王项目在随后的时间普遍开工停滞。以北京为例,2015年7个地王项目一年之后实际开工仅有一家,其余项目一直在观望当中。


这种对于未来市场需求的不确定,交通银行金融研究中心2015年发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》中将之描述为“库存的结构性过剩”“虽然房地产业需求仍有较大上升空间,但城镇化的速度正在放缓”,这份报告同时将2015年定义为“白银时代”来临的元年。


这一年,正是中国楼市从此前长期的高速增长向阶段性调整、分化格局转换的关键节点。这意味着虽然从顶层设计层面不再提房地产调控,然而市场这只看不见的手已经开始发挥它的影响力。


想要持续行业的往日光景,房地产业需要转型与变局。


2015年3月5日上午9时,第十二届全国人民代表大会三次会议开幕,国务院总理李克强作政府工作报告。


李克强说,政府着力培育新的增长点,促进服务业加快发展,支持发展移动互联网、集成电路、高端装备制造、新能源汽车等战略性新兴产业,互联网金融异军突起,电子商务、物流快递等新业态快速成长。


在楼市“新常态”下,房企们看到了转型的方向——几乎每家房企的老板都在谈如何发展“互联”与金融,无论是营销方式变革,还是产品升级,甚至在房企未来战略布局中,如何拥抱互联网与金融,怎么完成传统房企与互联网金融融合落地都是其研究的大事。


万达的“稳赚1号”正是在此背景下诞生的:以万达广场为基础,募集资金将直接投向各地万达广场建设,投资人则获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报,万达集团预期合计年化收益率可达12%以上。


按照万达集团解释,作为万达互联网金融的首个产品,突破了传统商业地产的融资模式,运用创新的互联网金融方式,使资金直接注入到万达广场的建设之中,支持集团实现在商业地产领域的持续快速扩张,加速集团向轻资产的服务型企业转型。


王健林为万达的这一转向提出了三个目标:“第一是2020年万达网络金融覆盖全国至少5000个大型商业中心,其中万达自己500个左右,每年大概覆盖7亿——8亿消费人群;二是万达网络金融2020年力争达到3000亿元;第三是万达的网络金融实现IPO。


同样的时间点,另一条故事线,复星集团一份红头文件《关于复星地产核心管理人员任命的通知》在此时曝光。


根据该文件内容,复星地产控股总裁徐晓亮不再担任复地集团副董事长。星浩资本原总裁赵汉忠,将履新复星地产控股联席总裁兼星浩资本董事长。


作为复星地产旗舰公司的复地,这2011年至2014年期间业绩呈萎缩之势。2010年,复地全年销售136亿元,而2011年则大幅下降到94亿元,其后的2012年和2013年,复地销售分别也只有121亿元和128亿元,2014年前三季度比去年同期有较大增长,但全国排名仅第44位,与一线房企的距离在逐步拉大。


复地集团是复星国际旗下的房地产开发业务平台,而星浩资本则是地产基金业务的平台。复兴地产控股相关人士称,在管理层换血之后,复星地产板块2015年或推出围绕新兴业务的新战略。


虽然当时没有披露复兴所要推出的新兴业务的具体方向,3年之后再往回看则不难发现复地的转型路线。


2016年12月16日,复星地产旗下的房地产投资及管理平台IDERA和日本三井物产共同出资成立的REITs正式于东京证券交易所上市。


这已经不是复星地产头一回出现在全球性的房地产投资舞台上了。复地集团3年来在海外市场一路高歌——东京、纽约、伦敦、里斯本、米兰、悉尼、莫斯科、首尔等国际金融城市、核心城市资产投资遍地开花。


“接下来,你将会看到复星地产越来越多的跨门类、跨周期、多策略的投资。”复地CEO龚平如是说。


向产业链纵深进军




对于转型和多元化的动机,王健林称“我是商人,肯定赚钱是放在第一位的”。


在商言商,王健林对万达“去地产化”的布局逻辑很简单——利益。他的观点很明确:“地产的现金流不持续、不稳定,不是一个万岁行业。”他继续补充道:“第二点,地产的估值比较低,我们是从长远角度来考虑的。”


这句话的画外音是,房地产行业的周期性调控带给房企的是同样不稳定的资金链。


通过对比近5年来万达集团各部分业务收入情况,记者发现,万达集团的地产收入在2012年至2014年均呈现快速增长态势,但在2014年至2015年间该部分收入增长趋缓,2015年至2016年该部分收入被大幅调减,这种增减与地产调控周期基本吻合。


“特大型企业的身形庞大,往往会有几个支柱性主业。如果它们都具有周期性的话,由于‘大象难跳舞’,企业要想掉头或转向并不容易。这时,除了在每一个分支产业进行反周期运作外,企业还必须采取多元化策略。”资深财经评论员李嘉华告诉中国房地产报记者。


“以进入互联网金融案例来说,第一,房地产企业可以通过布局互联网金融实现内部业务的合理延伸,获得新的增长动力和利润来源;第二,寻找新的融资渠道;第三,还可以为产业上下游企业融通资金,还可以加强对产业链上下游企业的把控和资源整合,产生多维影响。”他补充道。


这就不难理解万科在2016年8月3亿元入股22家上市公司成立的鹏金所,这也将成为其多元化战略金融布局。


实际上,万科更早之前已经认识到多元化布局对于中国房地产商的重要性。 2013年时,万科就提出将由传统的住宅开发商升级为“城市配套服务商”。根据万科第四个10年的中长期发展规划,万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务,打造更丰富全面的社区生活体验。此外,万科还将针对养老、医疗、度假等城市发展需求,为城市居民提供针对性的产品和服务。


在多元化这点上,复地集团无疑是幸运的。复地母公司复星集团,20年的产业投资成为中国最大的产业投资集团,业务涉及保险、银行、健康、生活、钢铁、房地产、资源。


“在国内房地产行业,你很难找到像复星地产这样具备多元化产业能力的企业。”这是复地集团对自己贴的标签。


2014年,复地集团提出“蜂巢城市”概念,即是指复星地产运用专业投资能力和产业运营能力,将地产作为物理连接点,引蜂筑巢,在一个个“蜂巢城市”项目中导入全球化的富足、健康、快乐产业和服务资源,形成“地产+”的蜂巢城市商业模式,把更多的复星体系内、体系外的保险、医疗、商业等“蜂巢资源”结合在一起。


不过这种房企多元化的尝试并不是一帆风顺的。


在2015年的工作会议上,王健林曾寄望创新网络金融模式,以飞凡覆盖的商户和客流为基础,打造征信、网贷以及类似余额宝的支付理财产品。


但这样的设想在去年一年中并没有实现。王健林曾把万达金融称作“未来价值最大的板块”,如今的进展显然不能令首富满意。


经历了波澜起伏的2016,精力旺盛的王健林又给新的一年定下了资产9000亿元,营业收入2658亿元目标,这部分新增收入目标将主要由新的业务板块完成,在转型这件事上,62岁的王健林看起来依然雄心勃勃。



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作者:佚名
来源:中国房地产报